【大紀元2021年07月19日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）自新冠疫情以來，幾乎所有市場的公寓入住率都有所增加，公寓市場正在蓬勃發展。根據全國房地產經紀人協會（NAR）對138個市場的CoStar市場數據的分析，2021年第二季度的淨吸納量（占用單位數量的變化），比上一季度增加了207,035個單位。在2019年第二季度，即大疫情之前，淨吸納量僅為 116,526個，約為目前吸納速度的一半。（表1）
根據NAR的分析，在2020年第二季度至2021年第二季度期間，138個地區中有137個地區的入住單位數量增加（正淨吸納量），其中舊金山是唯一仍然負淨吸納量2,730套的都市區。
少數市場 疫情導致公寓入住率下降
值得指出的是，公寓入住率的下降主要集中在紐約市區和西海岸市場：舊金山（-6,958套）；紐約市（-4,371套）；南灣/聖何西（-2,791套）；東灣/奧克蘭（-445套）； 芝加哥（-337套）；匹茲堡（Pittsburgh）（-71套）和亞基馬（Yakima）（-30套）。（表2）
其它大型市場的公寓入住率，自疫情以來的任何一個季度，都沒有出現負淨吸收。2020年第二季度至2021年第二季度的入住率，增幅最大的是亞特蘭大、奧斯汀、博伊西（Boise）、達拉斯、丹佛、休斯頓、奧蘭多、費城、鳳凰城和波特蘭（Portland）。（表3）
公寓入住率下降的原因之一是勞動力改變的因素。西海岸市場高度集中了技術員工，而紐約市是主要的金融中心、許多公司的總部和旅遊勝地，因此在疫情高峰期，公寓租賃需求暴跌。截至2021年6月，在全美50%的計算機運算工作者，以及40%的合法職業員工仍然在家工作。
但其實大疫情的影響也很短暫，到2020年第四季度，在這些市場的入住率已經開始上升。
除了入住率大幅下降的少數幾個市場之外，為什麼其它市場的入住率沒有下降（或下降很少）？原因可能是租金和住房負擔能力的差異，對員工來說。這些有就業的地方，也有更好的租金價格。
在紐約市，2020年第二季度至2021年第三季度的有效租金中位數，為 3,764美元；在舊金山，2,746美元；在東灣/奧克蘭，2,163美元。它們與達拉斯的中位數租金1,201美元相比，高出很多；在休斯頓，1,100美元；在亞特蘭大，1,284 美元；或在鳳凰城，1,231美元。（表4）
2021年5月，與上個月相比，427個都市區中有294個的非農就業人數（經季節性調整）有所增加。達拉斯-沃思堡創造了14,900個工作崗位；休斯頓，8,800個工作崗位；亞特蘭大，6,000 個；鳳凰城，10,200個。
租金前景
由於對公寓的強勁需求，租金強勁上漲。 與一年前相比，截至2021年第二季度，只有南灣/聖何西和舊金山的租金低於去年同期。在所有市場，租金都比一年前上漲。在紐約市和奧克蘭，租金有所回升，實際租金較一年前上漲不到1%。
在39個市場中，租金以兩位數的速度上漲。截至2021年第二季度，租金同比漲幅最大的是聖露西港/皮爾斯堡（21%）、坦帕/聖彼得堡（20%）、默特爾比奇 （20%）、鳳凰城（19%）、博伊西（18%）、拉斯維加斯（18%）。（表5）
預計空置率低的市場將顯示出強勁的租金增長，例如加州市場：內陸帝國、橘縣、聖地亞哥、洛杉磯和沙加緬度。（表6）
其它租金增長強勁，且空置率低的市場可能會持續租金增長——坦帕、鳳凰城、拉斯維加斯、南佛羅里達、費城和漢普頓路（弗吉尼亞）等市場。
亞特蘭大、達拉斯和休斯頓的空置率沒有那麼緊張，但由於這些地區的淨移入人口多，租金一直在以強勁的速度增長。
隨著更多員工重返辦公室，奧克蘭、聖何西和舊金山的租金可能會略有上漲，但與其它市場相比，高空置率將使租金保持溫和增長。#
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本文刊載於舊金山7月17日地產版
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責任編輯：李曜宇
