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居住正義之正解

文:普通人的自由正義・Facebook社群自由撰稿人

不管是臺北、舊金山,以至全球大都市都面臨居住危機的衝擊。(shutterstock)

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【大紀元2016年09月05日訊】Palo Alto是矽(硅)谷的核心城市之一,所以也像灣區的其它城市一樣,有房價居高不下的問題。最近,Palo Alto的都市計劃委員之一,發表了一封公開信,說連她這樣的雙高薪家庭都住不起Palo Alto,所以她得搬走了。她說,她無數次在都市計劃委員會裡提議一些步驟,逐步小幅鬆綁嚴格的都市計劃法規,可以讓建商提供更多住宅單位的小鬆綁,都遭到否決,她挫折無比,只好走人。

而她公開信一出,買不起、住不起的年輕矽谷新貴是一面倒地叫好;而Palo Alto的現有居民則幾乎是要發追殺令討伐她,因為她的改革主張,將會犧牲現有居民。照他們的說法是,她是「要求長期住民,犧牲他們辛苦拚來的生活品質,討好那些沒有犧牲過,沒有努力過,就想要好處的年輕人。」

居住正義碰上經濟學,大概就是這個樣子。

居住正義的唯一途徑

大城市的房價高漲,讓年輕新住民買不起,甚至租不起都心,只好越搬,離工作越遠,每日花上大量時間通勤,生活辛苦,沒有品質可言。就算勉強貸款買得起市中心的小房子,換來的也不見得是令人滿意的生活環境、居住品質。

真正過得起都心奢華日子的,就是那些豪門巨富,富家公子小姐。貧富不均的戲碼天天在城市裡上演,難怪「居住正義」一直是大多數年輕人的心頭願望。臺北自然也不是例外。

但(臺灣)政府回應民意的訴求,很多時候是違反經濟學的供給與需求法則。要房價下跌,不是需求得下降,就是供給得增加,不走這兩條路的,都是扭曲資源的分配。要城市住房的需求下降,幾乎是不可能的,全世界都面臨人口往城市集中的趨勢,大城越來越大,是無法逆轉的潮流。

貨幣金融政策也許可以用加息,勉強壓制炒房的需求,但現今市道也不是個可以加息的環境。政府行政措施上的打房,也和貨幣政策一樣效果有限,阻止不了人口遷移的大勢。

所以有些政府採取了不可思議的政策,像是租金管制。當所有經濟學教科書都教我們,租金管制只給少數先佔居民好處,而會導致房屋品質下降,反而減少住房供給的時候,還是有無良政客採取此道,民粹政治莫過如此。

所以要降低房價,達到居住正義,只有一途,就是增加住房供給。

公共住宅:城市的黑暗角

比如說,臺北市最近推的公共住宅,就是增加住房供給的一個方向,雖然是個錯誤的方向,但會達成降低房價的目標。

美國有些名人,比如說星巴克總裁Howard Schultz和歌手Jay Z,他們都喜歡說他們出身Housing Project,也就是從小住公共住宅。但他們不是以Project為傲,而是以出污泥而不染為榮,因為不管政府再怎麼樣用心經營公共住宅,公共住宅注定淪為破落的象徵,治安的死角和房價的殺手。

因為政府經費有限,官僚不以營利為目的,效率注定低下,維護注定失能,最終也會造成人員管理的問題,鄰近地區逐漸變成城市裡的黑暗角落,這是全世界公共住宅的必定下場。房價是下滑了,但城市也灰暗了。

那如果政府多花點錢,多花點心力,把公共住宅打造成私人公寓的樣子呢?可以,錢花下去就可以,政治人物盯下去就可以,但這就違反了公共住宅的原意。因為經費有限,這麼搞,只能弄出少少的幾戶模範。這些模範戶,是要分配給哪些達官貴人呢?還是像軍宅一樣,讓有關係的人從中營利呢?如果是這樣,還叫居住正義嗎?

