陈思敏:中国楼市2020年棚改收官留后患

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【大纪元2020年01月23日讯】据报导,李克强1月22日视察青海来到西宁一处社区时表示:决定大规模推进老旧小区改造。这意味楼市今年来到棚改收官之年,当局试图用老旧小区改造来接力盘活经济

根据Wind数据显示,2014年至2018,中国棚区改造实际执行户数分别是:470 万、601万、606万、609万、626万;棚改明显于2015年开始暴冲,那是因为2015年是地方政府债务的还债年,于是推行棚改货币化安置,即以现金补偿旧区居民自行购置新房,而资金来源是被指从央行接上水管子的PSL(抵押补充贷款)。

在央行货币工具PSL助力之下,棚改的速度大大提升、地方政府债务的黑天鹅飞走、当地GDP被拉动、房企高库存也化解。然后房企将手中库存卖掉后,又去地方政府手中买地,资金经过“央行—棚改户—房企—地方政府”的一再回圈,地价、房价也随之一轮轮暴涨,特别是在地经济薄弱的三四线城市食髓知味,棚改井喷。

中国指数研究院的统计,2018年,全国300城市土地出让金总额为4.1773万亿元,同比增加2%。其中,一线城市土地出让金同比下降12%,二线城市土地出让金同比下降1%,三四线城市土地出让金则是同比大增15%,地方政府坐收15,736亿元。

在恒大研究院的一篇文章中,曾对三四线城市房价的上涨情况进行了测算,文章选取了58个样本三四线城市,以2015年1月房价为基期,计算房价累计涨幅均值,2016年6月累计涨幅仅9%,2017年底升至35%,而2018年4月升至49%。也就是棚改副作用出现,三四线城市房价飞涨,甚至追平二线城市,小县城动辄百万的房子,让当地购房者吃不消。

2019 年棚改户数315万套,相比2018年626万套,几近腰斩。与此同时,数百家房企破产、超8万家停业,多地政府发文防范在建工程停工,这些房企、这些烂尾项目,大部分在三四线城市。非数字的数据显示烂尾在三四线城市非常普遍,即随处可见楼盘悬挂着“工程烂尾,还我血汗钱”横幅。

由于靠着棚改货币化政府之手人为地释放出假性需求,房价暴涨的因素并不是地方经济产业汇聚等实质利好带来的自然需求,也就没有可持续性,加上随着人口向中心城市迁移而流失,这些三四线城市的楼市就存在巨大泡沫。

今年伊始,三四线城市就迫不急待推进零门槛落户,甚至有的加码出台“民众买房,政府给补贴”的措施。这不是抢人才,而是托楼市。从专家到业内人士都提出警告最好不要买,不然以后暴雷了躲都来不及。而三四线城市楼市的雷,堪称一串又一串,用多少年去排也排不完,已经成为中国金融系统挥之不去的高风险。

而且央行数据显示,居民部门的杠杆率从2014年底的35.6%增加到2018年底的52.5%,这数据表示,通过棚改货币化安置带来的涨价去库存,实际上也是一个杠杆转移的过程,把企业的杠杆加到了居民的身上,如今明显加不动了,也影响了居民消费。央行数据,居民杠杆率水准每上升1个百分点,社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。房地产对居民消费的挤出效应,给中国经济埋下了潜在隐患,正在成为决策者的心头之患。

2019年被房地产行业称为“最艰难的一年”,但房地产投资增长速度9.9%,仍是所有宏观经济数据中表现最突出的。只不过房地产驱动的虚假繁荣与对未来的透支,后果可能比经济衰退更可怕。

责任编辑:高义

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