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佛州奧蘭多 疫情後的響往之地(上)

當地華人地產經紀劉雲飛 帶您詳解投資奧蘭多

佛州奧蘭多(Orlando)房地產在疫情之後,更受到東西兩岸居民的喜愛。(Shutterstock)
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【大紀元2021年10月06日訊】(大紀元記者李歐採訪報導)想到佛羅里達州,就會聯想到海灘、高爾夫、樂園,盡是悠閒度假的景象!這也是為何在新冠疫情爆發之後,佛州(以下簡稱佛州)更是大大增加人口移入的一大主因,尤其在奧蘭多(Orlando)都會區更是吸引了東北部、西海岸人們的嚮往。本次筆者就訪問到當地華人地產經紀劉雲飛,由他帶領我們一覽佛州、奧蘭多的魅力所在。

問:請問劉先生從事地產行業多久了?

答:我是1998年就移民來美國,第一個城市就是奧蘭多(Orlando),所以我們是一直在奧蘭多,二十多年來一直是生活在佛州,後來搬到坦帕市(Tampa)南面一個海濱城市。我們來的第三年買了第一個自住房。我有一個非常要好的一個地產經紀朋友,就是他幫我買的第一個房子,我們認識二十幾年,我跟著他買房、賣房,慢慢發現這個行業還是不錯的。買舊房重新裝修就可以順利賣出去,或者是找銀拍屋來投資。後來我就聽朋友建議,乾脆考個地產執照自己獨立投資,到現在已經是第6年。

奧蘭多華人房地產經紀劉雲飛,居住佛州二十多年。(劉雲飛提供)

問:為何近期搬到佛州的人特別多?

佛州在美國算一個人口大州,房價卻比幾個更大的州都便宜很多,雖然現在佛州漲得很厲害,房價還是低。而且現在佛州是美國最大的人口移入州,德州已經名列第二,原因也很簡單,基本是疫情改變了工作、生活模式,在紐約、舊金山等大都市生活的人不用再到辦公室工作,而佛州的休閒度假環境,加上房價低,紐約一套小康斗的錢就能到佛州買一套大房子;當然再加上低利率、通貨膨脹,都加速了東西兩岸大都市的人搬往佛州的速度。這些剛性需求造成市場供不應求。

其實,佛州從2008年的次貸危機房價下跌,到了2011年年底,然後就開始復甦,一直上漲,只是不是那麼迅猛的漲幅,但是一直都在往上走,只是今年以來走得比往年更猛一些。當前奧蘭多的房價中位數大約在35萬美元左右。

奧蘭多房價中位數與全美水平差不多,但休閒度假環境優越。(pexels)

問:大概都哪些族群搬到佛州或奧蘭多?

答:實際上,今年我們公司成交的房子多數還是外州來的買家,紐約是最多的,加州也不少,從加州來的在前些年是非常少的,但是紐約、紐澤西等東北部的幾個州,往年都是比較多的,包括加拿大多倫多都有很多人到佛州買房。

但今年開始,我自己就接待了很多加州人,這是很明顯的改變。我和加州朋友(主要是華人)聊天,他們來佛州主要原因還是政治因素,因為這裡是共和黨州,施政、理念比較傳統,對待一些黑命貴等群體採取比較嚴格的執法態度,治安相對較好;還有佛州沒有州稅,生活成本低,氣候也宜人,生活節奏比較悠閒,所以來這退休的人也多,遺產稅對一般人來說沒有影響。這些因素造成佛州成為許多人嚮往移入的地方。

搬到佛州的人以有孩子的家庭和退休人士居多,基本是比較追求健康的族群,而且奧蘭多這裡以迪士尼樂園為主導,可以影響到法律的制定,例如博弈、特種行業在這裡都是被禁止的,再加上友善的自然環境,很多戶外活動都是家庭、孩子喜愛的,光是迪士尼樂園就有6個園區,最大的海洋世界、環球影城也在奧蘭多,還有橙縣國際會展中心(Orange County Convention Center)。另外,在奧蘭多東邊,車程約四十分鐘就是肯尼迪發射中心。所以,雖然奧蘭多不算一個很大的都會區,但它的休閒旅遊特色讓很多人非常嚮往。
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問:奧蘭多天氣如何?除了遊樂園還有哪些休閒?

