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佛州奥兰多 疫情后的响往之地(上)

当地华人地产经纪刘云飞 带您详解投资奥兰多

佛州奥兰多(Orlando)房地产在疫情之后,更受到东西两岸居民的喜爱。(Shutterstock)
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【大纪元2021年10月06日讯】(大纪元记者李欧采访报导)想到佛罗里达州,就会联想到海滩、高尔夫、乐园,尽是悠闲度假的景象!这也是为何在新冠疫情爆发之后,佛州(以下简称佛州)更是大大增加人口移入的一大主因,尤其在奥兰多(Orlando)都会区更是吸引了东北部、西海岸人们的向往。本次笔者就访问到当地华人地产经纪刘云飞,由他带领我们一览佛州、奥兰多的魅力所在。

问:请问刘先生从事地产行业多久了?

答:我是1998年就移民来美国,第一个城市就是奥兰多(Orlando),所以我们是一直在奥兰多,二十多年来一直是生活在佛州,后来搬到坦帕市(Tampa)南面一个海滨城市。我们来的第三年买了第一个自住房。我有一个非常要好的一个地产经纪朋友,就是他帮我买的第一个房子,我们认识二十几年,我跟着他买房、卖房,慢慢发现这个行业还是不错的。买旧房重新装修就可以顺利卖出去,或者是找银拍屋来投资。后来我就听朋友建议,干脆考个地产执照自己独立投资,到现在已经是第6年。

奥兰多华人房地产经纪刘云飞,居住佛州二十多年。(刘云飞提供)

问:为何近期搬到佛州的人特别多?

佛州在美国算一个人口大州,房价却比几个更大的州都便宜很多,虽然现在佛州涨得很厉害,房价还是低。而且现在佛州是美国最大的人口移入州,德州已经名列第二,原因也很简单,基本是疫情改变了工作、生活模式,在纽约、旧金山等大都市生活的人不用再到办公室工作,而佛州的休闲度假环境,加上房价低,纽约一套小康斗的钱就能到佛州买一套大房子;当然再加上低利率、通货膨胀,都加速了东西两岸大都市的人搬往佛州的速度。这些刚性需求造成市场供不应求。

其实,佛州从2008年的次贷危机房价下跌,到了2011年年底,然后就开始复苏,一直上涨,只是不是那么迅猛的涨幅,但是一直都在往上走,只是今年以来走得比往年更猛一些。当前奥兰多的房价中位数大约在35万美元左右。

奥兰多房价中位数与全美水平差不多,但休闲度假环境优越。(pexels)

问:大概都哪些族群搬到佛州或奥兰多?

答:实际上,今年我们公司成交的房子多数还是外州来的买家,纽约是最多的,加州也不少,从加州来的在前些年是非常少的,但是纽约、纽泽西等东北部的几个州,往年都是比较多的,包括加拿大多伦多都有很多人到佛州买房。

但今年开始,我自己就接待了很多加州人,这是很明显的改变。我和加州朋友(主要是华人)聊天,他们来佛州主要原因还是政治因素,因为这里是共和党州,施政、理念比较传统,对待一些黑命贵等群体采取比较严格的执法态度,治安相对较好;还有佛州没有州税,生活成本低,气候也宜人,生活节奏比较悠闲,所以来这退休的人也多,遗产税对一般人来说没有影响。这些因素造成佛州成为许多人向往移入的地方。

搬到佛州的人以有孩子的家庭和退休人士居多,基本是比较追求健康的族群,而且奥兰多这里以迪士尼乐园为主导,可以影响到法律的制定,例如博弈、特种行业在这里都是被禁止的,再加上友善的自然环境,很多户外活动都是家庭、孩子喜爱的,光是迪士尼乐园就有6个园区,最大的海洋世界、环球影城也在奥兰多,还有橙县国际会展中心(Orange County Convention Center)。另外,在奥兰多东边,车程约四十分钟就是肯尼迪发射中心。所以,虽然奥兰多不算一个很大的都会区,但它的休闲旅游特色让很多人非常向往。
视频:为何搬到佛州奥兰多 ? 原来好处这么多(上) | 迪士尼出租房 高回报 | 治安好 没租霸 | 高尔夫、游乐园随你玩 | 佛州买房【美国地产热点】第37集

问:奥兰多天气如何?除了游乐园还有哪些休闲?

