【名家專欄】美聯儲須採取行動防房地產崩潰

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【大紀元2021年11月10日訊】(英文大紀元專欄作家Milton Ezrati撰文/原泉編譯)美國房地產市場正面臨著越來越強大的逆流。

一方面,較低的抵押貸款利率刺激了購買和議價。最近的通貨膨脹加劇了這種提升,因為這使低利率更具吸引力,許多人將房地產視為抵禦通貨膨脹的一種手段。

另一方面,不斷上漲的房價對普通家庭的收入構成壓力,隨著時間的推移,這種壓力將變得越來越強烈,尤其是如果房貸利率上升的話。

這種組合影響如何顯現,以及多快顯現,將幾乎完全取決於美聯儲的利率政策。

就目前而言,這些逆流的好處似乎占了優勢。儘管調查顯示,40%的美國人認為現在不是購房的好時機——這一比例比上世紀80年代初以來的任何時候都要高——但住房銷售依然強勁。

9月份新房銷售比8月份增長了近14%。儘管這一數字比一年前受大流行影響的不正常銷售水平下降了約18%,但現在的銷售額仍比2019年的平均水平高出18%。9月份的建房活動雖然低於8月份的峰值,但仍比去年同期水平高出8%,比2019年的平均水平高出近21%。

自2019年以來,房價上漲了32%,但較低的抵押貸款利率和家庭收入的增加,暫時還能應付得了抵押貸款的負擔。

顯然,抵押貸款的低利率是這一情況的關鍵部分。2018年,新增抵押貸款的平均利率接近5%。通過將利率降至現在的3%,美聯儲一手引發了購房熱潮。由於大多數人都知道利率不會無限期地保持在這麼低的水平,購房者感到了一種特殊的緊迫感。即使是那些原本會等待購房的人也湧入了市場,以獲得較低的抵押貸款利率。儘管疫情影響了購買行為的發生,但美聯儲的政策是最重要的因素。

最近,通貨膨脹的壓力更加刺激了購買。2021年迄今為止,消費者價格年增長率約為6%,沒有人知道這種增長率是否會持續下去,但人們可以看到,通貨膨脹極大地增加了抵押貸款的低利率的吸引力。假設一個借款人支付3%的抵押貸款,而他(或她)支付的美元價值,大約比一年前少了6%,實際收益為3%。

這是一個相當有吸引力的誘惑,特別是對於那些預計通脹將保持在這個水平或變得更糟的人。

如果美聯儲將利率維持在低於通脹率的水平,這種購買將繼續下去,房價將相應上漲。歷史表明,這種模式可以持續相當長一段時間。

然而,如果任其繼續下去,房價將大幅上漲,即使在目前的低利率下,家庭承受抵押貸款的財務能力也將感受到壓力。

隨後,購房者買房願望回落,歷史已經證明,房地產市場將隨之崩潰。這就是2008年發生的事情,在房屋購買數量和房價長期上漲之後。

我們國家不想重演這段歷史,即使是以不那麼強烈的形式。畢竟,大衆逃離房地產導致了2008~2009年的金融危機和大衰退。

美聯儲可以通過逐步提高利率,來阻止這種情況發生。這一舉措將消除當前的緊迫感,從而減緩買房步伐。適度加息也可能使一些人相信通脹將會減弱,從而緩解另一個購買壓力的來源。因此,房價的上漲幅度將減小,買家之間的調整將逐漸形成,國家將避免崩潰。

實現這點應該成為目前美聯儲政策的目標。要取得適當的平衡遠非易事。政策制定者必須果斷地提高利率,足以產生影響,但又不能太快或太高,以致於馬上無法承擔抵押貸款;那樣的話,美聯儲的政策所能做的就是比其它情況下更早地促成崩潰。

儘管歷史讓人對美聯儲能否處理好這種平衡沒有信心,但這種努力是房市能夠「軟著陸」的唯一希望,進而,經濟也能夠軟著陸。

作者簡介:

米爾頓‧埃茲拉蒂(Milton Ezrati)是《國家利益》(The National Interest)雜誌的特約編輯,紐約州立大學布法羅分校人力資本研究中心的榮譽學者,也是紐約傳播公司「Vested」的首席經濟學家。他的最新著作是《三十個明天:未來三十年的全球化、人口統計學和我們的生活方式》(Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live)。

原文:The Fed must act to prevent a housing crash刊登於英文《大紀元時報》

本文只代表作者觀點,不代表《大紀元時報》立場。

責任編輯:高靜#

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