CCL輕微回落 大型單位逆市上漲

【樓市動向】七大利淡因素孰真孰假?(上)

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【大紀元2021年06月04日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報184.49,按週微跌0.09%。分區指數除新界西再升0.12%外,港島、九龍及新界東分別下跌0.96%、1.01%及0.01%。其餘領先指數個別發展,大型單位續升1.3%,中小型單位及大型屋苑分別回調0.35%及0.57%。中原經紀人指數(CSI)最新報73.1,按週再升1.24個百分點。

政府製造供應斷層

二手樓價指數結束五連升,但調整幅度輕微,六大指數偏軟,大型單位及新界西支撐大市,前者兩週累升3.4%,後者創近兩年新高,距離歷史高位只差2.3%。發展商趁旺市陸續推盤。恆基位於鴨脷洲大街的逸南,以迷你單位細銀碼招徠,上週開售50個單位,平均呎價達2.5萬,數小時沽清。新世界大圍柏傲莊III,首推連加推182伙,已收逾1.6萬票,成為今年新盤票王,發展商加價7%加推149,搶購潮再現。二手屋苑亦頻頻出現破頂成交,但交投量稍有回落。政府推資助房屋亦時間巧合,綠置居開始揀樓。

「白居二」又同時推出,炒熱居屋二手市場。樓價大有短期破頂之勢。差餉物業估價署公報最新樓價指數連升4個月,創21個月新高,距歷史高位只差1.5%,當中100平方米或以上大型單位按年升幅5.5%,跑贏中小型單位,意味豪宅受捧。疫情令貧富懸殊加劇,富者愈富,權貴毫不在乎以超高價入市,未通關大陸客已利用各種方法入市且佔成交近一成,代理稱不少大陸客正部署通關時湧港掃貨。

房屋板塊的另一端卻慘況加劇。房委會公布數字顯示,過去財政年度公屋及綠置居落成量只有不足6千3百伙,創十年新低,較前年預測數字低近兩成。政府未有向市民清楚交代理由,且年年高估落成量,就是系統性問題。公屋供應未來五年情況難以改善,24年甚至出現斷層,輪候時間勢必短期超越6年。筆者多次指出,政府的所謂房策並非甚麼策略,而是數字遊戲,方便政府利用滾動十年目標不斷走數,拖延建屋而不用問責。筆者亦多次警告,建屋是資助房屋慢私樓快,政府一刀切將私人住宅比例由4成減至3成,又刻意撤回一手空置稅,私樓供應勢必縮減,增加資助房屋卻追不上,造成市場混亂,價格借機炒上,如今不幸言中。十年來政府口口聲聲房策為市民住屋福祉,政策卻反其道而行,樓價就是最有力的證明。

人口老化需求未減

之前有親政府報章刊登分析文章,認為樓市已出現七大利談因素。既然有人提出,值得仔細分析一下其論點是否屬實。文章首先提出的就是人口老化及生育率低削弱需求。的而且確,中共插手特區事務,市民對前景感到悲觀。樓價連續11年成全球最難負擔,政府十年來令房屋問題惡化,居住環境細貴擠,自然遲婚及減少生育,以至特區出生率幾乎全球最低。結婚率亦大跌,離婚率則大升,理論上新家庭住屋需求亦降。特區面對老齡海嘯更是不爭的事實,每年死亡人數早已超越出生人口。

上述推論聽似合理,但為何特區人口仍然有增長?答案就是輸入人口。特區政府有着各種各樣的輸入人口政策,單程證、輸入內地專才、輸入高科技專才、輸入留學生、非本地畢業生留港計劃,絕大部份利用這些計劃的人都是來自中國大陸,支持住宅需求及租務。輸入人口有明確的政治目的,就是利用「新香港人」取代現有香港人及價值觀,維持勞動力增長,保持競爭力。

市民多次要求政府先減少輸入人口舒緩住屋需求,政府卻不但不聽,而且加大力度,輸入人口早就被推至中共利益層面。如今議會變成傀儡,未來政府更不用向市民交代,輸入人口只會加快。政府正準備進行各項填海大計,包括「明日大嶼」世紀填海,目的是擴充容量,迎接輸入人口大計。離婚及不結婚令家庭式住屋需求下降,卻衍生單身住屋需求。面對老齡海嘯但特區老人同時是世界最長壽,意味人均佔有居所的時間更長。由於政府安老政策失敗,安老居所設施奇缺,意味長者居住的單位沒有系統性流轉,令房屋使用效率下降,平均住戶人數下跌。長策估算住屋需求的主要失誤是住戶平均人數下降,導致需求低估,樓價節節上升。人口老化與出生率低不能簡單換算成需求減弱。

服務中共撐起特區

共黨安全法實施後,美國傳統基金會經濟自由度排名剔出特區,部份外資撤走,國際金融企業將總部遷離香港,減少外派駐港人員,文章提到第二個因素就是特國際金融中心地位動搖,經濟復甦遙遙無期,樓市失去剛性需求,影響樓價表現。事實上,特區從來都不是國際金融中心,金融產品深度廣度闊度跟紐約及倫敦世界級交易所差距極遠,特區在中共控制下更沒有資格。事實上,特區的定位是中共企業行使各種財技吸取外滙及炒股中心,服務對象是中國企業及大陸人,並協助中共企業包裝成非中共企業去滲透其他國家,政府收緊查冊就是方便穩瞞實制控制者身份。

上海及深圳兩市交易所每日成交超越萬億,特區交易所每天成交只是千多億,只要將部份成交轉移特區,足以令成交翻倍,政府提高股票交易印花稅正正為庫房收入部署。特區不會成為國際金融中心,卻會成為中共金融中心,中國是世界第二大經濟體,服務中共企業及權貴的金融市場龐大,足已撐起特區經濟。特區是否國際金融中心與樓價並無直接關係。悉尼溫哥華都不是國際金融中心,但樓價仍大幅超越負擔能力。

文章提到的第三個因素是貨幣基礎縮減阻礙升市,而貨幣基礎的主要原因是移民,單是居英國可能走資2,800億。反映整個社會的貨幣供應M3有15.6萬億,如果溜走資金達一萬億已可嚴重衝擊香港的貨幣基礎,以往樓價升市因為市場錢太多,槓桿效應減弱必然會礙及樓價云云。中共之所以將特區變為中國炒股中心,不斷利用IPO及回流上市,大舉唱好未來前景,遏止報道負面消息,吸引資金留在特區投資。共黨安全法實施之後,根據金管局公布數字,M3由去年六月的15.1萬億增至今年三月的15.8萬億,代表市場貨幣供應不減反增。即使貨幣供應減少一萬億,M3亦只是回到20年第一季水平,筆者不知道文章作者如何得出嚴重衝擊香港貨幣基礎的結論。這裏還未考慮政府應對措施。特區政府從來關心的的是金融穩定,樓市政策亦表明是保持金融穩定,而不是照顧市民的負擔能力。貨幣基礎萎縮論又不成立。

所謂三個利淡因素,只要仔細推敲,論點不攻自破。其餘四個利淡因素又熟真熟假?下回分解。◇

責任編輯:陳玟綺

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