【香港楼市动向】 CCL三创新高 六大指数齐破顶

楼市市场机制失效 近期升浪莫怪量宽

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【大纪元2015年01月30日讯】本港楼市升势持续,反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)连续三周创历史新高,最新报134.64,按周再升0.75%。分区指数除了九龙区跌0.72%外,其余各区皆升兼创历史新高,港岛区大幅反弹2.45%,新界东上周大升后站稳,微升0.07%,新界西弹升1.9%。其余各大领先指数包括大型屋苑指数、大型单位指数及中小型单位指数齐声破顶。

部分大型屋苑成交呎价。(大纪元制表)
部分大型屋苑成交呎价。(大纪元制表)

二手楼市失控干升

指数图表已说明一切,从政府减辣起,短短7个月整体楼价已升14%,新界西升近18%,个别新界大型屋苑升25至30%,根本上二手楼价已失控。楼价超高,新居屋供应却杯水车薪,引来疯狂认购,房委会最终收近13万份申请,结果令市场更加炽热,代理更有话题说服买家入市。《施政报告》完全未能让市民看见解决楼市供应的出路,全城继续抢盘,短期升势持续。

资本巿场方面,欧洲央行大举印钞引发金融市场动荡,货币战争一触即发,资金继续泛滥令息口无法回升,结果只会令固定资产价格再升。更不幸的是,梁振英还自欺欺人,指楼市供不应求情况接近尾声。若特区政府再不认清楼市情况,采取果断有力行动调控,楼价及租金将继续干升,上车盘将升至不可理喻的水平。政改问题与民生问题复合将令特区停滞不前。

楼价远超负担能力

某公司公布最新的《全球楼价负担能力调查》显示,本港楼价冠绝全球,成为最难负担城市。负担能力是以平均楼价及平均家庭入息中位数作比较,结果显示本港楼价是家庭入息中位数的17倍,为调查有纪录以来最高,远超排行第二位温哥华的10.6倍及第三位悉尼的9.8倍。按国际标准,负担能力超越5倍已代表楼价极难负担,17倍不知可用什么来形容。

数据还未考虑适切居住环境,负担能力是以400多呎房屋计算,而真正可用空间少于实用面积八成,比其它国际大城市平均住屋空间差天共地,价高之余亦空间严重不足。负担能力还是按去年第三季楼价计算,较现时楼价低6%,实际情况更令人心寒。怪不得连诺贝尔经济学得奖者克鲁明都说香港楼价疯狂,又直指土地不足所致,与梁振英说不缺土地南辕北辙。

事实上,本港因土地不足,政府操控供应,提供楼房者准入门槛极高,需求又非与楼价有十足弹性关系,因此楼市的市场机制无法有效运作。即意味本港需要更大的限制板块,即公营及资助房屋,及引入考虑负担能力的管理机制。香港政府必先改变思维,多管齐下,单靠以数量为策,不可能使楼价回到可负担水平。

轻率推政策致狂飙

对于近期楼市飙升,运房局局长张炳良指是因为量化宽松所致,又指其余各大城市面对同样问题。诚然,全世界各大城市固定资产近年涨幅不少,但可惜局长只说出了一半。先看看数据。《全球楼价负担能力调查》报告比较2013年与14年的年负担能力,香港由14.9升至17.0,温哥华10.3升至10.6,悉尼9.2升9.8,伦敦7.3升至8.5。本港楼价的升幅,让其它地方根本望尘莫及。

翻查伦敦市楼价数据,从08年至今平均升幅只有五成多,升幅最大的肯盛顿区亦只是七成。本港现时平均楼价是08年底的238%。翻查金管局统计数字,港元M2货币供应量2014年11月份比5月份增长只有3%,流动性没有明显增加,试问如何支持近期楼价升幅?

综合以上数据,其实合理解释只得一个,就是额外升幅来自政府制造的供求失衡及不当管理,长期没意识到市场机制失效,对策没有经过深思熟虑,调控力度不足,辣招不够全面,又于不适当时侯减辣,令压抑需求爆发,楼市狂飙。更重要的是,政府无法说服市民长策可以解决长期房屋问题,导致抢购潮。

作为领导者,首要任务是推销愿景研究策略贯彻执行。现届特首认受性极低,政策背离大众,肆意破坏行政立法关系,根本无法做到领导者的基本要求。香港若不处理根本,改变楼市管理思维,官员还一味指鹿为马,为处于17倍负担能力的天价楼房找借口,楼市问题哪有解决的一天?

责任编辑:黄浩

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