美國地產

千禧世代購房需求 推高家庭社區房價

【大紀元2022年03月08日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)房價漲幅中有一個現象:18歲以下兒童比例較高的郵區(ZIP codes),其房價增長速度快過同一縣其它地方的房價增長速度。這在很大程度上是由於,千禧世代正在為成長中的家庭,積極地尋找適合的住所。

未來兩年將有更多的千禧一代達到32歲,這是首次購房者的高峰年齡。在兒童(18歲以下)比例最高的地區,房屋價值增長最快,這反映了千禧一代購房者積極尋找家庭友好社區,但卻面臨待售房屋短缺的問題。然而,未來兩年,創紀錄數量的千禧一代將達到購房的關鍵年齡里程碑,這可能會進一步加速房價上漲。

圖一:在18歲以下人口比例高的郵區與年度房屋價格升值(HPA)之間的相關性。(Zillow提供)

根據房地產網站Zillow的數據,從2020年10月到2021年10月,每個縣中兒童比例最高的前10%的郵區平均增長了21.3%,而兒童比例最小的郵政編碼的增長率為17.6%。這一趨勢始於2013年——這一年最年長的千禧世代是32歲。這是首次購房者的中位年齡,比有新生兒的父親的中位年齡大一歲。

Zillow分析了全美421個縣,代表了美國71%的人口。在所研究的近三分之二的縣中,18歲以下居民比例較多的郵區與更快的房屋價值增長有關。其它房價增加快速,但孩子比例低的縣,許多都是度假勝地。

2013年開始,這些適合家庭居住地區的房價增長,開始超過附近的郵區,而且自2017年以來,每年孩子與房價增長都是高度正相關。(見圖1)

這種影響在以下地區最為強烈,包括弗吉尼亞州的諾福克市(Norfolk)、華盛頓特區、俄勒岡州波特蘭(Portland)、德州奧斯汀(Austin)和西雅圖(Seattle)。

例如,在華盛頓特區,2020年10月至2021年10月,該地區最適合家庭的郵區的房價增長接近或超過15%,而在此期間,成人導向的郵區的房價增長不存在或略有負增長。DC郵區在18歲以下的居民中所占的比例,與的HPA(House Price Appreciation)之間的相關性高達0.92。

這種趨勢不成立的縣,包括德州的加爾維斯頓(Galveston)、加州的聖塔巴巴拉(Santa Barbara)和新澤西州大洋城(Ocean City)等縣。

2013年,第一波30歲出頭的千禧一代購房者在金融風暴之後,受益於家庭友好社區的房價折扣。

將2000年所有十分位的指數值設置為100——這是房地產繁榮、蕭條和復甦的異常波動之前的「正常」年份——在2000年至2006年期間,就在房市崩盤之前,每個(如圖2三種價位房型)十分位的房屋升值速度幾乎相同。但在崩盤期間,最適合家庭的郵區十分位的房屋價值跌幅最大。

圖二:三種價位(中價位、成人導向、適合家庭)房型的房價指數。(Zillow提供)

金融風暴發生後,在千禧一代購房浪潮的幫助下,適合家庭的郵區的房屋價值增長開始超過以成人為導向的鄰居。今天,在經歷了兩個顛簸的十年之後,自2000年以來所有十分位數的年增長率已經趨於一致。

今天的首次購房者遇到了一個截然不同的市場,尤其是在新冠疫情期間房價增長達到創紀錄高位的情況下。雖然整體房屋價值增長可能會從這些創紀錄的高點有所回落,但推動這一創紀錄增長的競爭不太可能消退,因為千禧一代達到首次購房者的高峰年齡的雪球即將成為雪崩。

2021年,美國31歲的人比32歲的人多了近20萬;自X世代向千禧世代過渡以來,2022年的32歲購房人數將出現最大增幅,而這一人口將在2023年略高。至少未來兩年,這一人口現實應該會推動家庭友好型郵區的房價更快增長。對於首次購房者來說,儲蓄首付款的資金更具挑戰性。

家庭友好型社區的房主,一直享有這種長期的房價升值優勢,沒有減弱的跡象,並且可能正在加劇。自2017年第二季度以來,18歲以下人口比例與房價增長之間的正相關性幾乎完美,每個季度都大於0.95,並且在整個2021年,這種相關性仍然異常高。#




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本文刊載於舊金山2月26日地產版

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責任編輯:李曜宇

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