房市泡沬對las vegas房市長期影響 ???

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【大紀元2018年06月10日訊】(洛杉磯工商訊)2003年美國開始進入房地產泡沫時期,直到2006年房市漲到頂峰後開始滑落,房市泡沬於2007年到2009年開始逐漸大爆發,當時房地產泡沫造成的經濟影響幾乎波及到半個美國本土州,房市也因為信貸危機而處於接近崩潰狀態。

所謂房市泡沫的形成,起於「求過於供」,促使房價直線上升,同時引出原本觀望的買主也急於進場購買,造成房屋出現更加不夠賣的現象,這樣促使房價越發高漲,直到臨界點出現,房市轉變成「供過於求」,房價反向直線下跌,房市泡沫因而產生。

拉斯維加斯的房市,從2003年至2006年房價漲了80%,由於之前屋主還貸信用良好,銀行願意借款給買賭城房屋者,加上房價一直上漲,屋主甚至可貸到超過房屋售價的貸款,大約五年的時間,賭城提供了很多營建工作機會,附帶展現出強勁經濟力,但好景被突然來的經濟大衰退給沖刷得幹乾淨淨。在房市高峰期,賭城民眾認為房價會一直往上漲,不再乎把房屋淨值貸款拿出來購買貴重物品,當房市泡沫爆發了之後,賭城屋主才體會到原來自己已經提前花掉了過多的錢,而房子根本變成了負資產,屋主為了脫困讓房屋被貸款機構查封,有些人宣告破產應對財務困境,也有屋主用短售方式向銀行求取廉價出售房屋,信用評分在賭城擁屋居民身上變得一片狼藉。賭城房市成為全美銀行查封屋比例最高的都會之一,房價下跌最深的時候比高峰期低62%,表示大多數賭城房屋,僅值高峰價的38%,2011年賭城呈現最低房屋中間價11萬5,700元,那時候全美房價平均下跌30%,不及賭城跌幅的一半。

自2012年2月之後,賭城的房價月月回升,到了2015年第一季,已回復到20萬元房屋中位價,賭城地區卻仍然是全美第四高房屋止贖區,這些年之間,相當多投資者前來拉斯維加斯買房賣房,賭城成為全美炒房第一名之區,和佛羅里達州情況相似,那時候上市的房屋,有19%是投資炒房客轉手翻售獲利之屋,最近這三年,炒房客在利潤減低情況下相對數量也減少,但平均每年房價維持在12%的漲幅。房價持續在恢復的同時,賭城的溺水屋主依然高,到2016年拉斯維加斯的屋主溺水者占四分之一,表示他們的房屋貸款欠款金額比屋價更高,所以買主相信賭城房價還是有成長空間。

2017年賭城區內房價漲幅最高的地區,全是舊房區,例如區號89030一年間漲幅31.2%,89101漲幅30.4%,令許多人跌破眼鏡,造成這個情形是因為其它地區平均成長房價逐漸升高,而老舊區內房屋原來就偏低的房價在比較中更加明顯化,才會出現眾多買主購買舊區仍可以負擔的房價。

本文由信和地產O’Harmony Realty提供,諮詢請電經紀Ramon吳,702-334-7767,WWW.TV4WU.COM,微信:vegas1688。◇

責任編輯:張清

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