美聯儲續壓低利率 溺水房主仍無緣

【大紀元2012年09月26日訊】（大紀元記者夏君編譯報導）美聯儲最近宣布了新的經濟刺激計劃，其重點目標之一仍是進一步降低房貸利率以刺激房市復甦。但是，絕大多數美國人的房屋抵押貸款利率高於那些貸款機構公布的最低利率。這表明，很多人並沒有享用到他們最需要的史上最低的房貸利率。
　　
經濟學家指出，有幾個因素可能影響到房主獲得較低的房貸利率。比如，信用分數低，收入不足，更嚴格的貸款標準和重新貸款的費用。但是，最主要的因素是很多房主在此次房市危機中處於所謂的「溺水」（房子價格跌到低於房貸）狀態，這使得他們無法獲得重新貸款的機會。
　　
根據美聯儲近日公布的經濟刺激計劃，央行每個月將購買400億美元的抵押擔保證券（MBS）。美聯儲主席伯南克說：這樣作的目的是為了保持低利率，特別是住房抵押貸款低利率，以促進房屋銷售和有助於房主獲得重新貸款。但經濟學家們說，只要低房貸利率對許多房主來說仍是遙不可及，那麼美聯儲這些行動的作用就很可能是有限的。
　　
南加大（USC）路斯克房地產研究中心主任 Richard Green 在一封電子郵件中指出，「缺少抵押資產淨值(Equity) 使得人們無緣踏足房市，房價下跌意味著許多溺水房主不能重新貸款，高失業率又阻止了潛在的首次購房者能積累到首付」。
　　
據聖塔安娜的CoreLogic公司提供給 《洛杉磯時報》的數據顯示，今年第二季度末，大約有69％的美國房主的房貸利率在5％以上，其中約33％的房主的房貸利率在6％以上。而在溺水房主中，84％貸款利率超過5％，50%在6％以上。
　　
而與此同時，房地美（Freddie Mac）今年公布的30年固定房貸利率，除了其中一個星期外，一直處於4％以下。而普受重新貸款屋主歡迎的15年固定房貸利率，在今年5月份的最後一周後已經低於3％。
　　
經濟學家和決策者們似乎看到了一個巨大的機會。以為幫助溺水房主獲得較低費用的貸款，將是一個有效的刺激經濟的途徑，這樣可以使那些掙扎付月供的家庭多些餘款消費。重新貸款還可以幫助那些溺水房主挖回些房屋變現，並減少借款本金。
　　
根據CoreLogic公司的報告，絕大多數 (約84.9％)資產呈負的借款人，在第二季度末，仍繼續支付房貸。然而，房價溺水的特性仍然是經濟復甦路上的一個難以逾越的障礙。因為這些家庭往往已被困住，他們無法運用資金到其他地方。同時，因為房子資產小或呈負資產，他們的房屋被法拍的風險也較高。
　　
經濟學家們認為，政府的新政策若能幫助大多數人獲得重新貸款，那麼獲幫助的就不僅僅是這些溺水房主，整體經濟也會隨之增長。
　　
哥倫比亞大學的經濟學家斯蒂格利茨（Joseph Stiglitz） 說：「這對宏觀經濟有很大的影響」。 但是，「諷刺的是，溺水房主是些最需要幫助的人，卻最沒能得到幫助」。
　　
今年上半年，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）為溺水房主調整的「可負擔重新貸款項目 (Home Affordable Refinance Program ) 」，已經使申請參加的借款人增加了95％。
　　
斯蒂格利茨支持俄勒岡民主黨參議員Jeff Merkeley提出的、有關增加私有抵押貸款借款人的重新貸款機會。其他民主党参議員也提出了類似議案，如加州的范士丹（Dianne Feinstein），芭芭拉‧柏克瑟（Barbara Boxer）和新澤西的Robert Menendez，都旨在擴大房主重新貸款的機會和降低貸款費用。
　　
這些都是奧巴馬政府優先考慮的議案，但在一個兩黨分裂的國會，且離總統選舉不到兩個月的時間內，很難預料它們的命運。在很多借款人無法重新貸款的同時，大部分放貸銀行卻從房屋抵押貸款中賺大錢。有專家指出，因為市場缺少競爭，銀行借貸成本又低，所以那些在房地產泡沫破滅後經整合仍屹立不倒的放貸行業，仍在通過尚未變更的高利率謀取暴利。
　　
抵押貸款內部財務雜誌（ Inside Mortgage Finance）出版人瑟克拉（Guy Cecala）說：「 房屋抵押貸款市場的新現實是，不僅需求在增加，而且銀行放貸量是房貸高峰期的一半或三分之一……他們需要在每一筆貸款中賺更多錢」。