香港楼市动向

勤智:新地劈价多重启示 CCL创七周低位

【大纪元2013年10月16日讯】反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报119.83,较上周跌0.1%。指数连跌两周兼创七周低位,但读者只要看一看图表就可得知过去半年指数在118至122区间徘徊,上落之间又回到120的中位数。事实上各区指数仍只跟历史高位差3至4%,只能当作正常市场波幅。近期市场聚焦新盘,二手成交乏善可陈,又未见大幅调整诱因,短期指数难突破上落局面。

香港九龙站天玺劈价促销,以回赠七成印花税作招徕,吸引大批公司客大陆客,瞬间收2千多票,超额30多倍,属近年少见。发展商为避免激化中港矛盾,主动回拨部分单位给港人,事件肯定继续发酵并为市场带来影响,笔者本期继续深入分析。

新鸿基地产(简称:新地)向来走质素及差异化策略,劈价促销属罕见,但天玺利润极丰,就算减价亦大有盈利空间,绝对有条件降价。新地今年销售量大幅落后同业,若再不急起直追,全年业绩难看。事实上这次回赠印花税只涉及60个非最优质单位,其余200多货尾单位未必以同等优惠推售,对新地影响甚微,但气氛上可营造货尾抢手越卖越高的效应。传媒对事件广泛报道,已大收宣传之效。值得留意的是发展商往往比政府更有能力预测市场方向,新地就是表表者,翻查历史纪录,新地减价过后楼市跌多升少,这意味后巿可能调整,需留意其下一波行动,尤其是非豪宅盘。

发展商收2千多票意义重大。其一,市场积压大量购买力,有能力购入数千万的豪宅买家不少,因现时已无炒卖条件,这批买家应属实力客,只要发展商提供诱因,市场购买力旋即释放,除非供应大增,否则楼价下调空间有限,这些购买力随时转移其它物业板块。此外,大陆客公司客比例甚高,这些所谓公司客亦可能是大陆资金,坊间就有提供以空壳公司作持有物业之用,传闻此等空壳公司供不应求。笔者怀疑大陆资金经各方途径买港楼比例颇高。按中原统计,第三季已知内地个人买家比例在双辣招实施后依然占金额8.0%,比第二季已回升,但实际内地资金占市场多少则无从稽考。这些买家资金充裕且有把资金调离中共政权的诱因,发展商只要提供回赠部分印花税,突破心理关口,马上空群而出,左右楼市调整。

新地此举亦掴了政府几个巴掌。发展商可以多种形式给予优惠,但偏偏选针对退税作市场策略,用行动对辣招说“不”。港人优先政府无能为力,只能靠发展商施舍,换着只顾利润的发展商根本不会理会买家是谁。此番新地带头作示范收效,其它地产商恐争相仿效,辣招变相减辣。政府见事态严重,张炳良局长马上出来澄清政府无意为辣招设日落条款,更无意修改或减辣,否则巿场将收取错误讯息,导致炒风再临。经此一役,政府更无信心,只可维持辣招寸步不让。特区政府不但高估辣招效用,且已作茧自缚,退场必引发波动。

新地此举可能令私楼两极化,豪宅将受较大压力,但整体楼市气氛还未转差,尤其以中下价及上车盘,因需求缺口庞大加上“双非”效应,豪宅调整未必能蔓延至全部板块,相信要等到供应明显增加及息口上调时楼市才出现方向性的健康调整。◇

(责任编辑:杨家诺)

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