【大纪元2021年07月19日讯】（大纪元记者李欧编译报导）自新冠疫情以来，几乎所有市场的公寓入住率都有所增加，公寓市场正在蓬勃发展。根据全国房地产经纪人协会（NAR）对138个市场的CoStar市场数据的分析，2021年第二季度的净吸纳量（占用单位数量的变化），比上一季度增加了207,035个单位。在2019年第二季度，即大疫情之前，净吸纳量仅为 116,526个，约为目前吸纳速度的一半。（表1）
根据NAR的分析，在2020年第二季度至2021年第二季度期间，138个地区中有137个地区的入住单位数量增加（正净吸纳量），其中旧金山是唯一仍然负净吸纳量2,730套的都市区。
少数市场 疫情导致公寓入住率下降
值得指出的是，公寓入住率的下降主要集中在纽约市区和西海岸市场：旧金山（-6,958套）；纽约市（-4,371套）；南湾/圣何西（-2,791套）；东湾/奥克兰（-445套）； 芝加哥（-337套）；匹兹堡（Pittsburgh）（-71套）和亚基马（Yakima）（-30套）。（表2）
其它大型市场的公寓入住率，自疫情以来的任何一个季度，都没有出现负净吸收。2020年第二季度至2021年第二季度的入住率，增幅最大的是亚特兰大、奥斯汀、博伊西（Boise）、达拉斯、丹佛、休斯顿、奥兰多、费城、凤凰城和波特兰（Portland）。（表3）
公寓入住率下降的原因之一是劳动力改变的因素。西海岸市场高度集中了技术员工，而纽约市是主要的金融中心、许多公司的总部和旅游胜地，因此在疫情高峰期，公寓租赁需求暴跌。截至2021年6月，在全美50%的计算机运算工作者，以及40%的合法职业员工仍然在家工作。
但其实大疫情的影响也很短暂，到2020年第四季度，在这些市场的入住率已经开始上升。
除了入住率大幅下降的少数几个市场之外，为什么其它市场的入住率没有下降（或下降很少）？原因可能是租金和住房负担能力的差异，对员工来说。这些有就业的地方，也有更好的租金价格。
在纽约市，2020年第二季度至2021年第三季度的有效租金中位数，为 3,764美元；在旧金山，2,746美元；在东湾/奥克兰，2,163美元。它们与达拉斯的中位数租金1,201美元相比，高出很多；在休斯顿，1,100美元；在亚特兰大，1,284 美元；或在凤凰城，1,231美元。（表4）
2021年5月，与上个月相比，427个都市区中有294个的非农就业人数（经季节性调整）有所增加。达拉斯-沃思堡创造了14,900个工作岗位；休斯顿，8,800个工作岗位；亚特兰大，6,000 个；凤凰城，10,200个。
租金前景
由于对公寓的强劲需求，租金强劲上涨。 与一年前相比，截至2021年第二季度，只有南湾/圣何西和旧金山的租金低于去年同期。在所有市场，租金都比一年前上涨。在纽约市和奥克兰，租金有所回升，实际租金较一年前上涨不到1%。
在39个市场中，租金以两位数的速度上涨。截至2021年第二季度，租金同比涨幅最大的是圣露西港/皮尔斯堡（21%）、坦帕/圣彼得堡（20%）、默特尔比奇 （20%）、凤凰城（19%）、博伊西（18%）、拉斯维加斯（18%）。（表5）
预计空置率低的市场将显示出强劲的租金增长，例如加州市场：内陆帝国、橘县、圣地亚哥、洛杉矶和沙加缅度。（表6）
其它租金增长强劲，且空置率低的市场可能会持续租金增长——坦帕、凤凰城、拉斯维加斯、南佛罗里达、费城和汉普顿路（弗吉尼亚）等市场。
亚特兰大、达拉斯和休斯顿的空置率没有那么紧张，但由于这些地区的净移入人口多，租金一直在以强劲的速度增长。
随着更多员工重返办公室，奥克兰、圣何西和旧金山的租金可能会略有上涨，但与其它市场相比，高空置率将使租金保持温和增长。#
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本文刊载于旧金山7月17日地产版
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责任编辑：李曜宇