聰明如柯P(現任臺北市長),認真如蔡英文(現任中華民國總統),都如此傾心公共住宅,認為此為達成居住正義的仙丹,他們顯然對Housing Project之惡,百聞不如一見,很想看看到底問題會多嚴重。照目前進度看來,葉公好龍,龍就快來了,走著瞧吧。

增加住房供給,有正當管道,和私人產權的議題有關,而且結論會和一般的想法很不一樣,聽我道來。

你的財產自由被剝奪了

經濟學家Alex Tabrrok在談到Palo Alto問題的時候,文章開頭他指出很重要的一點。住房問題固然是世代之爭,有錢和沒錢之爭,但關鍵還在私人產權的議題上。現有Palo Alto的居民,多年前,「運氣很好」低價買了房子,這些年下來,僅靠房價,財富就不知道增加多少,然後藉著都市計劃、分區管制的手法,限制了住房供給,造成了房價居高不下的問題,而且更重要的是,人民處置財產的自由遭到集體性的剝奪。

想想看,如果你和你在Palo Alto的鄰居,講好了一起把「你自己的地」高價賣給建商,建商將本求利,打算蓋個高樓,多賣幾戶。答案是不成,因為都市計劃的限制。所以你的產權自由沒了,居住正義也跟著沒了。

文林苑(見註一),或者是其它都市更新帶來的土地產權爭議,追根究底,問題的根源不是建商挾公權力剝奪人民財產權;市府強拆民宅當然是錯的,但是根源在於都市計劃的太多限制,讓想買地蓋房子的建商沒處可去,讓想賣地都市更新的市民找不到人買,所以最後才讓官商「結合」,針對少數可開發、都市更新的地業下手,而演變成文林苑這樣不堪聞問的案子。

如果今天臺北,或是全臺灣,都市計劃的建築法規都像東京一樣,不但居住正義的問題得到大幅解決,還可以加速都市更新,並提高對人民財產權的保護。

師法東京 不要效法失敗的美國

東京?對,Tabarrok提到東京和其它面臨房價問題的大城,有很大的不一樣。東京並沒有因為日本人口不再成長,而停止成長。它一樣面臨人口遷移的大潮,這些年,日本年輕人「上京」只有更多,沒有更少,但東京房價不但沒有像舊金山、倫敦這樣的瘋狂,甚至增速還落後於人口成長。原因就在於日本的都市計劃法規,簡單明瞭,又對屋主權益很友善,所以建商找地蓋房子的速度很快。

東京很多在臺灣人的標準已經是很漂亮、很新、很舒適的住房,都有可能被建商買下,蓋出更漂亮、更新、更舒適的房子。沒有一個臺灣人到東京,不會讚嘆東京建物的美好。

居住正義上,東京也是相對得到實現。這套因應八零年代地產泡沫破減的全國性都市計劃建築法規,把土地利用分成十二種,有最高級的低樓層全住宅區,也有「最低級」的工業用地。聽起來好像很多,但美國隨便一個大城,都市分區不但嚴格,而且種類、品項繁多,數倍於此。

日本的法規還有一個特色,高級的房子,可以蓋在低級的區,鼓勵建物混合。所以在工業區,或是其它相對廉價的區,建商可以蓋個高樓公寓給收入較低的居民租用或買用。而東京的城市樣貌,也因建物混合,住商混合而相對精彩多樣。而且地主的財產自由處份權很高,不是說可以隨便亂蓋,而是鄰居用法規阻擋開發的辦法相對較少,因而鼓勵了建商開發的意願。

看看東京對付高房價的成功案例,我不禁要說,這不過是簡單的供給與需求和強化人民財產權而已!

我沒有研究臺灣的都市計劃法規,但「想當然爾」地認為應該是疊床架屋,限制重重,才會造成都市更新不易。我認真的勸柯P和蔡總統,取經成功的日本,而不要師法失敗的美國Housing Project。相信供給與需求,才能真正的實現居住正義。

※以上為作者觀點,不代表本傳媒立場。

註一:「文林苑」是一項發生於臺灣臺北市的都市更新爭議事件,其名稱來自新建大樓之名。爭議起因是都市更新土地中,地主之一:王家不願拆遷房產,進而引發社會運動、王家提告10起訟案,並牽涉全臺都更停擺。最後王家敗訴與建商和解收場。近日大樓完工,前後歷時約十年。

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責任編輯:李歐

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2016-09-05 8:57 AM
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