【大紀元2023年12月09日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）華人聚居的布碌崙7大道交44街日落公園旁，一棟擁有54個單元的公寓大樓曾在2019年4月發生五級大火，導致整棟六層公寓樓被毀，數十人無家可歸，其中大多數為華人。然而，這棟大樓上週在拍賣中失敗，給公寓業主和房客帶來了沉重的打擊。
火災發生在2019年4月3日，起因是六樓一間公寓內的蠟燭引燃了窗簾。由於當時風勢強勁，火勢迅速蔓延到整棟建築，造成了巨大的損失。消防部門花了4個小時才將火勢控制住，但屋頂被燒穿，23名消防員、5名警察和4名居民受傷。
這棟位於44街702號的公寓樓在某種程度上就像是兩棟樓。其中15套公寓租金穩定，全部由長期住戶居住。其餘的公寓在十多年前開始被改建成市價公寓出售，有些公寓的售價高達80萬美元。因此這裡的住戶既包括公寓業主，也包括租戶，他們中的一些人享有租金穩定或租金受控的公寓。
據紐約政治新聞網The City，火災和由此引發的租戶訴訟使得租戶與公寓業主對立起來。業主們急於出售大樓，以減輕房產稅和抵押貸款的負擔，而租戶們則在法庭上爭取他們在州法律下的權益，迫使公寓業主和單元業主修復大樓，以便他們能回去居住。
在火災發生後的3個月，即2019年7月，一些租金穩定的租戶在住房法庭上起訴他們的房東、代表房主的公寓協會以及市住房保護和發展部，要求修復大樓並支付他們搬遷費。住房保護與發展部也對大樓提起訴訟，要求進行修復。
然而，代表個人房主的公寓協會表示，他們根本無力承擔這些費用，其中一些人在購買房屋時投入了畢生積蓄。該大樓的投保額也少得可憐，最高投保額約為800萬美元，遠遠低於根據火災前該大樓380萬美元的估計價值所得出來的2600萬美元的重建成本。
由於大樓沒有足夠的保險覆蓋，重建費用遠遠超過了業主們能負擔的範圍。而租戶們則每人每月支付1美元，以保留對租金管制公寓的所有權，不願意放棄他們根據州法律享有的權利。這導致了一場漫長而複雜的法律爭端，將所有人都捲入其中。
從那時起，這棟大樓及其前住戶的命運就一直與法院系統糾纏不清。
為了解決這個僵局，業主們試圖出售被毀壞的房產，希望能夠減輕他們支付抵押貸款和房產稅的負擔。但在今年夏天，可能的出售計畫告吹。
由於大樓為共同所有，法院必須批准出售。一旦出售，收益可以在業主之間進行分配。如果沒有這種所謂的分割行動，所有業主就必須協調才能繼續前進。
傑弗里·薩爾蒂爾（Jeffrey Saltiel）是一名房地產訴訟律師，在分區銷售方面有20年的經驗，他被任命為此案的裁判（與法官不同），他對The City說自己從未見過像這樣複雜的案件。「通常情況下，分區出售的是一到三戶人家的建築，有多個業主。在這種情況下，你有一棟曾經是54個單元的公寓樓，現在變成了一棟54戶家庭的樓房」。
儘管好不容易法院批准了出售，最低價定為995萬美元。然而，到2023年11月30日舉行的拍賣會上，沒有一個投標人出現。原因可能是租戶們的訴訟威脅和大樓的損壞狀況，沒有人願意買下。這意味著，業主們仍然被困在一個沒有出路的情況中，而租戶們也沒有獲得他們想要的結果。
由於布碌崙高等法院法官西爾伯（Debra Silber）下令進行的拍賣失敗，現在公寓業主和擁有出租單元的主體必須決定下一步該怎麼做。一種選擇是降低最低出價，並在法官的批准下再次嘗試拍賣。但在法官預計將於下個月退休的影響下，法律程序可能會受到延遲或中斷。
這件事沒有贏家「每個人都輸了」
根據法庭文件，共管委員會僱請的房地產估價師和顧問在今年10月19日的報告中指出，大火主要燒毀了大樓的屋頂、整個六樓和五樓的大部分區域。其它樓層也受到火災、煙霧和水的破壞。
報告還稱，大樓的大部分區域都有黴菌生長，需要從內部「徹底翻修」。此外，報告還披露賣方與一名未公開的華人買方曾於2020年10月20日簽訂一份未簽署的購買協議，將大樓的售價定為980萬美元。
西爾伯法官此前在2021年3月的一項裁決中駁回了租戶對公寓業主的索賠要求，裁定「公寓管理委員會對租戶不負有任何責任」。她還裁定，大樓被毀壞到了「事實上」被拆除的程度——這種分類允許業主解除對大樓的管制，從而禁止租戶返回。
根據2021年3月的裁決，原告共管委員會認為，在火災中，四分之三或更多的建築物已被大火燒毀，百分之七十五或更多的單元業主不想進行修繕或恢復。原告公寓委員會是管理單元的業主，因此是有資格提起分區訴訟的單元業主，應指定一名裁判來確定雙方的權利和義務。
但是，由布碌崙法律服務公司（Brooklyn Legal Services）代理的租戶們立即對這一裁決提出了上訴，目前此事仍在進行中。
租戶們的律師李祖妍（Jooyeon Lee，音譯）對The City表示，大樓是否易主對租戶們來說影響不大，因為根據出售條款，買方將繼承圍繞該物業的任何未決訴訟，以及租戶們要求返回大樓的持續訴求。
租戶的律師團隊將需要說服上訴法官，使其相信這棟大樓——雖然沒有屋頂，但仍然屹立不倒——還沒有破舊到達到拆除和解除管制的門檻。
如果西爾伯法官在2021年3月做出的認為該建築已被有效拆除的裁決得到維持，那麼租戶們將面臨一場艱苦的戰鬥，儘管他們可以通過談判獲得買斷或其它形式的補償，但他們仍無法返回原來的住所。
談到流離失所的房主和租戶，公寓總法律顧問Theresa Racht對The City說，「這裡有很多痛苦和損失。每個人都輸了。」
責任編輯：鄭樺
