美上百萬「溺水」房主無緣低利率

【大紀元2011年09月30日訊】【大紀元記者唐風報導】目前房地美30年固定利率抵押貸款的利率是4.12%，創下自房地美在40年以前開始追蹤這一數據以來的最低水平。然而75%的溺水房主卻沒有辦法拿到如此優惠的利率，他們所付的平均利率要比最低值大約高一個百分點。
　　
根據CoreLogic最新數據，截止到第二季度末，理論上能夠以市場利率再融資的2800萬個貸款種，有800萬筆的利率高於5.1%。
　　
通常資產淨值的多少會影響房主能拿到甚麼樣的利率。負資產淨值（指貸款額高於房價）者通常支付的利率要高很多。貸款價值比率（Loan-to-Value, LTV）為125%甚至更高的借款人，40%以上抵押貸款的利率為6%或以上。
　　
政府援助計劃 效果不佳
　　
數以百萬計的溺水（underwater）業主還沒有運用2009年啟動的家庭可負擔再融資計劃(HARP)，該計劃旨在幫助房主利用較低的利率獲得再融資。兩年多來,僅有不到一百萬房主利用了該計劃, 該計劃只限於由房利美、房地美擁有第一留置權的，貸款餘額不超過現有房屋市場價值的125%的貸款。借款人必須支付成交手續費。
　　
奧巴馬總統最近透露了一項新的融資方案， 「一年給每個家庭2000美元以上的資助，以幫助低房價帶來的經濟負擔。」隨後,聯邦住房金融局FHFA負責人說,「FHFA員工一直在與各利益相關者討論HARP計劃中多種摩擦的原因，及為緩解這些摩擦可能做出的努力。最後的審查結果還未確定。」
　　
負資產制約再融資及房屋銷量
　　
負資產不僅制約再融資,而且還制約房屋銷售量。自2005年銷售高峰以來，有些地區房價下降較少，負資產較低的地區，非違約屋（non-distressed）交易下降61%；而在房價下降較大，高負資產的地區，交易量下降了83%。在高負資產區域年銷售量的典型的季節性變化很小,表明即使賣方有資產淨值，非違約屋銷售仍受到其社區高水平的負資產的嚴重衝擊。
　　
去年到期的聯邦購房者稅收抵免的政策導致了高貸款價值比率飆升。隨著住房市場的崩潰, 2008年保險業開始緊縮，高LTV(90%至100%)貸款的比率開始下降。而在2009和2010年聯邦買房者稅收抵免政策幫助推動房屋的銷售,導致接近09年11月稅收抵免到期日時，高LTV 聯邦住房管理局貸款有小度暴漲，之後延期到2010年4月。09年共計6個月期間,高LTV貸款比率從13%增加到18%.
　　
「高負資產正在限制再融資和住房銷售量,是住房市場復甦一個重大障礙。受衝擊最嚴重的市場去年已經有所改善,主要是受法拍屋影響所致。但是,在全國範圍來看,抵押債務相對於房價水平還是居高不下。」CoreLogic首席經濟學家馬克‧弗萊明說。
　　
負資產比例最高的州
　　
CoreLogic報導，截止今年二季度末，全部住宅中1090萬或22.5%為負資產，即「溺水」，比一季度的22.7%略有下降。第二季度，另外240萬借款人所持房產淨值不足5%,被稱為接近負資產。負資產抵押貸款和接近負資產抵押貸款住房數量之和占全國總住宅貸款的27.5%。
　　
內華達州負資產比例最高，占全部溺水房產貸款的60%，其次是亞利桑納州占49%，佛羅里達、密歇根、加利福尼亞分別為45%、36%和30%。
　　
受災最嚴重的州負資產比率已經得到改善。過去一年,排行前5個州的平均負資產比率已從41%降至38%。去年內華達降幅最大，從68%跌至60%。內華達州的比率下降是由於大量負資產房屋被劃入法拍屋範圍，導致剩餘的「溺水」房屋數量降低。◇