【大紀元2017年04月19日訊】（文：鮑雲雁）目前美國的大多數貸款，都是按房利美的標準來制定的。美國的房地產貸款，分為住宅貸款和商業房地產。這兩種貸款的機制是不同的，尤其是利率方面。
本文僅做一般性介紹，如果要貸款在美購房的話，小編還是建議您諮詢美國正規貸款銀行，獲取最適合您情況的專業建議。
利率的歷史
美國住宅貸款的利率——固定利率，是由美國的債券市場（Bond Market）決定的，而不是人們所想的由美國聯儲的基準利率決定。只有浮動利率與聯儲基準利率相關聯。
目前美國的聯儲拆借利率已降至0.25%，因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率，主要受制於長期公債行情。眼下長期利率已調至有史以來的最低點，也意味著通脹即將來臨。
所以目前最重要的是，應把握貸款時機，做一些相應的調整。建議如下：
*將30年期貸款改成15年期，可以減縮負債的年限，省下15年的利息。
*將15年期貸款改成30年期，可以減低月付額度，自救度過經濟難關。
抵押貸款套現：如果房貸少或全淨值，可考慮增加房貸額度，貸出錢來再來投資賺錢，善用貸款的槓桿功能，走致富的捷徑。
個人信用
經過這次次貸金融風暴和信用危機後，各銀行對房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率，取決於以下四大因素:
一）良好的信用
所有借款人通過個人社會安全號碼的審查，獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前所有銀行都會採取3份報告中的中間值作為信用審定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史，並評估貸款人將來準時還款的可能性。高的信用分數，不僅有資格申請抵押貸款，更可取得較好的貸款利率。
這個信用指數是基於以下項目的評估:
付款歷史：是否按時付款?是否有晚付的習慣?幾次?30天，60天，90天晚付?持續多久?今年?去年?有無破產紀錄?有否被人追債?在法院，國稅局有無欠錢記錄?是否欠付小孩贍養費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關注的，所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄，超過一年就可不算入評估。
信用卡額度：額度越高，表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%，否則會被扣分。超過總額度的支出愈高，扣分越多。
信用歷史：銀行需要評估至少4條信用線，其中二條需有兩年以上的信用歷史
信用類型：曾獲得過幾種貸款，如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。
信用審查次數：信用每多被審查一次，就會被扣分。被查得太多，就有必要寫解釋信來闡明原因。
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