答:佛州属于是三面环海,东面是大西洋,西边是墨西哥海湾,整年平均气候是26摄氏度,冬天不会太冷,夏天虽然比较炎热,但是在有荫的地方还是很凉快,不是属于闷热型的气候。奥兰多属于中佛州,往东边去顺着4号高速公路,车程50分钟就能到戴通纳海滩(Daytona Beach);往西开约1小时路程,就到坦帕市(Tampa),所以到海边冲浪、钓鱼都很便利。另一个娱乐是打高尔夫球,首先是球场多,整个佛州约有两千多个球场,全美密度最大,价格又便宜,而且一年四季都可以挥杆,因此许多高球高手都定居佛州,或是把训练总部设立在这里。

佛州的高尔夫球场全美密度最高,一年四季都可挥杆。(pexels)

问:奥兰多房地产的投资情况如何?

答:因为奥兰多特殊的旅游行业,从2014年就突破七千多万人来这里从事各种活动,而且每年都在增长,七千多万流动人口,这个比纽约还多,所以这个城市非常有活力。迪士尼周边的这些短期度假屋,包括旅馆、餐厅、Airbnb等等,都是很大的市场,很多外州的投资人都很看好这一方面。当然因为外来人口移入很多,投资长期住房的人也很多,就拿我自己的公司来说,总共管理五百多套出租房,这十来年之间,没有一套是连续两个月都租不出去的,也就是说每一套都持续出租中,所以回报率很高。

奥兰多迪士尼周边的出租房相当热门。(Google街景)

短租房回报率虽然比长租房高一些,但事情也多一些,长租的回报率其实也不低,跟其它州比起来还是高一些,因为这里的房价便宜、好出租,所以加州的朋友在这里投资之后,都会介绍朋友来买房。很简单的算数可以说明差异,加州一套100万的房子可能租个4000元,在佛州100万能买上三四套房,每套房租2500元,回报率高下立见。

来佛州投资,有些人会在网上找房,然后让我们来把关,其实这样做不如直接找当地经纪推荐房产,主要原因是网上找房没有监管,房产好坏差异很大,投资人在外州不熟悉当地,更容易吃亏。拿短租房来说,不管是二十多万到五十多万的房子,我们都会先跟客户说明大概有多少回报率,比方在迪士尼乐园附近的短租社区,都修建的很漂亮,很适合旅游的人,类似这种的净回报率(已扣除地税、HOA、保险等所有费用)能有7%,加上额外还有房价的升值利润,这样合算后回报率肯定超过百分之十以上。

要是长租房的回报率,新房或二手房都差不多,例如迪士尼的南边城市达文波特(Davenport)或是基西米(Kissimmee),这里稍微便宜一些,三十来万就能买到独立房,原因也是它的学区没有那么好(但也不差),不过回报率和你在冬季花园(Winter Garden)、温德米尔(Windermere),买所谓的学区房(四十多万)也差不多少,包括东边的医疗城:诺娜湖(Lake Nona)也是属于好学区,都是中产阶级居住的好社区,回报率都不错。

也就是说,资金足够可以买这几个学区房,租金相对会好一些,但房价也会多出十多万;达文波特、基西米租金较低,但房价也较低,所以净回报率大概都在4%~4.5%(较保守估计)。现在房贷利率如果以3%计算,投资人还是有正现金流的,等于租客在帮你供房贷。

另外,当前的租房市场很紧俏,各地都在涨房租,拿一个两千平方呎的学区房来计算,一般来说能租两千五,但现在标价两千七或两千八都能租出去,因为市场上房源很少。所以现在长租房要获得5%的回报率也是很轻松的。

问:长租、短租除了回报率不同,还有什么地方不一样?

答:对比短租房、长租房,比如说一个纽约客投资一套迪士尼短租房,除了有7%回报率,自己到奥兰多度假时,还能享用自个投资的度假房,省去住宿费用,但是短租房一个坏处是,要打理的事情比较多,它就像一个旅馆一样,租客一走就要有人去清理,你也要常去计算费用、安排租客日期,还要时常查看Airbnb打没打钱过来,过程中要费心许多。而且还要注意,要是投资人管理好短租房,卖房时会有好价格,管理不好,卖得也不好。

相对来说,长租房就很简单、省事,管租客定期交租就行,到时出售也是按当地行情价出售,不会有因为管理好不好而受到影响。

问:当地治安如何?

