【大紀元2022年01月27日訊】（記者李捫心綜合報導）根據數據分析公司CoreLogic 最新的房地產市場和經濟更新報告，許多家庭在重新續簽房屋貸款時，可能會發現同樣種類房屋貸款的利率可能會翻倍，讓本來就很難負擔房貸的家庭還貸更難。
CoreLogic 首席房地產經濟學家凱爾文‧戴維森（Kelvin Davidson）表示，去年年中，定期利率在 2% 至 2.5% 之間；到今年年中，就可能會達到 4% 至 5% 之間，翻一倍。到明年，大約有 60% 的房屋貸款需要續簽。
由於定期貸款通常在全年平均分布，所以多達 20% 的定期利率借款人及浮動利率借款人，可能會受到利率翻倍的打擊。
他說，儘管從歷史上看，目前的利率仍然相對較低，但家庭財政負擔顯然會比去年更重。
財務顧問漢娜‧麥昆（Hannah McQueen）表示，鑑於新西蘭大多數借款人不擅長儲蓄或者從更長遠看待他們的財務狀況，因此利率的快速上升令人擔憂。
她說，因為當危機到來時，大多數人可能會要麼被迫接受短期貸款，要麼迅速削減可自由支配的支出，減少消費。
麥昆表示，在與經濟學家合作分析後，她預計房貸利率將在未來三年內每年上漲 1%，然後穩定在 5% 至 5.5% 左右。
不過，她並不認為較高的房屋貸款利率會直接導致許多人出售房屋，但因利率提升造成的財務壓力，可能會導致家庭關係破裂，從而導致一些人出售房屋。
「我確實認為人們會開始出售房屋，但這可能會在一兩年之後，而不會立即開始，因為你可以在一開始就為自己爭取時間。你可以推遲債務，你還可以承擔短期債務。」
ANZ：利率上升或至房價下跌
對加息的擔憂，會導致房主越來越多地鎖定長期固定利率，這種擔憂可能不無道理。澳新銀行的經濟學家現在預計，到明年 4 月，新西蘭的官方現金利率將從現在的0.75%，提升到3%。這個幅度顯然是相當大的。
這個升息幅度，將導致到今年9 月浮動房貸利率達到6%。一年期和兩年期固定利率也預計在同一時間段內分別達到4.6% 和 4.9%。
「這符合我們對今年房價下跌 7% 的預期，」澳新銀行經濟學家分恩‧羅賓遜（Finn Robinson ）說。
戴維森則表示，利率的變化可能會對未來買房家庭的預算產生重大影響，這將是抑制房價的另一個因素，甚至會導致房價下跌。
他說，如果今年房價漲幅放緩至個位數，他不會感到驚訝。「我們是否能真的看到房價在更廣泛的基礎上下跌，其潛在波動因素可能是失業。」
他認為，今年晚些時候勞動力市場的任何放緩，都可能使房價面臨風險。
貸款越來越難
CoreLogic 的報告強調了失控的房地產市場的影響，截至去年年底，新西蘭房地產的總價值達到了1.72 萬億元。這比 2020 年底所有住宅物業的總價值高出 27%，當時市場價值為 1.35萬億元。
戴維森說，這 1.72萬億元中約有五分之一是房屋貸款債務。
他警告說，儘管這在標題層面上看起來相當不錯，但家庭債務相對於收入而言仍然很高。
「在某種程度上，由於房屋貸款利率低，最近的房貸債務才可持續，」 但是他說，「官方現金利率的增加和房屋貸款利率的上升，意味著家庭將不得不儘快調整他們的財務狀況，以確保他們在每個人的貸款環境都發生變化的情況下保持平穩。」
「自住房主現在可申請的低首付款貸款（少於20%）要少得多，而「信用合同消費者金融法」（CCCFA）造成的破壞，遠比預期的要多。」
信用報告機構 Centrix 的數據顯示，在 CCCFA 法案生效後，新西蘭每月發放的住房貸款數量下降了近四分之一（23%）。
房地產市場在轉向買方市場
CoreLogic 的數據還顯示，新西蘭房地產市場目前的供需失衡狀況正在發生變化，一方面買房的人越來越少，另一方面，市場上卻出現了更多的可出售房產，這表明市場正在轉向買方市場。
戴維森認為，「我們懷疑到今年年中，供需力量平衡可能會向買家傾斜。」
該公司將此歸因於市場對先前房屋貸款利率上漲（兩次上漲0.5%）以及對先前貸款（限貸令限制首付款比率）和稅收規則（取消房貸利率對個人所得稅的抵扣）的變化的反應。
惠靈頓和達尼丁的總上市住房量顯著增加，因為新庫存流入市場，但交易量卻有所減緩。「不過，可出售房產數量的增長，將需要一些時間才能在房屋出售價格上更清楚地體現出來，」戴維森說，一般來講，當銷售放緩時，價格也會隨之下降。
在全國，有些地區可能比其他地區更容易受到房價下跌的影響，但總的來說，任何想討價還價的人都可能會失望。由於失業率仍然很低，所以目前主要討論的的是價格漲幅放緩，而不是真正意義上的房價下跌。
但是當然，對於一些人來說，機會仍然存在，更嚴格的貸款環境可能會更有利於那些擁有現金和房產的人，但那些沒有現金沒有房產的人狀況會更不好。
CoreLogic 的房價可能下跌地區的區域脆弱性指數表明，省級和較小地區的房價可能會下跌，但主要中心地區房價下跌的可能性不那麼大。
RealEstate.co.nz 網站本週發布的數據顯示，去年一年，房屋上市量顯著增加，12 月份市場上的房屋比一年前增加了 30%，相當於多出 4000 套待售房屋，有四個地區的庫存量至少翻倍。
投資者購房量減少
CoreLogic 的買家分類系列數據顯示，去年最後三個月，投資者的購買份額從 24% 小幅提高到 25%，但與第一季度相比有所下降，當時他們占市場的 29%。
「很明顯，依靠房貸的投資者購買房產的興趣已經減弱，儘管他們無疑仍會關注新房，」戴維森說。因為投資者購買新房房貸利率仍可抵扣個人所得稅。
「顯然，限貸令和稅收抵扣的改變，現在在激勵自住業主和投資者認真考慮購買新建房屋。這應該讓開發商有信心繼續建造更多的新房。」
然而，戴維森表示，投資房產的成本正在迅速上漲。他說：「儘管需求強勁，但今年我們可能會看到新的住宅許可數量有所減少，因為建造成本對一些家庭來說太高了。」
他說，在對房地產市場的預測中，奧米克戎變種病毒（Omicron）的影響仍然是「一張外卡」。
他說：「最近全國轉為紅色交通燈是一個明確的信號，表明新冠疫情的破壞還沒有結束，這可能會在未來幾個月給新西蘭經濟和房地產市場帶來一些動盪。」
責任編輯：筱康
