【大紀元2月8日報導】(中央社記者李文忠台北2005年2月8日電)去年台灣預售屋推案量為新台幣4887.7億元，較前一年成長112 % ，由於「帶照土地」在去年被大量開發，容積管制效應逐步顯現，預估今年推案量將比去年減少約三成，約3000 餘億元。
今年推案將呈現「案多」、「量少」、「價升」的特性，預期這一波高容積建照所蓋出來的房子在二年內賣完後，台灣省各都會區房價將從每坪16萬元起跳。
台灣省建築開發公會公佈去年台灣省預售屋推案統計，推案金額4887.7億元，較92年的2305.9億元成長112 %。去年推案戶數7萬3864戶，較92年的3萬9027戶，成長89 %。推案金額成長率較推案戶數成長率高，是因為93年房價較92年上漲約10到20 %所致。不過去年因建材、工資上漲所造成的漲價，建商只反映約一半，未反映部份將在今年調整，預估房價漲幅約較去年上升20% 左右。
在建設公司家數方面，至93年底止，全省共有建設公司2083家，較92年底的948家，成長118 %。全省各縣市中，建設公司家數超過200家的縣市包括：台北縣、桃園縣、台中市、高雄縣。增加原因包括去年房地產市場復甦，投入市場的公司增加，加上各縣市相繼實施「業必歸會」，建設公司陸續歸隊。
台灣省建築開發公會理事長賴正鎰表示，去年房市表現「有始有終」，第一季的行情延續前年底的火熱走勢，總統大選後受政治面影響，二、三季呈現低檔徘徊，但到第四季，尤其立委選後，交投再度熱絡，一般個案即使過了強銷期，每周來客都可以達到三、四十組，成交比也維持在4:1左右，而全年走勢可用「開高、走低、收高」形容。
去年各預售案去化情形尚稱順利，一般個案在結構完成前，大約可去化六成，剩餘部份在完工交屋時也都可全部銷售。雖然台灣已是個高房屋自有率的社會，但追求更高品質居住環境，仍是每個人的生活目標，購屋需求永遠存在，預期這一波景氣將可維持到2010年，因為房地產景氣，將帶動金融業的繁榮，金融業好又會帶動傳統產業，從而形成一個景氣循環。
去年大量推案為最近十年來僅見，不過這種大量可能不易再出現，因為台灣省容積管制自88年6月全面實施後，當時搶容積的建照，在市場「冷凍」四、五年後，去年轉為「搶手貨」，使推案量大增。以台中市來說，去年推出62個住宅大樓案，其中51案即屬舊建照，當這些「帶照土地」全被開發後，以後即使推案量多，銷售金額、銷售戶數也不會有去年的大量。
今年起房地產市場將呈現「案多」、「量小」、「價升」的特性，因為在都市地區要取得3,000坪以上的大面積土地相當不容易，但在容積管制下，如此面積土地，大概也只能蓋100戶透天別墅，總銷售金額約10億元。但如果是舊建照，3000坪土地，大約可以創造出約50億元的銷售金額，兩者差距之大可見一斑，因此明年供給量減少是必然趨勢。
今年房市景氣甚至比去年樂觀，因為今、明兩年沒有大型選舉，社會對新內閣有高度期待，新內閣也必然對人民有所回應，加上台商黃曆新年包機，緩和兩岸緊張關係，政治面對房市而言，只有利多，沒有利空，此一情勢讓豪宅市場今年表現將優於去年。
資金面更有利於房市，儘管去年央行兩度升息，但台銀、合庫、一銀、彰銀、華南銀行等五大行庫房貸利率不升反降，去年12月的新承作房貸金額達到344億元，創11年來單月新高；平均房貸利率更降至空前的2.29%新低，五大行庫競相推出低於2 %的優惠房貸，中國商銀的優惠房貸利率甚至只有1.85 %，國內游資充沛，低利環境尤其有利首購市場。
至於土增稅永久減半、不動產證券化商品上市、台幣趨升、物價溫和上漲等有利客觀條件，都讓人沒有看壞房市的理由。去年供給量增加，也只是市場經歷十年不景氣之後的自然調整。
由於房地產具有強烈地域性，必須深入地方才能了解其中虛實，不能光從表面現象研判。以台中市來說，自88年九二一地震發生後，至92年底，台中市每年平均推案量只有266.3億元，且幾乎都是透天別墅，每戶平均以700萬元計，每年供給量只有3800戶。
但台中市每年人口成長約2萬人，平均每3.1人一戶，加上每年約8000對結婚新人，房屋需求量一年就要1萬5000戶，因此去年推案量雖多，卻仍不足以滿足市場所需。
由於市場強烈需求總價600萬元以下的首購住宅，所以台中市五期重劃區的中古屋，每坪可賣到十一、二萬元，幾乎與預售屋相當，加上中科、高鐵效應，台中都會區行情可期，今年完工交屋的新成屋將是熱銷標的。
這一波景氣復甦，將使「帶照土地」在二年內去化完畢，屆時台灣省各都會區房價將從每坪16萬元起跳，至於北、高兩市因早就實施容積率，沒有「帶照土地」問題，但台北市因資源集中，好地段日稀，每坪百萬元行情可能在二年後就會出現。
去年房市另一個特色是「建商大小兩極化」。在北、中、南三大都會區，推案規模排名前十大的建商，佔建設公司家數不到5 %，但這些公司的市場佔有率大約在35到40 %之間，其餘六成的市場則由95 %的建設公司分食，大型開發商主導市場、產品、價格走向的趨勢日益明顯。
展望今年，雖然基本面有利於房地產市場，但隨著重回市場的建商增加，競爭也會升高，對大型建商來說，今、明兩年要面對「案多」、「量小」、「價升」的挑戰，因應之道是從「推案地點」與「房屋品質」上力求突破，從高房價中創造高附加價值，另一個競爭利基就是取得少數僅存的「帶照土地」，如能掌握這三大關鍵因素，今年要維持去年的榮景水準並不難。
