【香港樓市動向】城規會漠視反對聲大幅改組刻不容緩

CCL兩連升後微調 新界東樓價創新高

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【大紀元2015年05月23日訊】反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升兩周後輕微調整,最新報141.37,按周跌0.06%。各區指數互有升跌,港島、九龍及新界西分別微跌0.41%、0.87%及0.37%,但新界東則升0.57%兼創歷史新高。

其它領先指數亦個別發展,大型單位指數反彈1.87%,填補上周跌幅,中小型單位指數及大型屋苑指數則分別按周回落0.41%及0.42%。指數已反映政府出招後兩個多月的二手成交價,顯示收緊按揭未能令樓價調整。

資助房呎價連番破頂

近期開售的大型一手盤已被市場消化,購買力回流二手市場,刺激二手成交量彈升,破頂價不斷湧現,搶盤情況更蔓延至居屋及公屋。青衣長安村一單位(未補地價)成交呎價近7,600元,創全港綠表公屋成交新高。另一樂富居屋德強苑單位(未補地價)呎價超越1萬元,成為九龍區綠表居屋王。資助房屋在沒有適量的新供應,再加上政府先前活化成交計劃,呎價只能繼續創新高。

市況方面,特區第一季經濟增長放緩至只有0.4%,但通脹高企,負利率持續,是典型的滯漲經濟困局。由於供應不足及利率低企,加上各央行大開印鈔機,令房地產價格一枝獨秀,對打工一族及上車一族絕對不是好消息。

部份大型屋苑成交呎供。(大紀元製表)
部份大型屋苑成交呎供。(大紀元製表)

城規會變政府橡皮圖章

上期談到城規會近期通過不少爭議性的項目,其中包括山頂盧吉道酒店項目,大磡村地皮及東北發展計劃等。以東北發展項目為例,立法會財務委員會粗暴通過撥款的事仍言猶在耳,城規會卻在一眾反對聲音下一致通過計劃,基本上城規會已成為配合政府執行的橡皮圖章。話口未完,位於石硤尾大窩坪延坪道的綠化地帶,經過一年多討論又獲城規會批准改作住宅用途,地皮先前已偷步納入賣地表,相信很快便會推出市場拍賣。

自從梁振英上任時發表第一份施政報告,提出改劃綠化地作建屋用途,近期已有多幅綠化地被改劃,其中包括大埔鳳園及露輝路,及較大型佔地13.4公頃的西貢碧沙路與清水灣道交界。綠化帶大多是郊野公園緩衝區及新發展區邊緣,多數景觀開揚,出售頓成為發展商爭奪目標,地價必然高企,及後作私人發展,則極高機會打造成豪宅,不但刺激該區樓價,更對市民上車需求幫助有限。

以剛批核的延坪道為例,地段離獅子山郊野公園咫尺,市場估值近百億,拍賣將可為庫房帶來可觀進帳。未來類似的情況還有南區赤柱及壽臣山。翻查規劃處資料,建議改劃的綠化帶近70幅,涉及總面積150公頃,意味改劃陸續有來,爭議將浪接浪,增添社會怨氣。

大幅改革才能把關

觀乎城規會運作,有幾點值得深入分析。其一,城規會成員全數由行政長官任命。人所共知,梁振英任人唯親,處事聽命中央,為求達到13年施政報告內開發綠化帶的目標,一意孤行,反對聲音置若罔聞。沒有代表不同利益人士參與,城規會難以發揮制衡作用。

其二,城規會回應爭議軟弱無力。任何改劃政府當然按足程序諮詢公眾,但每每反對聲音佔絕大多數,結果仍是基本上原封不動通過。若果沒有實質行動回應反對聲音,諮詢何用?玩弄諮詢程序的例子屢見不鮮,長策及政改就是表表者。

其三,決策依據並不清楚。以延坪道改劃為例,城規會一方面指可能影響郊野公園,但又指考慮到房屋供應短缺及政府認為在技術上和交通等方面都可行,平衡多方面因素後,決定批准。未來十年房屋供應仍將短缺,是否就可以成為改建綠化的理據?城規會亦沒有交代如何取得平衡。

其四,批准條件含糊。以東北發展項目為例,只強烈要求政府在推行計劃時考慮受影響人士及提供協助,如此沒有實質的建議,又怎能保障受影響人士得到合理安排?

其五,由於提出方案的是規劃署,且每個都是獨立方案,城規會審批的只是針對獨立方案,難以作全盤考慮是否沒有其它替代方案?是否可更善用其它土地資源填補?

城規會著實有必要重新釐定願景及定位,讓公眾參與,增加決策透明度,明確對受影響人士的審批條件,才能真正為良好城市規劃把關。

責任編緝:陳瑋

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