【香港楼市动向】城规会漠视反对声大幅改组刻不容缓

CCL两连升后微调 新界东楼价创新高

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【大纪元2015年05月23日讯】反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)连升两周后轻微调整,最新报141.37,按周跌0.06%。各区指数互有升跌,港岛、九龙及新界西分别微跌0.41%、0.87%及0.37%,但新界东则升0.57%兼创历史新高。

其它领先指数亦个别发展,大型单位指数反弹1.87%,填补上周跌幅,中小型单位指数及大型屋苑指数则分别按周回落0.41%及0.42%。指数已反映政府出招后两个多月的二手成交价,显示收紧按揭未能令楼价调整。

资助房呎价连番破顶

近期开售的大型一手盘已被市场消化,购买力回流二手市场,刺激二手成交量弹升,破顶价不断涌现,抢盘情况更蔓延至居屋及公屋。青衣长安村一单位(未补地价)成交呎价近7,600元,创全港绿表公屋成交新高。另一乐富居屋德强苑单位(未补地价)呎价超越1万元,成为九龙区绿表居屋王。资助房屋在没有适量的新供应,再加上政府先前活化成交计划,呎价只能继续创新高。

市况方面,特区第一季经济增长放缓至只有0.4%,但通胀高企,负利率持续,是典型的滞涨经济困局。由于供应不足及利率低企,加上各央行大开印钞机,令房地产价格一枝独秀,对打工一族及上车一族绝对不是好消息。

部分大型屋苑成交呎供。(大纪元制表)
部分大型屋苑成交呎供。(大纪元制表)

城规会变政府橡皮图章

上期谈到城规会近期通过不少争议性的项目,其中包括山顶卢吉道酒店项目,大磡村地皮及东北发展计划等。以东北发展项目为例,立法会财务委员会粗暴通过拨款的事仍言犹在耳,城规会却在一众反对声音下一致通过计划,基本上城规会已成为配合政府执行的橡皮图章。话口未完,位于石硖尾大窝坪延坪道的绿化地带,经过一年多讨论又获城规会批准改作住宅用途,地皮先前已偷步纳入卖地表,相信很快便会推出市场拍卖。

自从梁振英上任时发表第一份施政报告,提出改划绿化地作建屋用途,近期已有多幅绿化地被改划,其中包括大埔凤园及露辉路,及较大型占地13.4公顷的西贡碧沙路与清水湾道交界。绿化带大多是郊野公园缓冲区及新发展区边缘,多数景观开扬,出售顿成为发展商争夺目标,地价必然高企,及后作私人发展,则极高机会打造成豪宅,不但刺激该区楼价,更对市民上车需求帮助有限。

以刚批核的延坪道为例,地段离狮子山郊野公园咫尺,市场估值近百亿,拍卖将可为库房带来可观进账。未来类似的情况还有南区赤柱及寿臣山。翻查规划处资料,建议改划的绿化带近70幅,涉及总面积150公顷,意味改划陆续有来,争议将浪接浪,增添社会怨气。

大幅改革才能把关

观乎城规会运作,有几点值得深入分析。其一,城规会成员全数由行政长官任命。人所共知,梁振英任人唯亲,处事听命中央,为求达到13年施政报告内开发绿化带的目标,一意孤行,反对声音置若罔闻。没有代表不同利益人士参与,城规会难以发挥制衡作用。

其二,城规会回应争议软弱无力。任何改划政府当然按足程序咨询公众,但每每反对声音占绝大多数,结果仍是基本上原封不动通过。若果没有实质行动回应反对声音,咨询何用?玩弄咨询程序的例子屡见不鲜,长策及政改就是表表者。

其三,决策依据并不清楚。以延坪道改划为例,城规会一方面指可能影响郊野公园,但又指考虑到房屋供应短缺及政府认为在技术上和交通等方面都可行,平衡多方面因素后,决定批准。未来十年房屋供应仍将短缺,是否就可以成为改建绿化的理据?城规会亦没有交代如何取得平衡。

其四,批准条件含糊。以东北发展项目为例,只强烈要求政府在推行计划时考虑受影响人士及提供协助,如此没有实质的建议,又怎能保障受影响人士得到合理安排?

其五,由于提出方案的是规划署,且每个都是独立方案,城规会审批的只是针对独立方案,难以作全盘考虑是否没有其它替代方案?是否可更善用其它土地资源填补?

城规会着实有必要重新釐定愿景及定位,让公众参与,增加决策透明度,明确对受影响人士的审批条件,才能真正为良好城市规划把关。

责任编缉:陈玮

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