【大紀元11月5日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報道)一套房子在出售之前要做哪些工作才能讓它升值最快？不同領域的專家給出了不同的答案。
建築師
據時代報報導，以墨爾本北區的一套三臥室別墅為例，建築師Justin Moore可以輕輕鬆鬆的使它升值。他的方案包括：將朝南的客廳裝修成主人套房，在房子後面加蓋一個客廳。廚房和浴室雖然有些陳舊，但不要動它。
「如果你要花1萬5千去裝修一個浴室，還不如建一個新的。相比之下，把客廳改成主人套房就容易多了，多一個衛生間，還免掉了拆除成本。」
Moore先生不主張花錢修一個新廚房，他建議加蓋一個客廳。這樣原先的房子就變成了有三間臥室、主人套房、一間書房和一個客廳。即使不打算出售，也會使生活起來更加舒適。
成本核算
裝修費將花掉9萬元，地產代理估計房屋會因此增值8萬5千，因此整個方案將虧損5000元。
地產代理
「就這麼賣，不要裝修。」地產代理Michael Chan認為，從財務的角度來看，裝修是吃力不討好的事。
「人們對於廚房、浴室都有自己的喜好，他們更喜歡在一塊白布上塗抹自己的色彩。」Michael表示，未經裝修的房子賣的很好，因為它能吸引一大批潛在的買家，比如說想要裝修的、想要拆掉重建的、還有想先擠進市場，等以後有錢了再裝修的。而裝修過的房子適用的人群就沒有這麼廣泛了。
成本核算
因為什麼都不做，因此什麼成本也沒有，還不用操心，高枕無憂。
開發商
開發商Daniel Mazzei喜歡木板房，因為拆起來比較便宜。如果你要問他，如何才能使這套三臥室別墅獲得最大的價值，他會毫不猶豫的告訴你，把它拆掉，然後建兩套雙層的聯體別墅。
「建聯體別墅是使價值最大化的唯一辦法，建一層樓的可能便宜些，大約每套$155,000，但回報可能沒有那麼好。」
作為開發商，他對地點的選擇有自己的獨到之處，「位於街道拐角處的地皮，可能會比鄰居多賣$40,000-$50,000，因為不需要共用的車道，而且你還可以有自己的前院。」
Mazzei先生說，有好幾種開發方案。「如果房子的狀況很好，只需要$50,000元左右的裝修，你可以保留，但兩個新的單元比一新一舊要好得多。」
你還可以把後院割出220平米的土地單獨賣掉，大約能賣26萬，原先的房子本來值60萬，現在只能賣45萬了，但這兩樣加起來，能帶給你11萬的額外收入。
聯體別墅的建造要花$270,000至$300,000，回報率能達到30%。
Mazzei先生表示，「一個低風險的辦法是事先獲得設計許可，這要花費大約$20,000元，一旦你獲得了許可，你就可以到市場上評估，決定是否繼續建，還是把房子連同許可一起賣掉。」
「如果你決定繼續建，你就可以賣樓花了，買家會對此感興趣，因為樓花可以節省大量印花稅。」
成本核算
建兩套三臥室，雙層樓的連體別墅要花$540,000，建成後開發商對它的估價是每套$700,000，利潤$235,000
稅務專家
稅務專家Michael Hay說，人們在處理自己的住宅時應該格外小心。
「如果你把自己的住房賣掉，是不用交資本利得稅(CGT)的，但如果你改建、擴建的話，這部份所得要算在你的全年收入裏交稅，有時銷售利潤的23.25%就進了稅務局的腰包。」
也就是說，如果你把自己的住宅連房子帶地一起賣掉，你不用交稅，但如果你單把後院作為地皮賣掉，或者加蓋一套房子，你就要交資本利得稅。
「在做任何決定之前要仔細核算成本，當你邁出了CGT減免區域外就要格外小心，此時稅務就成了你的一大筆開銷了。」
(http://www.dajiyuan.com)
