一般想到房貸就是，當你買了一間房子，資金不足，將不動產抵押給放款機構，然後放款機構借款給你。本章將告訴你，針對不同情況，還有其它幾種貸款類型可以考慮。
房屋淨值貸款
如果你只需要小額資金整修廚房，或是支付孩子的學費，那麼，可以考慮房屋淨值貸款。房子的市場價值與貸款餘額之間的差額就是資產淨值。當你需要資金時，有兩種方式可以將此淨值轉換成現金，第一種是賣掉房子，第二種是房貸二胎。因為資產淨值流動性低，也就是說，房子不一定馬上就能賣掉換成現金，所以，房屋淨值會是一個不錯的選擇。
房貸二胎和第一房貸一樣都是以房屋作為抵押貸款，如果借款方違約或未如期還款，放款機構可以取消抵押品的贖回權。放款機構承擔房貸二胎的風險比第一房貸高，因此，二胎的利率也比較高，雖然高，還不至於高過信用卡戶或預借現金的利率。通常向同一家放款機構申請房貸二胎，可以取得優惠利率。另外，第一房貸加上房貸二胎的金額不超過公平市場價格七成五的話，利率會比較好。
要小心的是，針對房屋淨值貸款，有些放款機構保有單方面取消協議的權利，也就是說，當市場房價下修，放款機構有權無條件結束貸款。如果你剛好需要使用這筆錢，便會產生麻煩。為了避免麻煩，我們可以將需要的金額一次領出，存在有利息的帳戶，一方面不用擔心放款機構中途取消貸款，另一方面，衍生的利息可以支付部份貸款利息。
前幾章提過，有些利息可以抵稅，房屋淨值貸款也可以抵稅，但是，是有限制的抵稅，最高十萬元，以及借貸金額不超過公平市場價格所繳的利息才可以抵稅。
合作式公寓貸款
集合式住宅及合作式公寓外表看起來一樣，但是，為甚麼合作式公寓那麼難取得貸款呢？
首先，兩者所有權結構不同。購買集合式住宅後，所有權狀上顯示買方的姓名，透過所有權狀，放款機構可以確切知道買方擁有該住宅。購買合作式公寓的人，沒有所有權狀，而是取得一份股份證明，表示買方擁有該合作式公寓的股份，另外還會取得一份「所有人租約」，從文件證明來看，合作式公寓的所有權人是公寓，買方沒有該公寓的「所有權」，讓放款機構覺得風險太高，沒有保障。
第二個原因是，買賣合作式公寓的難度高於買賣集合式住宅。買賣集合式住宅和一般買賣程序一樣。但是，賣合作式公寓需要經過管理委員會的同意，而買合作式公寓需要準備一堆文件、推薦信及資產證明，交由管理委員會審核。如果集合式住宅借款人違約，買賣程序都這麼麻煩，大大降低放款機構發放貸款的意願。
如果你真的很喜歡合作式公寓，而且一定要貸款，仲介一定知道哪間放款機構提供合作式公寓貸款。只不過，因為願意放款的銀行少，沒有競爭性，利率也相對的高。
氣球型貸款
正常來說，房貸幾乎都會分期等額的償還本金及利息。但是，如果你覺得每個月繳交的房貸金額太高，可以試試氣球型房貸。貸款期間只繳利息不繳本金，到期日前再一次繳回本金，大部份房貸二胎都是氣球型貸款，也稱為子彈貸款。
降低每個月償還金額後，每個月多出來的錢可以另尋投資管道，資金運用更加彈性，但也要小心，投資失利的話，到期日前是否可以支付龐大的本金。
80-10-10分配法
自備款未達總價的兩成時，放款機構會要求借款人買私人貸款保險。借款人已經勉強負擔自備款了，又要支付私人貸款保險，真是雪上加霜，80-10-10分配法可以解決這個問題。所謂的80-10-10分配法就是貸款八成，房貸二胎一成，自備款一成。根據此方法，就算沒有二成的自備款，也不需要買私人貸款保險，最重要的是，你可以貸款九成。不一定要拘泥於80-10-10,也可以是80-15-5。
臨時性貸款
臨時性貸款也稱為過渡性貸款，屬於房貸二胎，氣球型貸款的一種。很少有人一輩子只住在一間房子，中途一定會因為某些原因必須換房子，可能是有了小孩、換工作、退休。。。等等。換房子時是否有想過，該先賣原有的房子，還是該先買新房子呢？除非你有足夠的資金，不然就應該先賣房子，再買新房。如果房子還沒賣掉前，就先買了新房子，那麼，你可能需要臨時性貸款。
我們建議如果你已確定房子會賣出，再申請臨時貸款，不然，臨時性貸款的利率不低，再加上很難預料原有的房子何時可以出售，同時擁有兩間房，必須繳兩間房貸，付兩份房屋稅，還有房屋保險費，將是一筆龐大的開銷。另外，如果剛好房價下滑，房子賣價不如預期，不夠償還原有的貸款，房子的贖回權將會取消，所以要謹慎思考先賣房子還是先買房子。
建築貸款
想過自己買地蓋房子嗎？如果資金不足，可以申請建築貸款，此類貸款屬於氣球型貸款，每一間放款機構申請建築的條件不盡相同。貸款申請者須先有一塊土地或是一間舊房子，議定一個建築計劃，放款機構根據此計劃決定是否放款。貸款核准後，會依據建築進度分批放款。
建築貸款算是非常特殊的貸款，一般放款機構不一定接受申請，可以請教仲介，他們會知道哪一家放款機構會接受申請。
信用問題預兆
房貸可以減輕我們籌措資金的壓力，但是，如果出現下列情況，而且符合六項以上，表示你的信用已經產生問題，要重新檢視並解決。
信用卡帳單僅支付最低應繳金額。
每個月的支出大於收入。
以往以現金支付的開銷項目，但現在必須使用信用卡或預借現金支付。
借貸餘額很少減少過。
超過信用卡額度，並且還要另外申請新卡。
需要申請新的貸款償還現有的貸款。
不清楚自己借貸的總金額。
覺得有壓力地使用信用卡或現金卡。
必須動用所有存款還貸款。
延遲繳款。
介紹了這麼多，不外乎是想讓你瞭解各種類型的抵押貸款，評估一下甚麼房貸適合自己，不論選擇哪一種，一定是要符合自己能力的貸款，別讓購屋的美夢變惡夢。
貽達貸款
5008 Buford Hwy #C
Chamblee, GA 30341
陳貽達（678）860-8788 ◇
