陳思敏:中國樓市2020年棚改收官留後患

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【大紀元2020年01月23日訊】據報導,李克強1月22日視察青海來到西寧一處社區時表示:決定大規模推進老舊小區改造。這意味樓市今年來到棚改收官之年,當局試圖用老舊小區改造來接力盤活經濟

根據Wind數據顯示,2014年至2018,中國棚區改造實際執行戶數分別是:470 萬、601萬、606萬、609萬、626萬;棚改明顯於2015年開始暴衝,那是因為2015年是地方政府債務的還債年,於是推行棚改貨幣化安置,即以現金補償舊區居民自行購置新房,而資金來源是被指從央行接上水管子的PSL(抵押補充貸款)。

在央行貨幣工具PSL助力之下,棚改的速度大大提升、地方政府債務的黑天鵝飛走、當地GDP被拉動、房企高庫存也化解。然後房企將手中庫存賣掉後,又去地方政府手中買地,資金經過「央行—棚改戶—房企—地方政府」的一再迴圈,地價、房價也隨之一輪輪暴漲,特別是在地經濟薄弱的三四線城市食髓知味,棚改井噴。

中國指數研究院的統計,2018年,全國300城市土地出讓金總額為4.1773萬億元,同比增加2%。其中,一線城市土地出讓金同比下降12%,二線城市土地出讓金同比下降1%,三四線城市土地出讓金則是同比大增15%,地方政府坐收15,736億元。

在恆大研究院的一篇文章中,曾對三四線城市房價的上漲情況進行了測算,文章選取了58個樣本三四線城市,以2015年1月房價為基期,計算房價累計漲幅均值,2016年6月累計漲幅僅9%,2017年底升至35%,而2018年4月升至49%。也就是棚改副作用出現,三四線城市房價飛漲,甚至追平二線城市,小縣城動輒百萬的房子,讓當地購房者吃不消。

2019 年棚改戶數315萬套,相比2018年626萬套,幾近腰斬。與此同時,數百家房企破產、超8萬家停業,多地政府發文防範在建工程停工,這些房企、這些爛尾項目,大部分在三四線城市。非數字的數據顯示爛尾在三四線城市非常普遍,即隨處可見樓盤懸掛著「工程爛尾,還我血汗錢」橫幅。

由於靠著棚改貨幣化政府之手人為地釋放出假性需求,房價暴漲的因素並不是地方經濟產業匯聚等實質利好帶來的自然需求,也就沒有可持續性,加上隨著人口向中心城市遷移而流失,這些三四線城市的樓市就存在巨大泡沫。

今年伊始,三四線城市就迫不急待推進零門檻落戶,甚至有的加碼出臺「民眾買房,政府給補貼」的措施。這不是搶人才,而是托樓市。從專家到業內人士都提出警告最好不要買,不然以後暴雷了躲都來不及。而三四線城市樓市的雷,堪稱一串又一串,用多少年去排也排不完,已經成為中國金融系統揮之不去的高風險。

而且央行數據顯示,居民部門的槓桿率從2014年底的35.6%增加到2018年底的52.5%,這數據表示,通過棚改貨幣化安置帶來的漲價去庫存,實際上也是一個槓桿轉移的過程,把企業的槓桿加到了居民的身上,如今明顯加不動了,也影響了居民消費。央行數據,居民槓桿率水準每上升1個百分點,社會零售品消費總額增速會下降0.3個百分點左右。房地產對居民消費的擠出效應,給中國經濟埋下了潛在隱患,正在成為決策者的心頭之患。

2019年被房地產行業稱為「最艱難的一年」,但房地產投資增長速度9.9%,仍是所有宏觀經濟數據中表現最突出的。只不過房地產驅動的虛假繁榮與對未來的透支,後果可能比經濟衰退更可怕。

責任編輯:高義

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