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7月拉斯維加斯房市 供需嚴重失衡

拉斯維加斯中國城。(攝影:戴兵/大紀元)

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【大紀元2020年08月10日訊】文:劉大年・拉斯維加斯房地產經紀
不少投資人和朋友反饋:今年三月份開始,因為COVID-19疫情,很多人都看跌房地產;惟劉大年撰文敍說房地產「一定會漲」;果真漲價了;是基於什麼預測?還有,什麼狀況下房價會跌呢?

其實不難分辨,這次漲價是「資金行情」,金融市場資金過於寛鬆,錢一定要找出路,股票市場是首選,接著就流向房地產,也就駐足在房地產了;易言之,房地產是承接溢出資金的大盤。

房價會下跌的原因:經濟下行,行業不景氣,失業率居高不下,民眾無能力支付房屋貸款利息,能夠負擔現在房價的人數不足,承接無力,房價就下跌了。

分析現況:疫情可防可控是關鍵

這一次的經濟下行是突發COVID-19疫情所致,因為要「防疫」導致經濟停滯。如果疫苗已經普遍適用(可防)而且罹患者絕大部分可以治癒(可控),大眾心理共同認知疫情已經過去了,經濟將逐漸恢復過來。

反之,如果醫學科技不能研製有效的疫苗,也拿不出有效的醫療對策,又有一群不重視防護的民眾到處傳播病毒,致使疫情時間拖得很長,很多行業不能運作,失業率停滯高檔,拖久了經濟(房地產)就不樂觀了。

眼前COVID-19疫情和經濟是密不可分的掛鉤關係;是否「可防可控」成為關鍵。因此,世界各國政府都致力及關注疫苗的研發,亦成為一種國家間角力競賽關係。

為了不使國內經濟大幅衰退致啟動困難,世界多國也都進行了政治(行政)干預,運用國家金融能力維持經濟運作。美國採取了多重措施,包括直接撒錢、量化寛鬆、降低利率等等,讓資金取得容易,大量金錢充斥流通市場,刺激民眾消費,推動經濟運作。就是這個因素,無論是經濟上行或下行,劉大年都看漲房地產市場。

經濟和市場的關係

劉大年在一本書裡看到一則「貼切」形容經濟和市場的關係:一位紳士帶著狗散步,散步的路途時而平坦時而上下起伏、又時而彎曲,紳士悠閒走著,狗一下跑到前面,一會跑到後面,一下子跑不見了,不一會又回到主人的身邊;狗以主人為中心,來來回回的跑著;主人走了一哩,而狗卻跑了四哩。主人紳士就是「經濟」,狗就是「市場」。長遠來看,經濟和市場的走向是一致的,但在過程中,常常會走完全相反的方向。

比擬現在的狀況:紳士(經濟)散步路徑,後面是上坡還是下坡尚不清楚;但是狗(市場)被「貨幣寛鬆(資金行情)」引誘,跑向上坡(上漲)了。

拉斯維加斯房市

拉斯維加斯房地產公會(LVR),統計房地產7月相關數據資料已經正式公告;這份資料呈現房價上漲、成交量擴大、庫存量不足、市場熱絡。茲列表及分析:
(圖一)2020年7月份獨立房成交中間價為$333,000,高出上月$4,000,比較疫情初發(封城)時的中間價,房價上漲了7%。

圖一:大拉斯維加斯獨立屋房地產中間價走勢圖表。(拉斯維加斯房地產經紀劉大年提供)

(圖二)2020年7月份整月房屋成交過戶量為3,235棟;成交過戶量比6月增加842棟;成交量逐漸有放大趨勢。

圖二:大拉斯維加斯獨立屋房地產成交量圖表。(拉斯維加斯房地產經紀劉大年提供)

(圖三)2020年7月份房屋庫存量為5,439棟,6月份為6,224棟(MLS略有修正),又下降了785棟;庫存數量仍在降低,供需不平衡狀況愈加突顯。

圖三:大拉斯維加斯獨立屋房地產庫存量(市場上在售房屋數量)圖表。(拉斯維加斯房地產經紀劉大年提供)

(圖四)房屋上市到成交售出所需天數的資料,代表市場的熱絡程度。7月份的統計上市到出售約為21天,與上月持平;屬於很熱絡的市場。#

圖四:大拉斯維加斯獨立屋房地產銷售天數圖表。(拉斯維加斯房地產經紀劉大年提供)

執筆:劉大年2020年8月4日
劉大年拉斯維加斯房地產
電話:702-686-2345

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本文刊載於舊金山8月8日地產版

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責任編輯:李歐

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