香港樓市動向

勤智:新地劈價多重啓示 CCL創七周低位

【大紀元2013年10月16日訊】反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報119.83,較上周跌0.1%。指數連跌兩周兼創七周低位,但讀者只要看一看圖表就可得知過去半年指數在118至122區間徘徊,上落之間又回到120的中位數。事實上各區指數仍只跟歷史高位差3至4%,只能當作正常市場波幅。近期市場聚焦新盤,二手成交乏善可陳,又未見大幅調整誘因,短期指數難突破上落局面。

香港九龍站天璽劈價促銷,以回贈七成印花稅作招徠,吸引大批公司客大陸客,瞬間收2千多票,超額30多倍,屬近年少見。發展商為避免激化中港矛盾,主動回撥部份單位給港人,事件肯定繼續發酵並為市場帶來影響,筆者本期繼續深入分析。

新鴻基地產(簡稱:新地)向來走質素及差異化策略,劈價促銷屬罕見,但天璽利潤極豐,就算減價亦大有盈利空間,絕對有條件降價。新地今年銷售量大幅落後同業,若再不急起直追,全年業績難看。事實上這次回贈印花稅只涉及60個非最優質單位,其餘200多貨尾單位未必以同等優惠推售,對新地影響甚微,但氣氛上可營造貨尾搶手越賣越高的效應。傳媒對事件廣泛報道,已大收宣傳之效。值得留意的是發展商往往比政府更有能力預測市場方向,新地就是表表者,翻查歷史紀錄,新地減價過後樓市跌多升少,這意味後巿可能調整,需留意其下一波行動,尤其是非豪宅盤。

發展商收2千多票意義重大。其一,市場積壓大量購買力,有能力購入數千萬的豪宅買家不少,因現時已無炒賣條件,這批買家應屬實力客,只要發展商提供誘因,市場購買力旋即釋放,除非供應大增,否則樓價下調空間有限,這些購買力隨時轉移其它物業板塊。此外,大陸客公司客比例甚高,這些所謂公司客亦可能是大陸資金,坊間就有提供以空殼公司作持有物業之用,傳聞此等空殼公司供不應求。筆者懷疑大陸資金經各方途徑買港樓比例頗高。按中原統計,第三季已知內地個人買家比例在雙辣招實施後依然佔金額8.0%,比第二季已回升,但實際內地資金佔市場多少則無從稽考。這些買家資金充裕且有把資金調離中共政權的誘因,發展商只要提供回贈部份印花稅,突破心理關口,馬上空群而出,左右樓市調整。

新地此舉亦摑了政府幾個巴掌。發展商可以多種形式給予優惠,但偏偏選針對退稅作市場策略,用行動對辣招說「不」。港人優先政府無能為力,只能靠發展商施捨,換著只顧利潤的發展商根本不會理會買家是誰。此番新地帶頭作示範收效,其它地產商恐爭相仿效,辣招變相減辣。政府見事態嚴重,張炳良局長馬上出來澄清政府無意為辣招設日落條款,更無意修改或減辣,否則巿場將收取錯誤訊息,導致炒風再臨。經此一役,政府更無信心,只可維持辣招寸步不讓。特區政府不但高估辣招效用,且已作繭自縛,退場必引發波動。

新地此舉可能令私樓兩極化,豪宅將受較大壓力,但整體樓市氣氛還未轉差,尤其以中下價及上車盤,因需求缺口龐大加上「雙非」效應,豪宅調整未必能蔓延至全部板塊,相信要等到供應明顯增加及息口上調時樓市才出現方向性的健康調整。◇

(責任編輯:楊家諾)

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