美联储续压低利率 溺水房主仍无缘

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【大纪元2012年09月26日讯】(大纪元记者夏君编译报导)美联储最近宣布了新的经济刺激计划,其重点目标之一仍是进一步降低房贷利率以刺激房市复苏。但是,绝大多数美国人的房屋抵押贷款利率高于那些贷款机构公布的最低利率。这表明,很多人并没有享用到他们最需要的史上最低的房贷利率。
  
经济学家指出,有几个因素可能影响到房主获得较低的房贷利率。比如,信用分数低,收入不足,更严格的贷款标准和重新贷款的费用。但是,最主要的因素是很多房主在此次房市危机中处于所谓的“溺水”(房子价格跌到低于房贷)状态,这使得他们无法获得重新贷款的机会。
  
根据美联储近日公布的经济刺激计划,央行每个月将购买400亿美元的抵押担保证券(MBS)。美联储主席伯南克说:这样作的目的是为了保持低利率,特别是住房抵押贷款低利率,以促进房屋销售和有助于房主获得重新贷款。但经济学家们说,只要低房贷利率对许多房主来说仍是遥不可及,那么美联储这些行动的作用就很可能是有限的。
  
南加大(USC)路斯克房地产研究中心主任 Richard Green 在一封电子邮件中指出,“缺少抵押资产净值(Equity) 使得人们无缘踏足房市,房价下跌意味着许多溺水房主不能重新贷款,高失业率又阻止了潜在的首次购房者能积累到首付”。
  
据圣塔安娜的CoreLogic公司提供给 《洛杉矶时报》的数据显示,今年第二季度末,大约有69%的美国房主的房贷利率在5%以上,其中约33%的房主的房贷利率在6%以上。而在溺水房主中,84%贷款利率超过5%,50%在6%以上。
  
而与此同时,房地美(Freddie Mac)今年公布的30年固定房贷利率,除了其中一个星期外,一直处于4%以下。而普受重新贷款屋主欢迎的15年固定房贷利率,在今年5月份的最后一周后已经低于3%。
  
经济学家和决策者们似乎看到了一个巨大的机会。以为帮助溺水房主获得较低费用的贷款,将是一个有效的刺激经济的途径,这样可以使那些挣扎付月供的家庭多些余款消费。重新贷款还可以帮助那些溺水房主挖回些房屋变现,并减少借款本金。
  
根据CoreLogic公司的报告,绝大多数 (约84.9%)资产呈负的借款人,在第二季度末,仍继续支付房贷。然而,房价溺水的特性仍然是经济复苏路上的一个难以逾越的障碍。因为这些家庭往往已被困住,他们无法运用资金到其他地方。同时,因为房子资产小或呈负资产,他们的房屋被法拍的风险也较高。
  
经济学家们认为,政府的新政策若能帮助大多数人获得重新贷款,那么获帮助的就不仅仅是这些溺水房主,整体经济也会随之增长。
  
哥伦比亚大学的经济学家斯蒂格利茨(Joseph Stiglitz) 说:“这对宏观经济有很大的影响”。 但是,“讽刺的是,溺水房主是些最需要帮助的人,却最没能得到帮助”。
  
今年上半年,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)为溺水房主调整的“可负担重新贷款项目 (Home Affordable Refinance Program ) ”,已经使申请参加的借款人增加了95%。
  
斯蒂格利茨支持俄勒冈民主党参议员Jeff Merkeley提出的、有关增加私有抵押贷款借款人的重新贷款机会。其他民主党参议员也提出了类似议案,如加州的范士丹(Dianne Feinstein),芭芭拉‧柏克瑟(Barbara Boxer)和新泽西的Robert Menendez,都旨在扩大房主重新贷款的机会和降低贷款费用。
  
这些都是奥巴马政府优先考虑的议案,但在一个两党分裂的国会,且离总统选举不到两个月的时间内,很难预料它们的命运。在很多借款人无法重新贷款的同时,大部分放贷银行却从房屋抵押贷款中赚大钱。有专家指出,因为市场缺少竞争,银行借贷成本又低,所以那些在房地产泡沫破灭后经整合仍屹立不倒的放贷行业,仍在通过尚未变更的高利率谋取暴利。
  
抵押贷款内部财务杂志( Inside Mortgage Finance)出版人瑟克拉(Guy Cecala)说:“ 房屋抵押贷款市场的新现实是,不仅需求在增加,而且银行放贷量是房贷高峰期的一半或三分之一……他们需要在每一笔贷款中赚更多钱”。

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