全美都會區 公寓入住率與租金變化

舊金山灣區、紐約市緩慢回溫中

【大紀元2021年07月19日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)自新冠疫情以來,幾乎所有市場的公寓入住率都有所增加,公寓市場正在蓬勃發展。根據全國房地產經紀人協會(NAR)對138個市場的CoStar市場數據的分析,2021年第二季度的淨吸納量(占用單位數量的變化),比上一季度增加了207,035個單位。在2019年第二季度,即大疫情之前,淨吸納量僅為 116,526個,約為目前吸納速度的一半。(表1)

表一:公寓單位的入住率(吸納量)變化:2021第二季度138個市場的公寓單元吸納量創歷史新高。(NAR提供)

根據NAR的分析,在2020年第二季度至2021年第二季度期間,138個地區中有137個地區的入住單位數量增加(正淨吸納量),其中舊金山是唯一仍然負淨吸納量2,730套的都市區。

少數市場 疫情導致公寓入住率下降

值得指出的是,公寓入住率的下降主要集中在紐約市區和西海岸市場:舊金山(-6,958套);紐約市(-4,371套);南灣/聖何西(-2,791套);東灣/奧克蘭(-445套); 芝加哥(-337套);匹茲堡(Pittsburgh)(-71套)和亞基馬(Yakima)(-30套)。(表2)

表二:2020第二季度至2021第二季度入住公寓單位每季度淨變化:公寓入住率下降短暫且集中在少數市場。(NAR提供)

其它大型市場的公寓入住率,自疫情以來的任何一個季度,都沒有出現負淨吸收。2020年第二季度至2021年第二季度的入住率,增幅最大的是亞特蘭大、奧斯汀、博伊西(Boise)、達拉斯、丹佛、休斯頓、奧蘭多、費城、鳳凰城和波特蘭(Portland)。(表3)

表三:2020第二季度至2021第二季度公寓單位淨吸納量。(NAR提供)

公寓入住率下降的原因之一是勞動力改變的因素。西海岸市場高度集中了技術員工,而紐約市是主要的金融中心、許多公司的總部和旅遊勝地,因此在疫情高峰期,公寓租賃需求暴跌。截至2021年6月,在全美50%的計算機運算工作者,以及40%的合法職業員工仍然在家工作。

但其實大疫情的影響也很短暫,到2020年第四季度,在這些市場的入住率已經開始上升。

除了入住率大幅下降的少數幾個市場之外,為什麼其它市場的入住率沒有下降(或下降很少)?原因可能是租金和住房負擔能力的差異,對員工來說。這些有就業的地方,也有更好的租金價格。

在紐約市,2020年第二季度至2021年第三季度的有效租金中位數,為 3,764美元;在舊金山,2,746美元;在東灣/奧克蘭,2,163美元。它們與達拉斯的中位數租金1,201美元相比,高出很多;在休斯頓,1,100美元;在亞特蘭大,1,284 美元;或在鳳凰城,1,231美元。(表4)

表四:2020第二季度至2021第三季度,在至少10萬套公寓單位的市場中,單位吸納量與有效租金中位數。(NAR提供)

2021年5月,與上個月相比,427個都市區中有294個的非農就業人數(經季節性調整)有所增加。達拉斯-沃思堡創造了14,900個工作崗位;休斯頓,8,800個工作崗位;亞特蘭大,6,000 個;鳳凰城,10,200個。

租金前景

由於對公寓的強勁需求,租金強勁上漲。 與一年前相比,截至2021年第二季度,只有南灣/聖何西和舊金山的租金低於去年同期。在所有市場,租金都比一年前上漲。在紐約市和奧克蘭,租金有所回升,實際租金較一年前上漲不到1%。

在39個市場中,租金以兩位數的速度上漲。截至2021年第二季度,租金同比漲幅最大的是聖露西港/皮爾斯堡(21%)、坦帕/聖彼得堡(20%)、默特爾比奇 (20%)、鳳凰城(19%)、博伊西(18%)、拉斯維加斯(18%)。(表5)

表五:截至2021年7 /12日的有效租金要價同比變化。(NAR提供)

預計空置率低的市場將顯示出強勁的租金增長,例如加州市場:內陸帝國、橘縣、聖地亞哥、洛杉磯和沙加緬度。(表6)

表六:租金增長與空置率(2021年7月1日至7月12日)。(NAR提供)

其它租金增長強勁,且空置率低的市場可能會持續租金增長——坦帕、鳳凰城、拉斯維加斯、南佛羅里達、費城和漢普頓路(弗吉尼亞)等市場。

亞特蘭大、達拉斯和休斯頓的空置率沒有那麼緊張,但由於這些地區的淨移入人口多,租金一直在以強勁的速度增長。

隨著更多員工重返辦公室,奧克蘭、聖何西和舊金山的租金可能會略有上漲,但與其它市場相比,高空置率將使租金保持溫和增長。#



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本文刊載於舊金山7月17日地產版

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責任編輯:李曜宇

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