美國地產熱點

美房租連續降 買房還是租房?哪個更划算

文:李歐

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【大紀元2024年03月31日訊】「到底要買房、還是租房?」每年這一個問題都會困擾著許多人,尤其是首次購房的人,想要從租房者晉身成屋主,心中想必有許多忐忑,擔心自己是不是負擔得起、擔心買了之後房價會不會下跌等等,有各種顧慮。

最近美國各大房地產報導,也確實有一波討論,因為房租連續出現降溫,但是房價卻還在漲,每月租金和買房的每月還款,持續擴大當中,甚至達到上千美元之多!所以,現在我們到底要買房好、還是租房好呢?我就以最新的數據來和大家探討看看。

3月27日,標普-凱斯席勒房價指數,顯示美國房價1月份同比上漲 6%;較上個月上漲5.6%,已經創下2022年以來最快的年度漲幅。目前,美國房屋的平均售價為492,300美元;30年期的固定抵押貸款平均利率為6.91%。

根據凱投宏觀(Capital Economics)的數據,貸款買一個美國中位數房價的房產,貸款八成,每月的還款大約會落在3,021美元。但是,全美的平均租金為2,055美元,這比買房足足少了近970美元,差距56%。而在現實中,這個差距可能會更大,因為養房子還有各種費用,而且不要忘記了還有保險費用。

如果是看Realtor.com最新發布的每月租金報告,全美50個最大的都會區中,租一套入門房,比購買也是更實惠的選擇。報告指出:今年2月購買房產的每月成本,比租房成本高出1,027美元,多出60.1%。

不過,請大家留意,這不代表我現在認為租房比買房是更好的選擇,我只是陳述這樣一個實際情況。到底是要租還是買,讓我們繼續看下去。

房租連續降 要租?還是要買?|美國房價繼續攀高|租與買 差距越來越大【美國地產熱點】第152集

先來看租金的漲跌幅度,今年2月,前50大城市,1至2房房型的租金中位數為1,708美元,是連續第七個月同比下降,下跌了0.4%,與今年1月下降0.3%的幅度類似。雖然是連續七個月同比下降,其實只比2022年8月的峰值,減少50美元,也就是下滑2.8%,幅度微小。而且,仍然比2020年同期,在新冠疫情之前,高出252美元,漲幅達17.3%。

在不同房型上,工作室房型的中位數租金是:1,426美元,比去年減少21美元,下跌幅度1.5%;單臥室房型中位數租金是:1,587美元,同比減6美元,下降0.4%;雙臥室房型是:1,889美元,減少15美元,同比下降0.8%。

兩房單位的中位數租金雖然已經連續下降,但還是比四年前高出306美元,上漲19.3%,是三種房型中上漲最多的。單臥室房型,比四年前也多了228美元,上漲16.8%,近期它的下降幅度也相對較小,因為單臥室既比雙臥室便宜,空間又比工作室更好運用,所以會有比較多的租客喜愛。

至於工作室房型,也比四年前高出134美元,上漲10.4%。不過,由於它的空間最小,近期的下跌幅度也是最大的。

租房好,還是買房好?這是每年首次購房者的困擾。(Shutterstock)

租金正在趨於正常化

另外一方面,租房網站Zumper三月份的數據顯示,租金有所上升,報告中67個城市的租金出現上漲。單臥房租金1,487美元,上漲0.3%;兩臥房租金上漲0.5%,達到1,847美元。Zumper認為,經過過去幾年非典型的租賃趨勢後,市場已經恢復到比較傳統的模式:也就是需求在冬季降溫,春季再次回升,夏季和秋季達到頂峰。

Zumper記錄到的租金情況,和Realtor.com有所不同,租金在連續五個月下降後再次上漲。這是全美一房和兩房租金,在6個月以來,首次出現月增漲。但從年度的漲跌情況來看,單臥房小幅下降0.5%,兩房還是上漲0.8%。

Zumper的報告也顯示,與上個月相比,美國前100大房地產市場中,有三分之二的租金上漲,而有19個城市則是持平。另外,有15個大都市區,實際上租金是變得更便宜,其中許多位於西南部或南部地區。

綜合來看,全美房租正在趨於溫和和正常化,這對租房者來說的確是一件事好事,尤其像是在田納西州的孟菲斯、德州的奧斯汀、喬治亞州的亞特蘭大、田納西州的納什維爾,還有密蘇里州的聖路易斯,這五個都會區是Realtor.com記錄到租金降幅最大的,分別有下降百分之五,到近百分之四的幅度。其中孟菲斯,2月份租金中位數是1,251美元,是價位最低,降幅也最多的城市。

購房負擔能力依舊嚴峻

再來看到房價和負擔能力的表現。根據Redfin的數據,今年二月份,美國購房者需要賺取年薪11萬4,000美元,才能購買中位數房價的房屋,這比現在美國的中位數家庭收入84,072 美元,高出了35%。但這比去年10月的情況有所改善,當時買家需要年薪達到創紀錄的12萬1,000美元才有辦法購買,比中位數家庭收入,高出足足有51%。

