买不起租不到 纽约居大不易

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【大纪元12月23日报导】(中央社记者江今叶纽约特稿)来自俄罗斯的22岁富豪之女以8800万美元,写下纽约公寓成交最高价纪录。即将成为纽约“全球亿万富豪俱乐部”的One57,据称这栋可俯瞰中央公园的大楼顶楼,售价超过9000万美元。

“10065”,这可是全美最重要的邮递区号,因为这个位于纽约曼哈顿上东城区的地段,是全美房价最高的住宅区;单间公寓房价中位数约650万美元(约新台币1亿8850万元),最贵的要价4000万美元,包括洛克斐勒集团老板洛克斐勒(David Rockefeller)、新闻集团大亨梅铎(Rupert Murdoch)都住在这里。光是过去一年,这个地段的房价就飙涨384%,丝毫不受景气低迷影响。

纽约房价逆势上扬

美国从2008年陷入经济衰退至今,已经近4年,全美各地受到房地美、房利美引爆的次贷危机影响,房市荡至谷底,估计有超过600万屋主因为缴不出房贷,被迫低价出售房屋或是遭银行法拍,全美各地房价重挫。

在这波低迷中,纽约却逆势上涨,房价呈现上扬趋势,新建案不断推出,最主要的原因就在于国际投资人趁机低价抢购,推升房价。

这些年来,中国大陆与俄罗斯等发展中国家,经济快速发展,天天都有千万富豪诞生。但因为国内环境不佳,美元相对走跌,也为了让出国留学的子女能有“比较好的生活环境”,这群富豪积极在海外置产,国际大都会的纽约,自然成了这群投资客落脚的地方。

15坪套房 租金2000美元起跳

也因为这样,尽管景气低迷,纽约屡屡传出房价破表的新闻,3月来自俄罗斯的22岁富豪之女才以8800万美元,写下纽约公寓成交最高价纪录。上个月包括来自香港与加拿大在内的多个外国富豪,又买下兴建中、即将成为纽约“全球亿万富豪俱乐部”的One57,据称这栋可以俯瞰中央公园的大楼顶楼,售价超过9000万美元。

外国投资客的不断涌入,让曼哈顿的房价长期居高不下,没有个120万美元,是不可能在曼哈顿置产。房价高,连带租屋价格也节节升高,加上物价也比一般地方高,纽约年轻人多半不考虑买房,是标准的蜗居族,不少人是一年一搬,视工作地点、薪资结构而定。但就算只是租屋,曼哈顿一间15坪上下的套房,租金也要2000美元起跳,让年轻人大叹纽约居大不易,只得往曼哈顿周遭的皇后区、布鲁克林区,甚至新泽西州迁移。

保护房客 严格限制租金上涨

为了避免因为房价过高,排挤年轻人留在纽约工作生活的机会,导致无法吸引优秀人才到纽约就业,纽约市政府对公寓租金上涨幅度有严格限制,涨价前还会找来管理公司与租户代表共同开会,找出合理的涨价幅度,就是希望让数百万名租屋的低薪族,能有栖身之所。

这个从1970年代就开始实施的租金稳定政策,主要是参考法国对房客保护的相关法律制订。当时由于许多战后兴建的公寓房租大幅涨价,导致年长者与低薪族因为房租上涨过快,被迫搬出公寓,流落街头,因此开始针对专门出租的公寓进行租金涨价幅度管制,不得受不动产市场波动影响。

简单来说,受到这项政策管制的出租公寓,每年租金涨幅非常低,但如果租户的年收入超过17万5000美元,这项保护措施就会自动取消,租金得以恢复到市场价。以今年6月刚通过的租金涨价法案,这类公寓从今年10月起,一年租金得以上涨2%或20美元,两年租约涨幅4%或40美元,就是为了确保租金上扬,并不会为租户带来太过沉重的经济压力。

尽管有租屋稳定政策,不过在纽约找过房子的人会发现,因为租金便宜,这类租屋市场几乎没有流动,不少人从年轻住到老,宁可将储蓄拿来做其他的理财投资,或是到外州置房,也舍不得搬出现在住的地方。

但纽约地狭人稠,这类低价公寓流动率太低,要找到这样的低价房是可遇不可求,一有空房,马上就被有缘人抢走,这让想到纽约这个大都会寻梦的年轻人依然面临租不起房的压力。

租不到低价公寓 微型公寓看俏

为了解决穷学生或中低收入户住不起纽约的困境,纽约市长彭博(Michael Bloomberg)特别和建设公司合作,将大量兴建所谓的“微型公寓”(Micro-units),让低薪族能不花太多钱,就能有个安身立命的地方。

会有这样的想法,主要是因为纽约目前约有180万户住户是由一到两人组成,但套房和一房一厅的公寓只有100万户,可谓供不应求,这让年轻而单身的纽约客更苦于找不到价格合理的公寓。

这个名为“适应纽约市”(adAPT NYC)的微型公寓,还特别举办设计大赛,号召建筑师设计针对年轻专业人士、单身贵族、情侣、小家庭、中低收入家庭与各种需要住小房子的族群,设计面积约275到300平方呎(约7.7到8.4坪)、采光及通风良好的小公寓,且必须内含厨房和浴室的住房。

微型公寓的设计原型预计今年年底选定,明年起开始在曼哈顿下城附近一处市府用地兴建80户,如果获得市场好评,纽约市政府将扩大实施,希望一举解决纽约客居不易的大问题。

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