第三章:抵押房貸市場
A小姐是一位能省則省的人。購買生活用品時，會參考超市的特惠商品進行比價。買電器或車時，會多跑幾家商店/車行，甚至上網查詢價格， 秉持貨比三家不吃虧的精神。她十年前買了一間套房，一開始就透過仲介B先生處理房貸，十年下來，也陸續透過仲介B先生辦理了幾次再融資，利率一次比一次優惠。所以，房貸相關事宜，都聽信仲介的建議。
您發現問題了嗎？為甚麼A小姐購買任何東西時都會親自比價，但是房貸卻全聽仲介的建議呢？我們本身，甚至我們身邊的朋友一定也有這類型的人，因為不瞭解房貸，也因為認為房貸很複雜，覺得交由專家處理即可。所謂的專家真的是專家嗎？他們具有應有的職業道德嗎？沒有真正的親自比較過，怎麼知道授信業務員/仲介介紹的是最適合我們的方案。
資金流向
市場中交易的行為是由供應者及需求者組合而成的，房貸市場也是一樣，一端有資金充足的供應者提供資金，另外一端則有需要資金的需求者，供應者的資金如何流向需求者呢？有兩種方式。一種是直接透過授信業者，另一種則是透過房貸仲介。
資金直接流向借款人：
投資者政府/華爾街/資金管理公司金融機構/授信業者借款人
資金間接流向借款人 :
投資者政府/華爾街/資金管理公司借款人金融機構/授信業者房貸仲介
兩者主要的差別在於資金是否經過房貸仲介。
借款人（需求者）向授信業者或仲介提出房貸申請，經過審慎評估風險程度後，才決定是否核准貸款。授信業者手中握有龐大的資金，仲介沒有可以放款的資金。授信業者有直接決定權，決定是否核准貸款申請，然而仲介業者沒有決定權，仲介收到房貸申請後，轉交由授信業者進行審核。我們可以將仲介想成是代理商，代理各家業者的房貸方案，再推銷給客戶，然後向授信業者收取佣金。這樣的房貸交易方式發生於第一房貸市場。
授信業者取得借貸權後，可以在第二房貸市場中轉售，取得足夠資金後，再繼續發放貸款，所以，第二房貸市場中的資金非常龐大。在第二房貸市場中的貸款主要分為兩類：機構型貸款以及非機構型貸款。
機構型貸款
機構型貸款也稱為標準型貸款，符合特定機構標準的貸款，例如：Fannie Mae 和 Freddie Mac。這兩家機構先前為政府贊助企業，因為近年的房市重挫，無法繼續經營，目前已被政府接管。這類機構在房貸市場中扮演重要角色，提供足夠的資金讓房貸市場正常運作。此類型貸款會直接或間接透過華爾街/資金管理公司轉售給投資方。
非機構型貸款
非機構型貸款不須符合任何機構標準，只要是投資者可以接受的方案即可，大型貸款、次級房貸、定期收入貸款以及選擇性浮動利率貸款都是屬於此類型的貸款。這類貸款通常會透過華爾街/資金管理公司轉售給投資方。依整體大環境的狀況、房市穩健的程度、以及投資者的喜好，衍生各種非機構型貸款方案。
分化的房貸市場
因為房貸市場龐大，城市與城市之間；州與州之間；甚至國家與國家之間的借貸法規不盡相同，各地方、地區或國家，所以，房貸市場分成好幾塊，不同的層級有不同的公司在主掌，雖然市場分化，但是並沒有任何公司獨佔著市場。
進入房貸市場的門檻不高，所以，當房市蓬勃時，新的信貸公司就會如雨後春筍般成立，而且大多數為房貸仲介公司，因為無須自備太多資金，這樣的結果造成其中有許多房貸經驗不足的公司。這些房貸公司負責人對於房貸的瞭解少之又少，他們只是設立了公司，聘請業務員，開始營業，也因此其違約的機率相當高，當房貸市場崩盤時，大部份的公司便關門歇業。
房貸成本不透明，客戶無從比較，對於無經驗的房貸公司來說是助力，當這些公司一一關門後，存留於房貸市場的公司卻還是不進行改革，因為對於授信業者來說，不透明的效益還是高於成本透明的效益。
找仲介還是直接找放款機構?
想要貸款時，大家一定都會面臨一個問題，到底是該直接找放款機構呢？還是該透過仲介？其實各有各的好處，就看客戶自己的喜好。
放款機構有簽約決定權，並握有放款資金，可以提供比較優惠的方案。相較於放款機構，房貸仲介最自豪的是提供較優的個人服務，其代理各家放款機構的方案，選擇多，客戶不用跑好幾家放款機構比較方案，在仲介公司一個地方便可以找到適合自己的方案。
貽達貸款
5008 Buford Hwy #C
Chamblee, GA 30341
陳貽達（678）860-8788 ◇
