【大纪元2013年03月26日讯】最近报纸上传出一个关于旧金山一群民众于1月28日在市府门外举行示威活动的消息，示威的参加者，主要是居住于旧金山市内，受租管条例保护的租客。当天也正是市府斟酌应不应通过一项去年6月分所提出的关于允许屋主透过捷径把“多单位分契”（Tenancy In Common 或简称TIC)的产权改成大楼公寓（康斗、Condo)的法案。
租客们认为此项提案，将会造成大量的租客面临驱逐，致使这类族群迁离旧金山，严重改变居民组合，导致该市逐渐变成一个“有钱人的城市”。到底会不会出现这个现象？且看以下分析：
“多单位分契”困扰屋主
TIC是指两人以上共同拥有一个房产的产权。居住于旧金山市区里的华人，对于TIC的概念并不陌生。房地产高峰时期，即2005至2007年这段时间，随着房价的迅速成长，越来越多居民也因此逐渐缺乏经济能力单独购买房子，只好将就一点，用TIC的方式购买部分产权，先进场了再说，至少可自称是一位房产拥有者，还可以指望将来房子有增值的空间。故以TIC的形式与陌生人共同拥有房子，已慢慢的在旧金山市中形成了一种风气。
但是，TIC屋主申请贷款不容易。一般而言，绝大多数主流银行不愿意提供贷款给TIC屋主。它们尽管愿意，也不允许分别贷款，屋主必须共同申请一项而不是多项贷款。湾区只有几家小银行愿意分别贷款给TIC屋主，但是利率比传统房贷高近一倍，贷期短暂如五年，很像商业房贷。房险的保费也比康斗相对高。这对中等收入的TIC屋主来说，是一个相当重的经济负担。
申请改康斗 有转机
由于康斗屋主申请得到传统房贷，审核方面也不受其他TIC屋主所拖累，而且又可以购买保费较低的房险，所以申请TIC改成康斗是必然的现象，故申请人数多。而市政府在确保廉价住房的供应不受太大的冲击的情况下，每年只限200个单位的TIC改换成康斗。既然数量有所限制，政府采用了抽签的方式来决定申请的优先权。这种决定方式已实行多年，而且等候时间越来越长，如8至10年左右之久。
新提案给予TIC屋主一个选择权，用快速途径免抽签，直接取得TIC改康斗的权力，但需缴一笔申请费，其数额按过去参加抽签且失败次数来定，如过去从未参与过抽签的TIC屋主须缴20,000元，失败次数越多则折扣越多，2次失败者可获20%折扣，3次失败者可获40%，4次失败者可获60%，5次以上失败者可获80%。
也就是说，不经抽签将TIC改成康斗的最低申请费是4,000元。显然失败多次的人数比从未失败的人数多，所以实际上所需缴的费用并非天价，相信绝大多数TIC屋主都承担得起。这么一来，每年TIC改康斗的数量就不止200单位了。
保护租客 有条例
虽然从表面上看起来，这个提案一旦被通过，越来越多的TIC将会很迅速地被改成康斗，但是这也不一定意味着越来越多的租客将马上面临迫迁。
其实，该提案也备置保护租客权益的条例，如不经抽签的申请者必须具备以下条件：（1）2至4单位TIC楼宇的申请者，其中至少有同1位成员，在过去三年内已连续不断居住在楼宇里，而5至6单位楼宇，则要求至少3位；（2）申请楼宇也从未有不良迫迁租客的记录。
此外，申请者还必须给予现成租客购买他现居住的单位的优先权，但是任由房东定价，不需按市价来定。若房客拒绝，他也仍然享有终身租约，除了不交租或其他违约行为以外，不受任何无由迫迁，也就是说，房东不能够藉把房子收回来自用为理由迫迁房客，这也是房东要将TIC改成康斗需考量的取舍之一。
为了鼓励房东保留房客，该法案也备有一些优惠，如房东可从每一位获得终身租约的房客中，向政府取得已付之2万元申请费中的10%的退费。换言之，对一位从未参与抽签的申请者来说，假如所申请的楼宇内有租客居住于中，由于这个优惠的存在，他也未必要花2万元的申请费。
屋主申办事前要准备
从程序上来说，除了可免抽签及以上所提到的权益取舍外，快速与平常的TIC改康斗的步骤与花费，并没有任何区别的存在。一般而言，所需完成的步骤包括填写及递交申请表、安排建管部来作检讨、准备测量及隔间图纸、拟订康斗管制文件等。一般律师费按楼宇大小及单位数额定价，收费5,000至15,000元不止，律师可以全权包办所有以上申请步骤，即使运用快速方式，时间也至少要一年半载。当然，屋主须要自付其他费用。
除此之外，若楼宇有房贷抵押，银行若刁难，拒绝让申请过关，屋主依然未能如愿以偿。所以，屋主在未提出申请前，不妨预先与银行磋商，沟通并取得许可后才进行为妙，以免到时候扑空，浪费金钱与时间。
若屋主愿意事先作好准备，雇用熟知营建法规的专业人士，在还没接受建管部门作房检阶段前，预先将不合规加建予以纠正，这么做可以让房检顺利过关，避免不必要的拖延。
虽然不是十全十美的方案，“TIC快速改康斗”提案可以让TIC屋主获得一个舒缓。以上分析显示，该法案不致于过分腐蚀租管条例解决可负担住房的供应问题。反而，这项法案从某些层面来看，有益于全旧金山市，如（1）市府财库可取得补助、（2）租客可获得终身租约、（3）屋主可以摆脱房贷苦恼，可称是具有“三赢”之功效的法案。
（陈建友律师中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/，800-499-4529）
