【大紀元2016年11月30日訊】（大紀元記者李歐編譯綜合報導）之前我們談了很多房地產走勢的「現在進行式」，看的都是最新發展的市場行情，好處是知道現在發生的市場變化，了解房價、銷售量、庫存、房源等數據以便準備做出符合個人的投資計畫。但房地產是一門長期投資，光看當下走勢還不夠，要進入這場投資「戰爭」中，還要知道過去所發生的事，才能夠預知未來、眼光放遠。本次我們就要談談美國，以至舊金山灣區房地產的歷史，不說太遠的，就說說近30年的過去，我們會驚覺過往的經歷竟然如此類似。
「週期」，任何事物都有一個週期。房地產更不例外，它會經歷恢復期，產生一個房市泡泡，當泡泡吹到一等程度，到達峰值，就會帶來破滅；隨之市場進入低迷、下跌，然後等待下一次的恢復期的重新開始。如此的歷程循環往復、屢試不爽。
灣區房市 歷史驚人的相似
從1984年開始至今，全美、舊金山灣區已經歷三個房市泡沫的循環，分別在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年這三個時間段，但是每次的循環都會帶來新的漲幅與新的房價高點。
把這條房價漲跌曲線放到30年的區段來看，就是上升、到達高峰、下跌、再上升⋯⋯。不過令人驚訝的是，從新的上升到泡沫化這個區間，都是5到7年的時間，沒有例外。看看我們正在經歷的新一輪循環，赫然已經走過5年，難道新的泡沫即將到來？
美國地產 貪婪帶來的崩盤
在八十年代初，九十年代中期和在2012年，都經過約4年的衰退期，經過幾年來的下跌，被壓抑的需求反彈而爆發，價格開始再次上升。每次衰退都是基於一個不合理的繁榮，甚至可以說是「集體的犯罪行為」。好比垃圾債券、儲蓄和貸款欺詐、網絡公司股票瘋漲。往往都是「失控的貪婪」埋下下一次泡沫的種子。
前一段時間我們剛走過2008年發生的次貸風暴帶，這個泡沫是由於數以億計的欺騙性貸款引發。當時眾多無法貸款的買家，他們被批准用貸款買房（或再融資）：欺騙性的誘餌利率和承保標準的下降。放款人只是為了出售貸款，他們不在乎買家是否合格。有時，購買的物業沒有實際投資，也就是沒有首付，100％的貸款。
許多放款人和抵押貸款經紀人很清楚這是一個犯罪性的掠奪行為，但他們依然故我，直到金融市場崩盤、房市泡沫。這個事件的始末後來被好萊塢拍成許多電影，用來描述這一段期間的所發生的荒謬。
20世紀90年代早期和隨後的網絡泡沫，房價下降在10％至11％的範圍內，其規模完全不同於2008～2011年的崩潰，連舊金山灣區平均都下滑27%，全美範圍則跌幅更深，而且是近3次泡沫中歷時最久的一次。更早的類似崩潰程度發生在1930年代，大蕭條期間。
房價漲跌 一線城市搶先跑
而在次貸泡沫之後，2012年終於開始新的恢復期，走過4年的滑落，需求的反彈力道也相當大，已經有約70%的漲幅，熱門地區早已超過上次的峰值。二、三線的城市也在迎頭追趕，相對來說，目前二、三線比一線城市還有更多漲幅空間。
值得留意一件事，在房市的恢復期、泡沫破裂期，一、二、三線城市是有區別的。全國範圍的一線城市當然就是指紐約、舊金山、洛杉磯等這些大都會區，尤其近年這三座城市是華人移民的重點，更帶來龐大資金，使得漲幅異常火爆，房產供不應求。因此，一線城市的漲幅快、漲得高，但是泡沫期卻跌得慢，易止跌。
二、三線城市的漲幅時間會跟在一線城市後面，要花更長時間才能回到上一次的峰值房價，但當市場崩盤時他們會更快反映出來。總體來說，一線城市因為有更多的利基點支撐，例如有人口移入、就業多、城市發展健全等因素當靠山，所以房價總是高高在上，就算市場崩盤通常也只是少少跌一點，很快又回漲。反之，二、三線城市缺少某些利基點，就容易「風吹受寒」。
房市循環：會跌就會漲，反之亦然
面對新的恢復期，大家談到紐約大都會、舊金山灣區的房價，越晚跟進的買家都是搖頭嘆息，賣家則是滿面春風。但這場恢復期看似就要結束，作為美國房市的先鋒們已經進入平緩的震盪曲線，隨之美國各地也將面臨這一狀況。
因此當有人喊著「房價漲不停怎麼辦？」、「現在房價跌得那麼慘，又怎麼辦？」看到房價漲，好像房價永遠都下不來；看到房價跌，又感覺陷入無望。其實大可不必過多憂心，因為根據循環週期的經驗法則，漲上去的終究會跌，只是跌多跌少的問題；下跌終究也會漲上去，但往往會漲很多，將會超過前一次的房價高峰值尤其在熱門房市區域。
然而，現在每個專家都在觀察著，哪個「契機」會引發新的泡沫破裂，這個事件恐怕是遲早的問題，而不是會不會的問題。但要判斷何時泡沫化，困難的是當前局勢面臨前所未有的混亂，世界上的變數過多，令眾多專家苦惱著如何預測。（待續）
資料參考：Paragon地產公司地產報告
責任編輯：李曜宇