答:佛州屬於是三面環海,東面是大西洋,西邊是墨西哥海灣,整年平均氣候是26攝氏度,冬天不會太冷,夏天雖然比較炎熱,但是在有蔭的地方還是很涼快,不是屬於悶熱型的氣候。奧蘭多屬於中佛州,往東邊去順著4號高速公路,車程50分鐘就能到戴通納海灘(Daytona Beach);往西開約1小時路程,就到坦帕市(Tampa),所以到海邊衝浪、釣魚都很便利。另一個娛樂是打高爾夫球,首先是球場多,整個佛州約有兩千多個球場,全美密度最大,價格又便宜,而且一年四季都可以揮桿,因此許多高球高手都定居佛州,或是把訓練總部設立在這裡。

佛州的高爾夫球場全美密度最高,一年四季都可揮桿。(pexels)

問:奧蘭多房地產的投資情況如何?

答:因為奧蘭多特殊的旅遊行業,從2014年就突破七千多萬人來這裡從事各種活動,而且每年都在增長,七千多萬流動人口,這個比紐約還多,所以這個城市非常有活力。迪士尼周邊的這些短期度假屋,包括旅館、餐廳、Airbnb等等,都是很大的市場,很多外州的投資人都很看好這一方面。當然因為外來人口移入很多,投資長期住房的人也很多,就拿我自己的公司來說,總共管理五百多套出租房,這十來年之間,沒有一套是連續兩個月都租不出去的,也就是說每一套都持續出租中,所以回報率很高。

奧蘭多迪士尼週邊的出租房相當熱門。(Google街景)

短租房回報率雖然比長租房高一些,但事情也多一些,長租的回報率其實也不低,跟其它州比起來還是高一些,因為這裡的房價便宜、好出租,所以加州的朋友在這裡投資之後,都會介紹朋友來買房。很簡單的算數可以說明差異,加州一套100萬的房子可能租個4000元,在佛州100萬能買上三四套房,每套房租2500元,回報率高下立見。

來佛州投資,有些人會在網上找房,然後讓我們來把關,其實這樣做不如直接找當地經紀推薦房產,主要原因是網上找房沒有監管,房產好壞差異很大,投資人在外州不熟悉當地,更容易吃虧。拿短租房來說,不管是二十多萬到五十多萬的房子,我們都會先跟客戶說明大概有多少回報率,比方在迪士尼樂園附近的短租社區,都修建的很漂亮,很適合旅遊的人,類似這種的淨回報率(已扣除地稅、HOA、保險等所有費用)能有7%,加上額外還有房價的升值利潤,這樣合算後回報率肯定超過百分之十以上。

要是長租房的回報率,新房或二手房都差不多,例如迪士尼的南邊城市達文波特(Davenport)或是基西米(Kissimmee),這裡稍微便宜一些,三十來萬就能買到獨立房,原因也是它的學區沒有那麼好(但也不差),不過回報率和你在冬季花園(Winter Garden)、溫德米爾(Windermere),買所謂的學區房(四十多萬)也差不多少,包括東邊的醫療城:諾娜湖(Lake Nona)也是屬於好學區,都是中產階級居住的好社區,回報率都不錯。

也就是說,資金足夠可以買這幾個學區房,租金相對會好一些,但房價也會多出十多萬;達文波特、基西米租金較低,但房價也較低,所以淨回報率大概都在4%~4.5%(較保守估計)。現在房貸利率如果以3%計算,投資人還是有正現金流的,等於租客在幫你供房貸。

另外,當前的租房市場很緊俏,各地都在漲房租,拿一個兩千平方呎的學區房來計算,一般來說能租兩千五,但現在標價兩千七或兩千八都能租出去,因為市場上房源很少。所以現在長租房要獲得5%的回報率也是很輕鬆的。

問:長租、短租除了回報率不同,還有什麼地方不一樣?

答:對比短租房、長租房,比如說一個紐約客投資一套迪士尼短租房,除了有7%回報率,自己到奧蘭多度假時,還能享用自個投資的度假房,省去住宿費用,但是短租房一個壞處是,要打理的事情比較多,它就像一個旅館一樣,租客一走就要有人去清理,你也要常去計算費用、安排租客日期,還要時常查看Airbnb打沒打錢過來,過程中要費心許多。而且還要注意,要是投資人管理好短租房,賣房時會有好價格,管理不好,賣得也不好。

相對來說,長租房就很簡單、省事,管租客定期交租就行,到時出售也是按當地行情價出售,不會有因為管理好不好而受到影響。

問:當地治安如何?

