灣區地產

舊金山4月房市仍競爭 買家被利率追趕

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【大紀元2022年05月16日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)四月份舊金山房地產市場,房價從年初以來繼續飆升,獨立房同比有15%的漲幅,而康斗(公寓)同比上漲7.5%。此外,在三月份,整體灣區住房成本也大幅增加,抵押貸款每月還款,同比增加52.26%。

根據灣區房地產公司Compass的統計數據,舊金山獨立房今年四月份房屋銷售中位價約188萬,比2021年四月增長約15%,比2020年四月增長25%。(見圖一)

1圖:舊金山房地產市場,獨立房銷售中位價走勢圖。(Compass提供)

康斗四月份銷售中位價達到約128萬美元,較2021年四月增長約7.5%,較2020年四月增長3%。不過四月份價格環比有2.4%的增幅,是一個比較大的跳升。在疫情爆發以來,總體灣區的公寓市場通常看不到較高的升值率。(見圖二)

2圖:舊金山房地產市場,康斗銷售中位價走勢圖。(Compass提供)

房價利率不斷高漲之下,灣區的抵押貸款買家負擔了高額的每月還款,三月份的典型獨立房銷售中位價達到144.47萬美元,同比約漲18%,但抵押貸款每月還款,同比增加52.26%,達到每月6,275美元(以八成貸款,現行30年固定利率計算)。(見圖三)

3圖:三月份灣區住房成本大幅上升。(Compass提供)

在平均銷售價比掛牌價百分比,今年以來比例也是不斷攀高,四月份獨立房已來到約123.5%,康斗約106.5%,表示競價仍然普遍存在,買家加價幅度不小。(見圖四)

4圖:舊金山房地產市場,平均銷售價比掛牌價百分比。(Compass提供)

另一個房市熱度的統計是看市場天數,舊金山四月份獨立房平均上市天數已經降到14天,康斗約28天。不過從數據可以看到,獨立房有平緩的趨勢。

有一個好消息是,截至5月1日,可用房源和即將推出的房源發布到MLS的數量有1,252套,相當等於9週的供應量。一般來說,3個月以下的庫存量通常是就被視為「賣方市場」。這個上市的列表中有78%是公寓、合作公寓、TICs和聯排別墅,以及22%的獨立房。

月供應量(MSI)的統計,獨立房、康斗分別不足兩個月和四個月,特別是獨立房的月供應量還有下降表現。

四月份銷售量統計,不管是進入合同數量、銷售量均出現下滑趨勢,尤其在四月進入合同數量有較大跌幅,可能顯示四月更高的利率正在阻擋市場交易。

四月份,整體灣區繼續出現升值、競價激烈和上市天數減少,反映極其強烈的需求。但銷售額是一個滯後指標,反映了3-6週前接受的報價。四月的銷售主要反映在三月下旬,許多買家在大幅上漲之前就已鎖定抵押貸款利率,因此,不少買家在利率鎖定到期之前,購買的積極性很高,給需求增加了短期壓力。

利率大幅上漲,特別是如果再加上價格高峰,連續打擊買家的承受能力。所有買家,甚至全現金買家都可能受到股市下跌的財務和心理影響,經濟的不確定性如果繼續下去,預計這些因素將抑制購買活動。◇




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本文刊載於舊金山5月14日地產版

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責任編輯:李曜宇

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