商业旺盛需求 旧金山湾区建房缓不应急

李圆明、陈顺章旧金山

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【大纪元2015年04月27日讯】(大纪元记者李圆明、陈顺章旧金山综合报导)今年的第一季度刚刚过去,许多房市报告虽然还没出炉,不过看到几个零星案例,却也能感受那浓浓的涨势,犹如雨后笋子急忙从地底冒出的劲头。不管在住宅房市的旺盛需求力,抑或商业地产的开张,旧金山湾区仍铆足劲的续领全美地产的走向,继续跌破专家们的“含蓄预测”。

西部与旧金山领头跑

推断2015年,先看去年的走势,今年3月底戴德梁行(DTZ)首先对2014年全美商业地产整体表现做出战绩统计表(本报在4月4日地产投资家刊出)。内容中几个荣景地区与城市,美国西部和旧金山都站上前茅。

从大地区来看,西部的办公室地产,以4%领先群雄的租金涨势击倒东北部、中西部与南部地区;西部办公室的入住增长率0.8%,仅比东北部略低0.1%,占居第二;但西部厂房的入住增长率又以1.8%扳倒其他地区,且厂房租金同样以6.8%的涨幅遥遥领先。

供给追着需求跑

从上面的比较,可见西部需求的扩增,唯独落后的是办公室兴建完工率,仅占库存量的0.3%,落后东北部、中西部与南部地区,最高是南部的0.6%。显见当前商业地产供给面被需求面追着跑,建商的速度赶不及市场需要。

劳动力赶不及补充

整个湾区的建筑成本在暴涨,追其原因是劳动力紧缺。根据湾区劳动局统计的建筑业就业情况在2006年9月是巅峰时期,达到17.1万人。然而经济衰退对湾区建筑业带来很大的冲击,在2011年3月,建筑业只有10万4,300个劳动力,在湾区当地只有6.7万个劳动力。

在过去1年里,零售商业地产是涨势最强的类别,但承包商不得不努力寻找技术工人来填补职位空缺。截至2014年10月,湾区的建筑业劳动力已经回升至14.4万。与2006年的峰值相比,仍少了2.7万人。而商业地产的发展水平已经比2006年超过5倍还多。

建筑成本在飙升

劳动力紧缺一方面使得劳动力成本增加,另外一方面土地价格上涨,原材料成本都在增加。此外,很多城市都大幅增加他们的开发费,因为他们也期待目前如此高的需求可以带来现金,还可以抵销其他公共部门成本的飙升。

这些因素综合起来意味着,不同的商业地产产品类型在相同的位置,建筑成本却比几年前高出15~30%。

东湾、南湾零售频传佳音

整个湾区购物中心在2014年第三季度空置率是5.3%,在一年前还在5.9%的水平。空置率在这之前的16个季度一直在下降,整体的失业率也在显着放缓。
入住率在2014年前9个月维持在1百万平方英尺,预计在2015年入住将增长120万平方英尺,购物中心的空置率会接近5.1%。

圣塔克拉拉县(Santa Clara County)空置率是4.9%,入住率在2015年预计增加57.7万平方英尺,仍有超过14.8万平方英尺的新面积刚放到市场上。东湾今年使用了之前31.8万平方英尺的闲置面积,空置率下降到只有5.7%。

东湾和南湾这两个市场是2015年入住率的焦点市场。开发水平会有显着提高,两个市场会是这一趋势的最大受益者。

据DTZ数据,去年圣荷西和奥克兰的办公室、厂房都有不错的表现,租金涨幅、入住率领先多城,尤其奥克兰租金涨幅达到9%(厂房),列全美第五,旧金山则以办公室租金涨幅16.9%夺下第二,首位是丹佛(Danver)的18.5%(厂房)。

责任编辑:李曜宇

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