答:上面說到迪士尼影響到當地的法律,因為這是世界頂級兒童樂園,所以當地的治安比其它地方都讓人安心許多,南佛州的邁阿密就稍差了。當初我在中國住的都是防盜窗、防盜門,在這裡房子沒圍欄、沒鐵門,窗戶離地面那麼近,大門好像一腳就能踹開,但是你住久了就知道了,根本不用擔心這方面,這也是這幾年這麼多「藍州」人想搬到「紅州」的原因了。

奧蘭多迪士尼對當地法律、治安起到影響作用。(pexels)

問:有不少人會很擔心颶風?

答:這麼說吧,我在這裡二十多年,只有在2005年的卡崔納颶風(Hurricane Katrina)讓我感覺風真的很大,等颶風過後,開車出去確實有發現部分樹林的樹被吹斷了,然後有個朋友的車子被吹落的屋瓦砸了,其它沒有過多的傷害(其它地區較嚴重,如路易斯安那州)。

不過有很多國內的朋友都傳聞房頂被掀翻了、汽車被吹上天了等等,真是鬧笑話了,那是龍捲風才會造成的傷害,颶風(颱風)一般來說就是風大雨大,每年從6月到11月是颱風季節,政府也會發出公告警示,但大家也不太當回事,頂多把車子移到車庫停放,以防被刮傷、碰傷而已。

我自己有一套六幾年的老房子,離海岸才一英里距離,當作出租房,你看這六幾年老房了,都經歷了無數次颱風了,根本沒有損壞過什麼東西,屋頂的瀝青片也沒因為颱風換過。所以說颶風的擔憂基本可以略過,對沒待過的人來說好像挺嚇人,但真的啥事都沒有。

問:當地環境、交通如何?

答:整個自然環境也相當舒適,我在這裡住了二十多年,有人說那是你住習慣了才說那裡好,其實真不是這樣。佛州大家都知道這裡是陽光州,加上海洋氣候,所以它有百分之百的植披覆蓋率,也就是說整個佛州沒有一塊土地是裸露的泥土,連大風吹過也不會有塵土飛揚的景像,就可以想像當地環境有多好了。

奧蘭多美麗的度假景象令人嚮往。(pixabay)

這裡的地形都是平地,要不就是濕地,沒有山陵地形,都是一馬平川。說到交通,來過奧蘭多迪士尼的人都是「哇!」這種感覺,園區裡面的道路都是去3條、回3條,就是6條大道供你開,整個奧蘭多的道路都一直在修建,因為人口也一直在增長當中,不管是東西向、南北向的高速公路一條又一條,街道上很少One Way所以很好開車,堵車雖然也是會堵,但比起紐約、洛杉磯那還是好得多。

問:有華人聚集的區域嗎?對華人生活便利性如何?

答:奧蘭多總共不到三百萬人口,包含4個縣,因為人口流動多,來自世界各國的人,所以美食也多,華人的餐飲也是越來越多,在奧蘭多現在有3家大型亞洲超市:東方、新金麟、愛新鮮。這裡差不多只有三萬多華人,並且華人居住的區域比較分散,沒有一個特別集中的地方,但是許多華人朋友喜歡住在冬季花園和溫德米爾,就位在迪士尼魔術王國的北方,屬於學區房區域,各方面的配置都比較好,算是富人區。諾娜湖(Lake Nona)也是華人比較喜愛的,靠近奧蘭多機場,環境、區域也是比較好的新開發社區。

奧蘭多迪士尼樂園小檔案:
迪士尼樂園所佔據的地方非常大,份布在3個縣之間,在1959年,迪士尼製作公司就開始為他們的第二座主題公園尋找適當的地點。當時,他們對在迪士尼樂園遊玩的遊客進行了市場調查,該調查發現只有5%的遊客是來自於密西西比河以東的區域;而當時這一區域的人口占美國總人口數的75%。另外,華特迪士尼不喜歡加州迪士尼樂園周圍衍生的商業圈。他希望新的主題公園擁有更寬廣的空間以供迪士尼公司來管控。

1963年11月,華特迪士尼來到奧蘭多。他看到此地已有眾多已修建完畢和計劃好的交通網絡,其中包括了當時還在計劃中的4號州際公路以及位於東邊之後成為奧蘭多國際機場的空軍基地。於是,他選定一塊靠近灣湖的中部地點作為公園所在地。

當初在成立之前,據劉雲飛說,迪士尼當時雇用上百家地產律師樓在當地匿名找地、買地,等全部的土地都買齊後,才宣布迪士尼樂園要在這裡興建,1967年開始建設,1971年10月1日樂園開幕。#(下集待續)

奧蘭多房地產經紀劉雲飛
電話:941-928-8573
電郵:yliu6553@comcast.net
微信:yunfei-multichoice




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本文刊載於舊金山10月2日地產版

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責任編輯:李曜宇

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