美國地產熱點

美國面臨缺房危機 後院運動正在興起

文:李歐

人氣 792

【大紀元2023年09月23日訊】美國長年面臨住房缺乏的危機,在疫情之後更加緊張,導致房價普遍居高不下,想買買不到,買了很痛苦。所以,有一場新的住房運動正在席捲美國,稱為「Yes In My Backyard」,如果這場運動成功的話,它很可能從根本上重塑美國的經濟,這到底是一場什麼運動呢?竟然會起到如此大的威力,今天就要和大家來談一談這個Yes In My Backyard!

NIMBY or YIMBY 別搞錯

你可能有聽說過NIMBY(Not In My Backyard),NIMBY的中文可以稱為「鄰避」,直譯意思是「不要興建在我家後院」。這往往是屋主或社區,為了反對住家周圍興建污染設施,比如工廠、手機基地台、發電設備,或者是高密度住房等等,而興起的一場運動。在相對富裕地區的屋主們,經常會是NIMBY的支持者,因為他們通常想要保有原本的生活品質,不想被其它建設干擾或破壞了原本的生活。

顯然,YIMBY「歡迎來我家後院」運動,跟NIMBY就完全相反。YIMBY運動的支持者認為,美國現在的住房危機,就是供需之間的失衡所造成的。他們認為,這個國家根本就沒有足夠的住房,很多人被迫通過搶房、討價還價,並支付高昂的價格才獲得居住的地方。用YIMBY的話說「住房充足」,是改善供給和確保房價負擔得起的關鍵。

據《內幕》雜誌(Insider)報導,加州YIMBY城市規劃師諾蘭・格雷(Nolan Gray)表示,應該通過建造更多住房來解決住房危機,特別是在機會多、交通豐富的社區。

YIMBY派 打入政治主流

其實,YIMBY運動並不是一個新想法,但是在過去美國政治圈子裡,它並不是一個主流想法。不過在近幾年,YIMBY已經開始在政治話語權上,取得微小但至關重要的勝利,這似乎表明該運動正在被更廣泛地接受。從東海岸到西海岸,城市和州都在挑戰反對興建的NIMBY這一派,這是幾十年來大多數住房討論的主旋律。但是,現在很多人都感覺到美國應該是蓋更多房子的時候了。

隨著這幾年,買房負擔能力危機的加劇,YIMBY也越來越受到關注。據統計,有三分之二的美國人表示,很難在他們居住的地方找到經濟適用房。無家可歸者的人數不斷在增加,越來越多的美國人,面臨租金重擔或買不起房子。

在政治光譜中,YIMBY這個想法,現在在整個政治領域也很有吸引力:進步人士認為住房充足,是提高負擔能力的一種方式;保守派和自由主義者認為,這是擺脫政府監管,並且賦予業主權力的一種方式。如果這個運動繼續吸引更多的追隨者,並且贏得地方、州和聯邦官員的支持,它就可能會使美國城市和郊區的房價,變得更加可負擔得起,而且更具有多樣化。

YIMBY運動 在我家後面蓋房 解決美國缺房?|NIMBY什麼是鄰避?什麼又是YIMBY?|多蓋房 真能解決美國住房危機嗎?【美國地產熱點】第131集

YIMBY 新建房面臨的阻礙

說是很簡單,但是要改變現在的做法,仍然有很多工作必須進行。例如地方上阻礙住房開發的法規仍然很多,限制性的建築法規、當地的反對和許多其它障礙,都是阻止新住房建設的絆腳石。因此,YIMBY的成功關鍵是通過減少開發過程中的瓶頸,加快建造更多的住房。

在眾多的建築限制中,影響最大的應該就是針對獨立房的土地區劃法(Zoning Laws)。簡單的說,就是在一塊土地上你只能蓋獨立房,不能蓋其它種類的住房,所以就大大的限制蓋房的數量,能居住的人數也受到擠壓。而且,美國近75%的住宅用地,都是規劃為獨立戶住宅。這種情況在加州,更是特別明顯。

YIMBY的法律執行董事索尼婭・特勞斯(Sonja Trauss)表示,反對建築的NIMBY一派,仍然握有很大的政治影響力,但是未來對YIMBY一方似乎更加光明的。

2010年開始,舊金山灣區面臨著迅速惡化的住房負擔能力危機,主要原因之一是科技業的繁榮,當地的鄰避主義在很大程度上,阻礙了當時急需的建設。像是特勞斯本身是舊金山的一名高中數學老師,然而這樣高昂的房價,對老師來說,卻是難以買房。

雖然,現在加州房價因為高利率而有所回落,但加州房價仍然位居全美最高。因此,當地針對獨立房土地區劃法的鬥爭,催生了現在的YIMBY運動。特勞斯這群人,開始在當地的規劃會議上倡導提供更多住房,並幫助發起了YIMBY運動。以往這些公開聽證會可能都是由反對建設的人士所主導的,但是現在有年輕專業人士、退休人士站出來說話,這些改變了對話的場景,因此,市議會也正在做出改變。

