CCL轻微回落 大型单位逆市上涨

【楼市动向】七大利淡因素孰真孰假?(上)

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【大纪元2021年06月04日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报184.49,按周微跌0.09%。分区指数除新界西再升0.12%外,港岛、九龙及新界东分别下跌0.96%、1.01%及0.01%。其余领先指数个别发展,大型单位续升1.3%,中小型单位及大型屋苑分别回调0.35%及0.57%。中原经纪人指数(CSI)最新报73.1,按周再升1.24个百分点。

政府制造供应断层

二手楼价指数结束五连升,但调整幅度轻微,六大指数偏软,大型单位及新界西支撑大市,前者两周累升3.4%,后者创近两年新高,距离历史高位只差2.3%。发展商趁旺市陆续推盘。恒基位于鸭脷洲大街的逸南,以迷你单位细银码招徕,上周开售50个单位,平均呎价达2.5万,数小时沽清。新世界大围柏傲庄III,首推连加推182伙,已收逾1.6万票,成为今年新盘票王,发展商加价7%加推149,抢购潮再现。二手屋苑亦频频出现破顶成交,但交投量稍有回落。政府推资助房屋亦时间巧合,绿置居开始拣楼。

“白居二”又同时推出,炒热居屋二手市场。楼价大有短期破顶之势。差饷物业估价署公报最新楼价指数连升4个月,创21个月新高,距历史高位只差1.5%,当中100平方米或以上大型单位按年升幅5.5%,跑赢中小型单位,意味豪宅受捧。疫情令贫富悬殊加剧,富者愈富,权贵毫不在乎以超高价入市,未通关大陆客已利用各种方法入市且占成交近一成,代理称不少大陆客正部署通关时涌港扫货。

房屋板块的另一端却惨况加剧。房委会公布数字显示,过去财政年度公屋及绿置居落成量只有不足6千3百伙,创十年新低,较前年预测数字低近两成。政府未有向市民清楚交代理由,且年年高估落成量,就是系统性问题。公屋供应未来五年情况难以改善,24年甚至出现断层,轮候时间势必短期超越6年。笔者多次指出,政府的所谓房策并非什么策略,而是数字游戏,方便政府利用滚动十年目标不断走数,拖延建屋而不用问责。笔者亦多次警告,建屋是资助房屋慢私楼快,政府一刀切将私人住宅比例由4成减至3成,又刻意撤回一手空置税,私楼供应势必缩减,增加资助房屋却追不上,造成市场混乱,价格借机炒上,如今不幸言中。十年来政府口口声声房策为市民住屋福祉,政策却反其道而行,楼价就是最有力的证明。

人口老化需求未减

之前有亲政府报章刊登分析文章,认为楼市已出现七大利谈因素。既然有人提出,值得仔细分析一下其论点是否属实。文章首先提出的就是人口老化及生育率低削弱需求。的而且确,中共插手特区事务,市民对前景感到悲观。楼价连续11年成全球最难负担,政府十年来令房屋问题恶化,居住环境细贵挤,自然迟婚及减少生育,以至特区出生率几乎全球最低。结婚率亦大跌,离婚率则大升,理论上新家庭住屋需求亦降。特区面对老龄海啸更是不争的事实,每年死亡人数早已超越出生人口。

上述推论听似合理,但为何特区人口仍然有增长?答案就是输入人口。特区政府有着各种各样的输入人口政策,单程证、输入内地专才、输入高科技专才、输入留学生、非本地毕业生留港计划,绝大部分利用这些计划的人都是来自中国大陆,支持住宅需求及租务。输入人口有明确的政治目的,就是利用“新香港人”取代现有香港人及价值观,维持劳动力增长,保持竞争力。

市民多次要求政府先减少输入人口舒缓住屋需求,政府却不但不听,而且加大力度,输入人口早就被推至中共利益层面。如今议会变成傀儡,未来政府更不用向市民交代,输入人口只会加快。政府正准备进行各项填海大计,包括“明日大屿”世纪填海,目的是扩充容量,迎接输入人口大计。离婚及不结婚令家庭式住屋需求下降,却衍生单身住屋需求。面对老龄海啸但特区老人同时是世界最长寿,意味人均占有居所的时间更长。由于政府安老政策失败,安老居所设施奇缺,意味长者居住的单位没有系统性流转,令房屋使用效率下降,平均住户人数下跌。长策估算住屋需求的主要失误是住户平均人数下降,导致需求低估,楼价节节上升。人口老化与出生率低不能简单换算成需求减弱。

服务中共撑起特区

共党安全法实施后,美国传统基金会经济自由度排名剔出特区,部分外资撤走,国际金融企业将总部迁离香港,减少外派驻港人员,文章提到第二个因素就是特国际金融中心地位动摇,经济复苏遥遥无期,楼市失去刚性需求,影响楼价表现。事实上,特区从来都不是国际金融中心,金融产品深度广度阔度跟纽约及伦敦世界级交易所差距极远,特区在中共控制下更没有资格。事实上,特区的定位是中共企业行使各种财技吸取外汇及炒股中心,服务对象是中国企业及大陆人,并协助中共企业包装成非中共企业去渗透其他国家,政府收紧查册就是方便稳瞒实制控制者身份。

上海及深圳两市交易所每日成交超越万亿,特区交易所每天成交只是千多亿,只要将部分成交转移特区,足以令成交翻倍,政府提高股票交易印花税正正为库房收入部署。特区不会成为国际金融中心,却会成为中共金融中心,中国是世界第二大经济体,服务中共企业及权贵的金融市场庞大,足已撑起特区经济。特区是否国际金融中心与楼价并无直接关系。悉尼温哥华都不是国际金融中心,但楼价仍大幅超越负担能力。

文章提到的第三个因素是货币基础缩减阻碍升市,而货币基础的主要原因是移民,单是居英国可能走资2,800亿。反映整个社会的货币供应M3有15.6万亿,如果溜走资金达一万亿已可严重冲击香港的货币基础,以往楼价升市因为市场钱太多,杠杆效应减弱必然会碍及楼价云云。中共之所以将特区变为中国炒股中心,不断利用IPO及回流上市,大举唱好未来前景,遏止报道负面消息,吸引资金留在特区投资。共党安全法实施之后,根据金管局公布数字,M3由去年六月的15.1万亿增至今年三月的15.8万亿,代表市场货币供应不减反增。即使货币供应减少一万亿,M3亦只是回到20年第一季水平,笔者不知道文章作者如何得出严重冲击香港货币基础的结论。这里还未考虑政府应对措施。特区政府从来关心的的是金融稳定,楼市政策亦表明是保持金融稳定,而不是照顾市民的负担能力。货币基础萎缩论又不成立。

所谓三个利淡因素,只要仔细推敲,论点不攻自破。其余四个利淡因素又熟真熟假?下回分解。◇

责任编辑:陈玟绮

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