【香港樓市動向】收緊按揭誤中副車 用家置業難上加難

CCL按周回升0.68% 新界區樓價續創新高

【大紀元2015年03月13日訊】反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL) 最新報137.2,按周回升0.68%,屬歷史次高水平。分區指數方面, 除九龍區下跌0.37% 外其餘皆升。港島區升1.03%,屬歷史次高,新界東西區齊創新高,前者反彈3.49%, 按周升幅屬09 年4 月以來最大,過去數周波幅擴大可能受成交量不足影響,後者亦升1.3%,踏入15 年來六次創新高。其餘各大領先指數個別發展,大型屋苑指數及中小型單位指數均創歷史新高,分別升0.97% 及0.83%,大型單位指數則回落0.19%。明顯地,升市集中在上車盤、細價樓及大型屋苑。樓價高企加上稅制傾斜,買家只能壓縮空間將貨就價,令需求流向該類型單位。

部分大型屋苑成交量。(大紀元製表)
部分大型屋苑成交量。(大紀元製表)

購買力轉移至新盤

自從政府去年5 月底減辣以來CCL 基本上未嘗兩連跌,難言樓市轉勢,但數據有數星期滯後,未能反映政府收緊按揭的影響,未來二手成交大幅萎縮,指數每周波幅極可能擴大,單憑兩三周升跌難以確定走勢。市況方面,發展商無懼按揭辣招,上周未多個新盤同時開售,反應熱烈。紅磡新盤推出近百單位於個多小時內沽清,發展商即時加價加推。另一東涌新樓盤亦售出近兩百伙,項目累計已售出近九成。未來數周購買力集中一手市場。

收緊按揭令富者越富

金管局出招壓市, 財政司司長自誇「快」和「狠」,事實上則剛好相反,要不然本港樓價就不會成為世界上最難負擔城市且調控措施架床疊屋。還有一點,為甚麼財爺不敢提「準」?皆因他心中有數,收緊按揭措施只能凍結成交,對於真正問題不但未能對症下藥,更誤中副車,令個別板塊受益,令真正用家受損。得益者其一是發展商。二手市場受新措施影響,發展商改變策略提供二按,令一手財務安排較多選擇,買家將流向一手市場,新樓盤價量齊升,上周末推出新盤情況趨勢甚為明顯,收緊按揭有助發展商以更高利潤出貨。

其二是私人貸款機構。部份用家不甘於租金狂升,硬著頭皮入市,新措施令借貸流向非金管局直接監管的私人貸款機構。眾所周知,該等機構收取高息,新措施製造需求之餘更加大樓價下調風險,風險更高自然需要更高利率彌補。真實樓宇借貸數據更難獲得,令市場實況更難掌握。

其三是收租者。用家無法置業,被逼轉買為租,令租務需求增,市場上早已缺乏租盤,政府又表明不會重推租管,此舉必令租金迅速上升,有助投資者收新高取更高的租金回報。事實上,數個大型屋苑新造租賃在金管局出招後尺租創新高。結果不但影響上車客,所有租客租約期滿將面臨更大幅加租,劏房租客情況將更悲哀。

樓價調投資者受惠

先舉一例,若用家能付120 萬首期,在舊制下取用七成按揭,可購入400 萬元物業,但在新措施下同一筆首期,準買家只能買300 萬元物業,額外借貸則另當別論。這意味收緊按揭後除非樓價下跌兩成半又或大幅壓縮空間,否則準買家無法再入市。300 萬上車盤所剩無幾,本港樓價有否條件下跌25% ?看官自行判斷。

誰是受益者,答案當然是投資者。受多項辣招影響,現時投資者均實力雄厚,用盡按揭額度者甚少,收緊按揭辣招對該批人士不但沒有影響,更因部份用家被趕絕而令競爭者減少。若新措施令樓價稍回,上述例子表明對用家毫無幫助,反而更有利投資者入市收取更高回報租金。年初開售的新樓盤已有兩三成長線投資者,新措施下有指投資客增至五成。政府推出調控措施願意照顧用家,金管局出招不「準」令政策上出現矛盾。

筆者先前已論述調控樓市必須新思維及擴闊稅基,在現有的調控機制下修改參數結果令樓市更加扭曲。至於金管局辣招會否令樓價下跌?按照過往出招經驗,受制於供應缺口及剛性需求,恐怕只能收短期之效。治本之法還是增加供應,更重要的還是政府必須讓市民看見未來有足夠供應,樓價方能趨向合理負擔水平。

責任編緝:澹修德

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