YIMBY在加州立法上取得進展

近年來,加州立法機構通過了一系列法律,允許房主在自己的房產上建造更多住房。2021年,立法者通過了參議院第9號法案——該法案實際上禁止了獨立房區劃——這是一次「象徵性」的推動。這些推動對當地土地政策,產生了重大影響:原本加州三分之二的土地,以前僅限於建造獨立房,但是現在房主可以這些原本這些單一的地塊上,再建造最多4個空間單元。

所以,屋主可以利用這些空間來做出租房,或者是讓更多家人住進來。

隨後的法案,還允許採用其它類型的住房,這有助於緩解不斷飆升的住房成本。參議院第35號法案,規定了建造附屬住宅單元的規則,例如建造後院的「祖母房(Granny Flats)」。2022年,加州批准了超過2萬3千套附屬住宅單元的許可證,而在2017年只有不到5千個。自2016年以來,加州總共建造了約6萬個附屬住宅單元,而且建設速度每年都在增加。

但是,儘管附屬住宅單元在加州,已經如火如荼的興建,可是加州還是缺房,加州的房價還是很高貴。所以,多蓋房真的就能降低房價嗎?還是說,加州對住宅實在太飢渴了,所以無法在一時之間滿足需求呢?

掀起全國性的運動

隨著類似舊金山的住房危機,在全美範圍內變得越來越普及,YIMBY運動也從西海岸蔓延到東海岸。越來越多的人面臨不斷飆升的租金,和令人搖頭的房價,全國各地的城市和州,都開始認真考慮降低住房成本。這就是YIMBY的優勢所在。

2018年,明尼阿波利斯(Minneapolis)成為第一個禁止獨立房土地區劃的城市。然後,俄勒岡州跟隨在後面,也立了類似的法案。在德州的奧斯汀,市議會最近通過了一系列的升級區劃規定,其中包括縮小該市的最小地塊面積,允許在一塊地塊上,至少建造三棟房屋。另一邊,在達拉斯也正在推動類似的政策。

西雅圖房主2022年建造了1千套附屬住宅單元,比建造獨立房的總數量還要多。根據卡托研究所的數據,俄勒岡州的波特蘭市(Portland)通過允許增加附屬單元的改革之後,單位建設量增加了34%。還有,在丹佛(Denver)一些附屬單元越來越受到歡迎的城市,最近也放鬆了建築限制。

不過,事情也沒有想像中的順利。像是在紐約州和德州,今年就沒能通過州的立法,有些城市則是通過之後,沒產生太大的迴響。像在明尼阿波利斯,雖然早早就通過建造附屬單元的法律,但是四年以來卻只建造了167個單位。

加州大學伯克利分校的住房創新中心表示,問題在於,明尼阿波利斯的政策與加州不同,他們的法律沒有考慮到單元的大小、許可費用,以及這些單元可以建造在房產上的什麼地方等等這些問題。

兩黨各有支持者

在政治光譜方面,在政治兩極分化的時代,YIMBY運動可以說是打破了這個政治兩極分化的現象。各個政治派別都對住房增加表示廣泛的支持。不過,美國兩黨對住房增加還是有不同的解讀。

例如,進步主義者的YIMBY支持者,往往是更支持補貼住房、穩定租金,和其它支持經濟適用房的措施,他們通常也更注重環保,希望在大城市限制開車的數量。而在保守派或市場自由主義者這邊,往往更傾向於讓政府退出房地產市場,除了在城市建造住房之外,還鼓勵進行大規模建設。

加州最近的民意調查發現,民主黨人比共和黨人更有可能支持,地方政府建造「公平份額」的經濟適用房。同時,共和黨人比民主黨人更有可能支持,放鬆土地使用和環境限制,以增加住房的供應量。儘管,存在一些分歧,但是主要目標還是相同的——建設更多的住房單元。

德州和佛羅里達州這些傳統的紅州,長期以來一直將自己視為經濟住房的避難所,但是,隨著奧斯汀和邁阿密,這些曾經相對負擔得起的城市,已經轉變成更昂貴的地方,這些紅州也逐漸開始採取了YIMBY的政策,以保留對新移民和長期居民的吸引力。

YIMBY與NIABY的鬥爭

雖然,YIMBY這一派對近期取得的勝利,感到很興奮,但他們仍然擔憂實施改革的進展非常緩慢。他們認為,美國近一個世紀以來的住房政策,限制了新建房的供應,現在需要時間來解開它。

但是,除了NIABY跟YIMBY在打對台之外,其實有經濟適用房的組織也反對YIMBY,他們認為YIMBY是站在建築商一方的,增加住房只會圖利建築商蓋更多豪華住宅而已,根本不會考慮到經濟適用房的供給。這個觀點確實值得大眾注意。

到底該繼續NIABY,或者該是時候改變為YIMBY呢?這場拉鋸戰在當前美國房價高昂、住房短缺、利率翻漲的背境下,更顯得劍拔弩張,考驗的不只是政府與立法者的智慧,還有各方的利益考量,當然對眾多購房者來說,大家在意的只是,買房成本要負擔得起。◇

責任編輯:李曜宇

相關新聞
遊民成加州最大問題 能否借鑑德州經驗(中)
美國理財:老人反向貸款 幫您享受無壓力退休生活
外國買家在美購房數量降至14年來新低
美抵押貸款利率逾7% 購房成本變得更昂貴
如果您有新聞線索或資料給大紀元,請進入安全投稿爆料平台
評論