你知道你可能要为这个买单吗?

风险不小!加拿大房贷保险总额高达5千亿

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【大纪元2014年11月18日讯】(大纪元记者周行、李平多伦多报导)加拿大按揭与房屋公司(CMHC)目前房屋贷款保险总额高达5,510亿,相当于全国国民生产总值的30%,这意味着,CMHC房贷保险存在极大风险。不过,CMHC已着手改革减风险。
  
据《赫芬顿邮报》(HuffingtonPost Canada)报导,截至今年6月,国内住宅房贷中,有45%由CMHC提供保险,可见房贷中需要保险的比例很高。同时,Genworth Canada和 Canada Guaranty这2家私人保险公司总计近2,000亿的房贷保险,也由渥京担保。这意味着,纳税人背负着7,000至8,000亿的房贷保险风险。
  
加拿大地产投资网络(REIN)总裁坎贝尔(Don R. Campbell)对《大纪元》说,约1年前,各银行及金融机构都在利用CMHC的房贷保险,帮助他们销售或组合比例不高的那部分房贷。“事实上,他们用它来使贷款组合变得更有吸引力,然后向市场推销”。
  
“好消息是,现在CMHC收紧规则,不再允许银行用它来降低自己的风险。”他说,CMHC现在是回过头来做它开始时被指定要做的工作,就是帮助加拿大业主获得好的房贷利率,不再为纯投资物业者所用。“CMHC保险现在是使需要的人更容易买房,而不是去帮助那些想利用它的人”。
  
不过,CMHC所冒的风险使学者担心。卡尔顿大学商务学教授Ian Lee称,这风险牵扯每个纳税人的利益,一旦房贷被拖欠违约,纳税人就得为此买单。CMHC的透明度也不够,他最近要求其提供保险风险数据,被CMHC以“涉及商业敏感信息”为由拒绝。

CMHC被批给房市火上浇油

CMHC房贷保险业务建立于1954年,为高风险房贷者提供贷款保险,鼓励银行多贷款,帮助无数加人实现买房梦。因为银行在保险房贷上的风险为零,有人指CMHC拿纳税人的钱,刺激本就十分火热的房市;有些人甚至担心,这种刺激房贷和房市的行为,可能导致国内房市像2008~09年的美国那样,遭遇全国房市大崩溃。
  
在2006年,CMHC甚至为零首付的买房者提供房贷保险,包括前央行行长道奇(David Dodge)在内的许多业内观察人士认为,CMHC在金融危机前借贷政策太过宽松。
  
“CMHC想帮加拿大人置业安居,这无可厚非。”多伦多资深地产经纪刘世傅对《大纪元》说,现在它越做越大,但因为是国营的,应该很稳当。加拿大近年因买家供不起,物业被银行拍卖的比例很小。
  
有人认为,CMHC现在业务太大了,其业务已扩展至福利房和绿色房等众多领域。去年,国际货币基金组织(IMF)破天荒地建议加拿大收紧房贷保险业务。
  
坎贝尔说:“CMHC对规则的紧缩,已经大幅减少纳税人的风险。”

CMHC在调低风险

近年来,人们日益担心国内房屋存在泡沫风险,持续走高的家庭负债也给国家经济笼罩一层阴影。不过,CMHC已在着手降低业务风险。
  
CMHC新任总裁兼首席执行官西达尔(Evan Siddall)自10个月前上任以来,已经提高房贷保险费率,停止为第二间房提供保险,研究多少共管公寓为投资者所有,停止为新建公寓提供保险等。
  
刘世傅说,不保新屋的房贷,是因为投机的人可能比较多,风险大。比如一个人有10几万,他可以买一个物业,也可以买几个楼花做投资,如果不顺利的话,他最后买不下来的风险就大。
  
西达尔在最近一次讲话中表示,CMHC正在研究和借贷机构进行风险共享,以应对道德风险。西达尔发言人在邮件中证实,CMHC正在检讨自身在国内房市和金融市场中的职责,寻求进一步巩固国内房屋金融框架之渠道。
  
CMHC表示,对于考虑其它新业务方式,他们持开放态度,但全面性改革目前尚无既定计划。联邦联邦财长奥利弗(Joe Oliver)的态度是,政府对将更多风险转给借贷机构等的改革决策,是个长期问题,不能一蹴而就。
  
目前的CMHC逐渐变得更透明。几个月前,他们开始在季度财报中公布补充说明,公布更多保险产品等。这些举措有利于业内人士做走势分析。在Lee看来,CMHC正朝着正确方向走。
  
坎贝尔称,他相信CMHC在过去18个月的改变,尤其是实际上取消了对单家庭出租物业的保险,其风险及对房市的冲击,已经比很多行家想像的要小。

私有化的可能性

越来越多人呼吁CMHC改革。国内房贷款保险公司之间缺乏竞争,CMHC占据了近70%的市场份额,3大保险公司涨价也是一起涨。不少业内人士希望CMHC保险业务能走向私有化,以保护纳税人利益,提高价格和产品竞争性。
  
坎贝尔认为,CMHC如果私有化,会使房贷保险的竞争性增加,从而带来更低的费率。
  
“我觉得它不应该私有化,私有化后,股东的目标是利润。”刘世傅说,公营机构可能营运成本会高一些,但营运保守,基本架构稳定。私营机构以盈利为目标,需要有真正的竞争才能带来效率。
  
确实,安省的一些公营设施私有化后,因为缺乏竞争,并没有为省民带来节省;加拿大的电讯市场都是私营企业,但3巨头垄断,消费者叫苦连天也没用。
  
截至目前,CMHC的业务一直盈利。Lee称,其拖欠违约率不到0.5%。但这不是问题所在,问题是政府是否应插足房贷保险业务。
  
有业内人士担心,CMHC私有化会使很多人拿不到房贷;证券化房贷投资者认为,一旦发生房贷拖欠违约,和政府打交道比和私人打交道更容易。甚至一些批评CMHC的人也认为,私有化是实在无路可走情况下的最后一招,需经多年精心筹划才行。

责任编辑:岳怡◇◇

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