【大紀元2024年11月15日訊】房地產投資主要通過購房提供出租或等待所購房產升值進行轉賣來獲得利益。這就意味著，對多數工薪階層或資金缺乏的華人投資者來說，能否在日本獲得優惠的購房貸款，穩定的租金，避開維修和管理上的諸多麻煩和風險，無疑成為核心的關注焦點。
這樣一來，大家首先想到的，可能就是新舊房產的利弊問題。也就是新房和舊房，究竟選擇哪種房產進行投資，能更加安心解決以上問題。本文首先針對這個問題，諮詢在首都圈專營高級公寓的株式会社ＦＪネクスト公司，給出專家合理的分析，幫助投資者思考如何趨利避害，獲得成功。
新房投資的利弊
一，優勢
新房投資相較於舊房在許多方面具有顯著優勢，尤其對於剛進入市場的投資者而言，普遍被認為是一個不錯的選擇。
1. 房屋品質高 管理費與維護成本低
新房由於剛剛建成，房屋的結構、設備和裝修都是全新的，房屋在短期內不會出現明顯的損耗和維修問題，這意味著投資者在購房後的前幾年幾乎不需要投入額外管理與維護費用。而舊房可能會因為年久失修，需要花費大量的資金進行維修和翻新。
2. 現代時尚設施，吸引租戶
新房往往配備最新的設施，簡約實用的房間佈局與裝修風格符合现在日本年轻人的生活时趣，最新式的廚房與衛浴設備等，這些因素都能夠吸引高質量的租戶，尤其是年輕的專業人士或國際租戶，提升租金回報率。
3. 貸款利率低期限長 條件優惠
日本的銀行看重房產年限，認為新房有較高的市場價值和較低的風險，這類投資更有保障。所以銀行通常願意提供有利的貸款條件：
新房一般會獲得更低的貸款利率，更長的貸款期限，這樣一來投資者的每個月還貸金額明顯降低，減輕壓力。工薪階層也可輕鬆應對。
而且新房能獲得較高的貸款比例，一般可達到70-90%，意味著投資者所需的首付款較低。
4. 市場需求穩定 價格昂貴也安心
新房，尤其是公寓，通常位於市中心交通便利的地段，商業價值高，或新興發展區域，這些區域的房產需求較高，更容易吸引買家和租戶，房屋空置的風險低。即使想退出或轉賣，都相對安心。
株式会社ＦＪネクスト公司表示，他們公司的“Gala公寓系列”价格看似昂贵，卻能快速售罄，原因就在：具备稳定的收益（租金）和高资产性。此外，大多数客户都是通过贷款來购买新建公寓，這樣一來既能解決購買的資金問題，又因新房的緣故，可以利用良好的融资条件（低利率），因此很受欢迎。
5. 增值潛力大
新房的升值潛力通常較高，特別是在熱門地段購買的新房。在一個發展中的區域，當該地區基礎設施完善或經濟活動活躍時，房產的價值往往會隨之上漲。這對於尋求資本增值的投資者來說是一個很大的吸引力。但如何判斷未來走向，需要有實力的房地產商為您規劃。
6. 符合最新建築標準，抗震性強
日本是一個地震頻發的國家，近年來建築法規進行了多次修訂，要求新建房屋必須符合更嚴格的抗震標準。購買新房意味著房屋在面對自然災害時能夠提供更好的安全保障，降低投資風險。同時租戶也會感到居住安全，出租率必然更高。
7. 投資形象與租賃吸引力
新房在外觀和設計上往往更加時尚、現代化，這在租賃市場上具有較大的吸引力。充滿都市象徵性的高檔建築外觀與入口，高級的會客大廳，特別是對於一些追求生活品質的租戶來說，新房不僅僅是居住場所，更代表著舒適和便利的生活方式。
二，弊端
1. 購買成本較高
新房的價格普遍高於舊房，尤其是在日本的大城市。這是因為新房具備現代化設施、優越的地段以及符合最新建築標準，因此總投資成本相對高。對於資金有限的投資者來說，購買新房可能會超出其可負擔範圍，產生一些財務壓力。
2. 供應過剩，競爭激烈的風險
在某些地區，尤其是大城市的開發區，新建公寓的供應可能過於集中。這種供應過剩會導致市場上房源過多，導致市場競爭激烈，投資者可能因無法迅速找到租戶而面臨長期空置問題。當然也會壓低租金收入，並影響房價增值潛力。
三，總結與建議
無疑新房投資具有許多優勢，特別是對於剛進入市場的投資者或希望獲得長期穩定回報的投資者而言，新房的確是相對安心的選擇。
不過，新房也存在弊端。應在購買新房前仔細評估市場需求、區域發展潛力以及自身的資金狀況。
舊房投資的利弊
一，優點
1. 價格較低：舊房的價格通常比新房低很多，對資金有限貸款困難的投資者來說更容易進入市場。
2. 租金收益的比率高：由於購買價格較低，舊房的租金收益比（即投資回報率）通常高於新房。
3. 市中心舊公寓優勢大，增值潛力高：由於市中心，交通便利，尤其東京等大都市，地皮緊缺，重建率低，多為舊房，出租穩定，市場穩定，未來價值增長潛力高。同時這些公寓大多擁有現成的租戶，並可查閱過往的出租情況等歷史信息，比較安心。
二，弊端
1. 維修成本高：舊房的設備和結構老化，維護和翻新成本較高，特別是在翻新後仍需定期維護，這可能影響實際的投資回報。
2. 偏離市中心的出租難度較大 情況複雜：許多租戶更傾向於選擇新房或設備較新的房屋，舊房可能需要更多的營銷和價格優惠來吸引租客。
3. 抗震性能較差：特別是1990年以前建造的房屋，可能不符合現行的抗震標準，這會影響到房屋的安全性和市場吸引力。
4. 貸款相對困難：銀行將舊房視為風險較高的投資。所以貸款利率較高；同時貸款比例較低，銀行通常只提供房產價格的60-70%的貸款，這意味著投資者需要支付更高的首付款。
由於舊房的潛在風險較高，銀行對於舊房的貸款審核過程通常更加嚴格，可能需要更多的文件和證明。比如提供大量的房屋檢查報告和歷史維修記錄，這對於缺乏經驗的投資者來說，可能是一個繁瑣且耗時的過程。
結論與建議
綜上所述，無論新房還是舊房，都各有利弊，如果選擇市中心交通非常便利的公寓，新舊皆可以考慮，但具體情況紛繁複雜，不可一概而論，因此對華人來說，選擇實力雄厚，經驗豐富，與銀行有長期合作關係，各方面信譽高的房地產商替自己出謀劃策和運營管理，找到適合自身條件和投資願望的房產進行投資，尤為重要。
同時有實力和信譽的房地產商即使面臨同一住宅，更加容易通過銀行審核，拿到更加優惠的融資。對華人，尤其是剛來日本，貸款難度大的華人來說，可以更好地幫助投資者根據實際情況靈活地規劃，趨利避害，降低風險、提高收益並確保資產的長期穩定。是成功投資的關鍵因素。
（注：本文根據株式会社ＦＪネクスト公司提供的信息和相關資料整理而成。）
責任編輯：盧勇