答:上面说到迪士尼影响到当地的法律,因为这是世界顶级儿童乐园,所以当地的治安比其它地方都让人安心许多,南佛州的迈阿密就稍差了。当初我在中国住的都是防盗窗、防盗门,在这里房子没围栏、没铁门,窗户离地面那么近,大门好像一脚就能踹开,但是你住久了就知道了,根本不用担心这方面,这也是这几年这么多“蓝州”人想搬到“红州”的原因了。

奥兰多迪士尼对当地法律、治安起到影响作用。(pexels)

问:有不少人会很担心飓风?

答:这么说吧,我在这里二十多年,只有在2005年的卡崔纳飓风(Hurricane Katrina)让我感觉风真的很大,等飓风过后,开车出去确实有发现部分树林的树被吹断了,然后有个朋友的车子被吹落的屋瓦砸了,其它没有过多的伤害(其它地区较严重,如路易斯安那州)。

不过有很多国内的朋友都传闻房顶被掀翻了、汽车被吹上天了等等,真是闹笑话了,那是龙卷风才会造成的伤害,飓风(台风)一般来说就是风大雨大,每年从6月到11月是台风季节,政府也会发出公告警示,但大家也不太当回事,顶多把车子移到车库停放,以防被刮伤、碰伤而已。

我自己有一套六几年的老房子,离海岸才一英里距离,当作出租房,你看这六几年老房了,都经历了无数次台风了,根本没有损坏过什么东西,屋顶的沥青片也没因为台风换过。所以说飓风的担忧基本可以略过,对没待过的人来说好像挺吓人,但真的啥事都没有。

问:当地环境、交通如何?

答:整个自然环境也相当舒适,我在这里住了二十多年,有人说那是你住习惯了才说那里好,其实真不是这样。佛州大家都知道这里是阳光州,加上海洋气候,所以它有百分之百的植披覆盖率,也就是说整个佛州没有一块土地是裸露的泥土,连大风吹过也不会有尘土飞扬的景像,就可以想像当地环境有多好了。

奥兰多美丽的度假景象令人向往。(pixabay)

这里的地形都是平地,要不就是湿地,没有山陵地形,都是一马平川。说到交通,来过奥兰多迪士尼的人都是“哇!”这种感觉,园区里面的道路都是去3条、回3条,就是6条大道供你开,整个奥兰多的道路都一直在修建,因为人口也一直在增长当中,不管是东西向、南北向的高速公路一条又一条,街道上很少One Way所以很好开车,堵车虽然也是会堵,但比起纽约、洛杉矶那还是好得多。

问:有华人聚集的区域吗?对华人生活便利性如何?

答:奥兰多总共不到三百万人口,包含4个县,因为人口流动多,来自世界各国的人,所以美食也多,华人的餐饮也是越来越多,在奥兰多现在有3家大型亚洲超市:东方、新金麟、爱新鲜。这里差不多只有三万多华人,并且华人居住的区域比较分散,没有一个特别集中的地方,但是许多华人朋友喜欢住在冬季花园和温德米尔,就位在迪士尼魔术王国的北方,属于学区房区域,各方面的配置都比较好,算是富人区。诺娜湖(Lake Nona)也是华人比较喜爱的,靠近奥兰多机场,环境、区域也是比较好的新开发社区。

奥兰多迪士尼乐园小档案:
迪士尼乐园所占据的地方非常大,份布在3个县之间,在1959年,迪士尼制作公司就开始为他们的第二座主题公园寻找适当的地点。当时,他们对在迪士尼乐园游玩的游客进行了市场调查,该调查发现只有5%的游客是来自于密西西比河以东的区域;而当时这一区域的人口占美国总人口数的75%。另外,华特迪士尼不喜欢加州迪士尼乐园周围衍生的商业圈。他希望新的主题公园拥有更宽广的空间以供迪士尼公司来管控。

1963年11月,华特迪士尼来到奥兰多。他看到此地已有众多已修建完毕和计划好的交通网络,其中包括了当时还在计划中的4号州际公路以及位于东边之后成为奥兰多国际机场的空军基地。于是,他选定一块靠近湾湖的中部地点作为公园所在地。

当初在成立之前,据刘云飞说,迪士尼当时雇用上百家地产律师楼在当地匿名找地、买地,等全部的土地都买齐后,才宣布迪士尼乐园要在这里兴建,1967年开始建设,1971年10月1日乐园开幕。#(下集待续)

奥兰多房地产经纪刘云飞
电话:941-928-8573
电邮:yliu6553@comcast.net
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本文刊载于旧金山10月2日地产版

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责任编辑:李曜宇

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