二月份購房者的每月房屋付款中位數,為2,838美元,低於去年10月創紀錄的3,012美元,當時的抵押貸款利率接近8%。雖然現在每月還款額降低了,但還是比2021年2月增加了74%,那時後的利率接近歷史最低點。

房價居高不下的原因

美國房價之所以在疫情之後會屢創新高,其實是有幾個因素,才形成今天這場「完美風暴」。最重要的就是供應量不足的問題,在不同的統計中,美國大約缺少三百到五百萬套住房,所以疫情開始之後,大家要買房搶不到,房價就開始飆升。再加上,疫情開始之後,美國政府大量印鈔票,又降低基礎利率,使得熱錢流通非常快速。還有碰上供應鏈危機,也導致物價上漲,致使通脹率一度高達9%。

房價經過一連串加溫,接著碰到為了對抗通脹的激進升息措施,連同抵押貸款利率的上揚,產生所謂的鎖定效應,把以前拿到低利率的屋主,鎖在現在的房子裡不敢出來賣房,加劇了市場上賣房的供應量的不足。

但是在疫情期間還沒有得到緩解的需求量,卻遠遠多於供應量,最終導致,從2022年第四季開始交易量低迷,但房價卻仍然在屢創新高的局面。這也就是為何今天,我們還看到凱斯席勒房價指數,又出現同比上漲6%的原因了。

租金比房價低 差距擴大中

今天,首次購屋者面臨的常見問題是,繼續租屋或買屋?最重要的考慮因素是租房與買房的財務成本和收益,一種方法是比較租房和買房的每月成本。透過這種成本比較,我們可以確定市場是否有利於租賃或者是購買。

因為首次購屋者計劃有較低的首付款,我們假設首付為8%,並使用30年期固定抵押貸款利率,來計算每月貸款還款額。也計算平均的HOA費、稅費和房屋保險等作為成本的一部分。然後,我們將購買成本與每個都會區的租金中位數進行比較,找出每月租或買的費用差異。

上面剛剛我們已經講過了,從全美排名前50大的都會區來看,購買一套入門房產的成本,比租一套高出1,027美元,買房比租房每個月會多出60.1%的費用。去年前50大都會區有45個,租比買更優惠,今年50大都會區已經全部「淪陷」,田納西州孟菲斯、阿拉巴馬州伯明罕、賓州匹茲堡、密蘇里州聖路易,和馬里蘭州的巴爾的摩,都退出買比租更優惠的行列。

尤其在租金比買房更優惠的前十大都會區中,買房的平均每月付款,甚至比租金高出1,950美元,等於多出95.6%,每月還款幾乎是租金的兩倍。這與去年8月的統計結果類似,這些租房比買房更節省的大都市,大多是科技工作者和高收入者較為集中的市場。這些市場的平均租金成本,和購買成本都是高於全美平均水平的。

租比買差距最大的都會區

其中最誇張的是德州奧斯汀,在奧斯汀購買一套入門房的每月成本為3,695美元,比每月1,530美元的租金,高出141.5%。換句話,租房每月可節省2,165美元。這真的是一筆大數字!

其它差距最大的還有,西雅圖:租金要$2,000,買房要$4,422;亞利桑那州的鳳凰城:租金要$1,543,買房要$3,071;舊金山:租房要$2,815,買房$5,504。其它還有洛杉磯、加州聖荷西、田納西州納什維爾、俄勒岡州波特蘭、加州首府沙加緬度和德州休士頓。它們的差距至少都高達百分之八十以上,其中休士頓是租房和買房最實惠的地方,租金1,379美元,買房2,482 美元,相差1,103美元。

租房真的更划算嗎?

如果從成本差異來看,現在的市場租房確實比買負擔更小,不過到底是要買,還是要租?還要根據每個人不同的情況而定,如果你打算在一個地方待個兩三年,那麼現在租房應該會是很適合的方式。那麼如果,你是想居住更長時間,五年甚至十年,或許你可以考慮買房。

用一個簡單的算法,假設租比買每月節省1,027美元,租房五年就節省$61,620,看起來很划算。但如果考慮到房價的升值,以平均漲幅來計算,美國房價平均每年漲5%,假設購買41萬美元的典型房產,五年後將會升值到52.32萬,升值了11.32萬。

雖然買房感覺讓人多付出了,但往往房產價值日後也會回報給屋主,而且時間越長報酬率越高,這也是在美國最好累積財富的方法之一。

所以,要租、還要要買?這就要看你個人的需求和選擇了,沒有絕對的對或錯,市場也會是變動的,不同地區計算數據也不同,今天計算的數字,或許兩個月後就變了,所以誰也沒有保證的答案。今天的分享也只是就現在的統計數字做出陳述,提供讀者們作為投資參考而已,要買還是要租,還是得依個案考量。◇

責任編輯:李曜宇#

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