【大纪元2018年04月09日讯】文：Tom K. Wilson・Wilson地产投资公司创办人
虽然许多投资者认为投资独户住宅是他们的“面包和黄油”，但投资商业地产也可以成为实现财务目标的另一种选择。
“商业地产”一词广义上包括多户公寓（超过5个住宅单元），然而，真正的行业定义是把多户住宅与真正的商业地产分开的，这里商业是指零售中心、办公楼地产、产业、自助仓储或医疗中心。
我经常被询问推荐什么样的投资。当然，没有适合所有投资者或市场的模式。虽然在一个正常的市场中，多户型住宅是从单一家庭住宅自然发展而来的，但这只不过是一个正常的市场，而且目前众多的买家在竞争很有限的多户住宅，所以目前投资多户住宅的CAP率或回报率低于纯商业地产。
以下是考虑投资商业地产的5个理由：
＃1.更高的投资回报率
与单户住宅相比，商业地产往往具有更高可预测的投资回报率，部分原因是由于投资较大产业的规模经济效应。小投资者通常无法获得这种效应。
例如，目前我们正在收购的商业零售中心拥有8.2的CAP率和4年12%的内部收益率。当你能以4.25%的利率贷款，并得到12.0%的回报时，这就是很值得考虑的投资了！
＃2.更少的麻烦
通过专业物业管理公司管理一个大型房产，通常比管理分散的单户住宅更容易。此外，您在零售或办公场所获得的租户通常比大多数住宅租户的素质高。商业租户有较高的信用/风险评分，他们拥有商业所有权，并希望保护他们的生计。因此，他们对物业更加爱惜。
许多商业物业都是NNN（净租赁），也就是由租户支付大部分费用，包括税收、保险和维护。这样使得业主的费用更加可预测并有一致性。
＃3.稳定的现金流
商业租赁的年限通常是5至10年，而单户住宅租赁是1年。此外，商业租赁合同中还包括年租金和续签条款。所有这些因素使商业租赁的现金流量，更具可预测性。
＃4.不限10个抵押贷款限额
业主或集团的任何贷款都不会占用个人的10个抵押贷款限额，因为它们是以实体的名义，而不是您个人信用的名义。这使您能够投入更多运营资金。
＃5.增值倍数
不同于严格按照市场需求估价的单户住宅或“销售补贴”，商业地产的价值是由营业净利（NOI）来衡量的，而NOI是可以随着良好的物业经营增值的。对于8.0的上限利率，每年NOI每增加1美元，都可能导致12.5美元的升值！
有效增加NOI的方法包括：
– 升级现有物业
– 增加TI（租户改善）
– 添加可出租的面积
– 提高租金
– 降低运营开支
– 添加设施
– 增加额外的创收资源（自动售货机）
还有很多方式。
与其等待市场的力量来提高房地产价格，不如使用上面列出的方法来创造增值。
投资商业地产额外的好处
当然，除了上面列出的商业地产的5大优势，商业地产也有任何房地产投资都有的通常收益好处，它包括：
o税收优惠
o抵挡通货膨胀
o具有内在价值的硬资产
商业投资的注意事项
投资者应该注意以下一些问题，否则商业投资的讨论就是不完全的。
– 融资可能更具挑战性
通常情况下，投资者必须预付销售价格的25%-30%，并在5到10年的贷款期限到期之前，完成最后的大额付款——“气球贷（Balloon Payment）”。销售或再融资的选择取决于当时的市场条件。而且可能会有严苛的预付罚款。
– 流动性不好
如果您拥有商业建筑的10%，并想出售您的所有权，您可以卖给您的投资伙伴（通常有优先拒绝权），但如果没有人感兴趣，可能会很难摆脱这项投资。这就是为什么像IRA这样的长期基金，是投资商业地产的理想选择。
– 出售商业地产可能需要更长时间
虽然几乎每个人都想要一个家，但只有一小部分人有能力购买零售中心或办公楼。潜在的买家市场小，加上繁琐的流程，意味着出售商业地产的时间可能比出售独立屋要长。
联合投资方式
通过与有经验的集团联合投资人一起投资，可以缓解上述许多困难。他们的知识、业绩记录，以及获得贷款的资格和财产管理的能力，使得小投资者能够参与高质量的商业地产投资，或投资多个项目来分配风险。
收益、规模经济、强制升值机会和更高的回报，使得投资商业地产对大多数投资者来说具有吸引力，并且值得认真考虑。
在我们的网站www.TomWilsonProperties.com可以看到有关Wilson房地产投资公司撰写的“房地产联合投资是否适合您？”，以及“商业房地产条款”指南。
关于作者：
Tom K. Wilson利用他30年来掌握的经验和技能，管理硅谷的一些先锋高科技公司，买卖了超过2,500套房产和超过1.3亿美元的房地产，其中包括3套公寓改建项目，8套联合体（Syndications）以及7栋多户住宅。他创立并拥有Wilson地产投资公司，该公司已向投资者提供了超过500个高现金流、高质量、重建和租赁的物业。
Wilson先生积极参与房地产协会，经常在房地产投资方面发表演讲，他的专业知识和经验深受观众的喜爱。他也是旧金山KDOW RE Radio Live华尔街商业网络（1220am）的周三下午2点节目主持人。
本文刊载于旧金山3月17日地产版
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责任编辑：李曜宇
