房地產成交額減兩成 東京樓價峰頂已過?

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【大紀元2016年09月24日訊】(大紀元記者遊沛然日本東京報導)過去數年,與地方相比,東京都的地價雖然緩慢上漲,但是有評論認為,從近期的基準地價動態來看,上漲幅度在收窄,東京房地產的房價似乎見頂。

房價峰頂已過?

據日經新聞的報導,東京都江東區的木場公園附近,正在新建中的商品樓拔地而起,房價約250-300萬日元/1坪(3.3平米),周邊還有房地產巨頭住友不動產和野村不動產開發的公寓樓,1坪約350萬日元左右,在東京都內的公寓中,可算是少有的低價。承擔售房的公司叫BLISS,是房地產的新興公司。公司銷售負責人表示「不拼品牌,拼價格」,並介紹說,明年預定竣工的公寓樓已經全部售罄。

在08年金融危機時,日本的中堅房地產受到重創,當時的MOrimoto、以開發獨院房的OpenHouse、關西的京阪電鐵不動產等中堅房企曾跌入倒閉的邊緣。危機過後,東京都內的房地產價格上漲,但是實際需求還難以承受房價的上漲速度,此時,受重創的中堅房企和新興房企捲土重來,以相對便宜的價格,從大型房企虎口拔牙,開拓出良好的售房業績。

不過近期,在公寓樓的開發商之間流露出「房價峰頂已過」的預示。據不動產經濟研究所的消息,截至8月底,東京都圈售出住房的平均價格已連續3個月跌破去年同比,部分大型房企也開始下調房價。

另一方面,辦公樓和商業樓也出現相同的趨勢。據都市未來綜合研究所的調查,1至8月的不動產成交額達2兆6,665億日元,比去年同期下降了20%左右。其原因被認為是,尋求辦公樓的公司對未來業績持不安情緒,在租用辦公樓等方面較低調,不少公司還希望降低租金等,有的因承受不了租金搬走。

據日經新聞的報導,千葉縣的某商業大樓,主要的租借者是大型超市Itoyokado的東習志野店,因超市業績下滑,已決定明春退出。超市作出退出決定是今年6月,當時,剛買下商業大樓不久的房地產投資信託公司的野村不動產基金,得此消息猶如當頭一棒。野村不動產基金表示:「買下時也考慮到租主撤退的風險,但是萬沒想到這麼快。」

業界人士認識表示,辦公樓的租金已見頂。租主公司因業績不振,採用減少辦公面積達到減低辦公樓成本的方式,壓低公司運營成本,這種現象近期表現突出。

投資資金支撐著房地產

近年的日本房地產有個現象就是,來自房地產投資信託公司的資金受人矚目。日經新聞的報導,今年7月,在東京繁華區淺草橋一處投資公寓樓的競標中,8家地產商混戰的結果,得手的是私募資金的房地產投資信託公司的大和證劵住宅私人投資法人。

這座樓盤的租金收益率在4%左右,與1年前相比,已下降了1個百分點。儘管如此還是贏得了眾多地產商的激烈角逐。由於日銀實施負利率政策後,生命保險公司、運營養老金等大型金融機關主要運營的金融商品國債等利潤空間被壓縮,在尋求高收益率商品時,房地產成為了上述金融機關的主要選擇對象。

不過業界人士表示,如果家庭的內需乏力,金融政策帶來的房地產火爆行情也難以支撐樓市。名古屋中部地區一家售房企業負責人坐立不安地表示:「主要客戶是豐田車公司的職員,但是日元升值,豐田公司的業績被壓迫,售房公司的業績也自然受到了影響。」「企業業績以及員工工資等實體經濟方面如果不見好轉,即使地價上升也不能說是健全的房地產行情。」

責任編輯:盧勇

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