【大纪元2014年07月20日讯】（大纪元记者朱丽娅澳洲悉尼编译报导）一些商业房主不知道房产本身可以帮助获得税务上的利益，其中最有利的一项往往被错过，即建筑折旧的扣减。
据澳洲房产观察网报导，当建筑变旧时，其价值也在贬值。澳大利亚税务局（ATO）允许房产投资者对房产内固定装置及设备的磨损申报折旧。申报折旧是商业房产增加现金流的关键方法。
1982年7月20日以后开工建设的商业建筑可以申报报废，在此日期之前的建筑，仍旧可以对固定装置及设备申报折旧。
商业房产的租户能够对他们添加到房产中的任何装修从他们租赁的开始日期起申请折旧，包括书桌、书架、消防设备、安全设备和地毯等资产。
商务建筑房主也可以在租约停止以后，对以前租户留下资产申报折旧。
很多商业房产的房主认为他们不能申报折旧，或只能申报有限的折旧，因为房产太旧。然而，房产仍有固定装置、设施、设备及器材可申报可观的折旧扣减。折旧的资产包括地毯、空调、窗帘、热水系统、照明设备、电梯、分区和浴室配件等。
下面的案例调查显示了折旧如何增加一栋典型的商业房产的现金流。
达米安（Damien）拥有一处以110万澳元购买的商业办公楼，以每周1,800澳元出租给承租人（每年约94,000澳元）。开支（包括利息、市政费及管理费）总计每年约124,000澳元。
达米安聘请BMT Tax Depreciation公司准备了一份折旧申报税表，第一年扣减达40,000澳元。
下表显示了成本的变化，左侧为没有折旧的数据，右侧为最大化折旧的数据。
达米安折旧退税实例
无折旧退税 有折旧退税
税前收支 税前收支
支出（利息，市政费，管理费）：124,000澳元 支出：124,000澳元
收入（租金）：94,000澳元 收入94,000澳元
损失（支出减收入）：30,000澳元 损失（支出减收入）：30,000澳元
折旧：40,000澳元
申请退税：30,000澳元 申请退税70,000澳元
税率：按30%算 税率：按30%算
退回来的税：9,000澳元 退回来的税：21,000澳元
实际损失：21,000澳元 实际损失：9,000澳元
每周损失：404澳元 每周损失：173澳元
此例说明了折旧的好处。仅仅是申报了折旧，达米安每周的现金流就增加了231澳元。
建议商业房产房主联系一名估算师来完成折旧计算表。估算师能确保商业房产房主和租户不要错过宝贵的折旧扣减，过程可能非常复杂，因此向专业估算师咨询会是一个好主意。
估算师被认为是为数不多的具有施工成本折旧计算技能的专业人士之一，他们获得澳洲税务局Tax Ruling 97/25的认证，可以确保房主和租客双方都能够按照最高折旧要求扣减。
（责任编辑：简玬）
