【大紀元2026年07月25日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）澳洲政府出人意料地宣布禁止新的自主管理養老金基金（SMSF）住宅房產貸款之後，僅過去了一週多時間，業內專家便呼籲政府應適度撤回這一政策。
據澳洲房地產網信息，即將實施的禁令屬於一刀切性質，既適用於新建住房，也適用於現有住房。這與聯邦政府今年5月預算案中公布的負扣稅改革形成了鮮明對比，當時新建住房被排除在改革範圍之外。
業內人士希望，這項即將實施的新規能夠像此前針對信託最低稅率政策那樣獲得部分調整。當時，政府後來修改了相關規定，將遺囑信託排除在外。由於原政策涉及通過遺囑繼承的財產，因此曾遭到批評，被稱為「死亡稅」。
正如所謂的「死亡稅」一樣，專家認為，對自主管理養老金基金住宅貸款實施禁令可能帶來廣泛且非預期的後果，其中最主要的影響將落在新建住房項目供應上。
Ray White房地產公司首席經濟學家Nerida Conisbee表示，自主管理養老金基金貸款禁令將削弱政府推動住宅高密度開發的努力，也會影響政府依據國家住房協議所希望建設的住房類型。
「自主管理養老金基金買家並非平均分布於整個房地產市場，他們更傾向於購買特定類型的房產，包括新建公寓房、排房、房地一攬子項目，以及價格較低、面向投資者的住宅。」 她說，「而恰恰是在投資需求疲弱時，這類項目最難實現預售目標。」
財政部估計，自主管理養老金基金貸款禁令將為政府預算節省約5000萬澳元，但業內人士更關心的是，這項政策對新建住房項目儲備造成的實際損失究竟有多大。
通常情況下，一個新的住宅開發項目要獲得開發融資並正式開工，大約需要項目中60%的住宅單元完成預售。而在這些期房買家中，自主管理養老金基金投資者通常占有一定比例。
這意味著，如果由自主管理養老金基金支持購買的期房退出交易，就可能引發多米諾骨牌效應，影響整個開發項目是否能夠順利推進。
Conisbee說：「如果早期購買群體中的一類買家被排除，其影響不僅限於這一筆交易本身，它可能影響整個項目是否能夠啟動、最終能夠交付多少套住房，以及新增出租房源何時能夠進入市場。」
政府表示，這項政策調整影響範圍有限，每年新增的自主管理養老金基金住宅貸款不到4000筆。
然而，開發商估計，大約30%的期房交易都有自主管理養老金基金資金支持。如果政府所稱每年4000筆貸款屬實，則可能有超過1.3萬套住宅受到影響。不過，目前尚不清楚這些貸款中新建住房與現有住房分別占多少比例，也無法確定期房買家中有多少人使用了槓桿融資。
業內許多人認為，4000筆貸款這一數字很可能嚴重低估了實際情況。
近期多家自主管理養老金基金貸款機構向澳洲金融評論報（Financial Review）公開了業務數據，顯示過去12個月發放的貸款數量遠高於政府估計。
REA 集團經濟學家Luc Redman也表示，這項禁令可能帶來一個意想不到的結果，即部分擁有充足現金的自主管理養老金基金投資者，可能轉而購買現有住房，而不是投資風險較高的期房項目，因為他們需要投入更多自有資金。
他說：「這些變化不會直接削弱自主管理養老金基金投資住宅房地產這一資產類別的意願，但很可能使其投資重心轉向現有住房，而非更高密度的新建住房開發項目，而後者恰恰是目前最需要增加供應的領域。」
責任編輯：簡玬
