一套房子出售前四个建议

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【大纪元11月5日讯】(大纪元记者张茹澳洲墨尔本编译报道)一套房子在出售之前要做哪些工作才能让它升值最快?不同领域的专家给出了不同的答案。

建筑师
据时代报报导,以墨尔本北区的一套三卧室别墅为例,建筑师Justin Moore可以轻轻松松的使它升值。他的方案包括:将朝南的客厅装修成主人套房,在房子后面加盖一个客厅。厨房和浴室虽然有些陈旧,但不要动它。

“如果你要花1万5千去装修一个浴室,还不如建一个新的。相比之下,把客厅改成主人套房就容易多了,多一个卫生间,还免掉了拆除成本。”

Moore先生不主张花钱修一个新厨房,他建议加盖一个客厅。这样原先的房子就变成了有三间卧室、主人套房、一间书房和一个客厅。即使不打算出售,也会使生活起来更加舒适。

成本核算
装修费将花掉9万元,地产代理估计房屋会因此增值8万5千,因此整个方案将亏损5000元。

地产代理
“就这么卖,不要装修。”地产代理Michael Chan认为,从财务的角度来看,装修是吃力不讨好的事。

“人们对于厨房、浴室都有自己的喜好,他们更喜欢在一块白布上涂抹自己的色彩。”Michael表示,未经装修的房子卖的很好,因为它能吸引一大批潜在的买家,比如说想要装修的、想要拆掉重建的、还有想先挤进市场,等以后有钱了再装修的。而装修过的房子适用的人群就没有这么广泛了。

成本核算
因为什么都不做,因此什么成本也没有,还不用操心,高枕无忧。

开发商
开发商Daniel Mazzei喜欢木板房,因为拆起来比较便宜。如果你要问他,如何才能使这套三卧室别墅获得最大的价值,他会毫不犹豫的告诉你,把它拆掉,然后建两套双层的联体别墅。

“建联体别墅是使价值最大化的唯一办法,建一层楼的可能便宜些,大约每套$155,000,但回报可能没有那么好。”

作为开发商,他对地点的选择有自己的独到之处,“位于街道拐角处的地皮,可能会比邻居多卖$40,000-$50,000,因为不需要共用的车道,而且你还可以有自己的前院。”

Mazzei先生说,有好几种开发方案。“如果房子的状况很好,只需要$50,000元左右的装修,你可以保留,但两个新的单元比一新一旧要好得多。”

你还可以把后院割出220平米的土地单独卖掉,大约能卖26万,原先的房子本来值60万,现在只能卖45万了,但这两样加起来,能带给你11万的额外收入。

联体别墅的建造要花$270,000至$300,000,回报率能达到30%。

Mazzei先生表示,“一个低风险的办法是事先获得设计许可,这要花费大约$20,000元,一旦你获得了许可,你就可以到市场上评估,决定是否继续建,还是把房子连同许可一起卖掉。”

“如果你决定继续建,你就可以卖楼花了,买家会对此感兴趣,因为楼花可以节省大量印花税。”

成本核算
建两套三卧室,双层楼的连体别墅要花$540,000,建成后开发商对它的估价是每套$700,000,利润$235,000

税务专家
税务专家Michael Hay说,人们在处理自己的住宅时应该格外小心。

“如果你把自己的住房卖掉,是不用交资本利得税(CGT)的,但如果你改建、扩建的话,这部分所得要算在你的全年收入里交税,有时销售利润的23.25%就进了税务局的腰包。”

也就是说,如果你把自己的住宅连房子带地一起卖掉,你不用交税,但如果你单把后院作为地皮卖掉,或者加盖一套房子,你就要交资本利得税。

“在做任何决定之前要仔细核算成本,当你迈出了CGT减免区域外就要格外小心,此时税务就成了你的一大笔开销了。”
(http://www.dajiyuan.com)

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