【大纪元2021年01月31日讯】（大纪元记者袁世钢台湾台北报导）台北市明伦社会住宅44坪3房型每月租金高达4万500元，让长期未受社会重视的“社宅”引发各界高度讨论，其中关键的“自偿率100%”究竟是否合理？社会住宅推动联盟研究员洛书表示，社宅是从国外引入台湾，在百年历史中有许多经验可学习，并点出台湾的不良现况。
“社宅”是解决居住问题的其中一环，民间团体“巢运”发起的行动艺术“天龙房屋”举办系列讲座，邀请“社会住宅推动联盟”针对此议题发表看法。
弱势优先 明确分级
研究员洛书指出，社宅的理想目标就是“优先照顾弱势群体”。在18世纪工业革命时的英国，由于大量的劳动力涌入城市，却没有合适的居住空间，导致当时的曼彻斯特、利物浦等工业大城约有10~20%的工人家庭（约2~4万人）全都栖身在地下贫民窟，并衍生出公共卫生问题等都市外部性成本，贵族阶级逐渐受到影响后，政府才介入住宅供给。
因此，世界各国都是以弱势优先，当住宅数量足以照顾弱势后，才逐渐让中产阶级的民众入住。以日本为例，公营住宅、改良住宅、公社赁贷住宅的目标对象都是低收入者，租金大部分是由政府负担；当数量够多后，才兴建价格较高，但仍较市场租金便宜的“地域优良”、“都市再生机构（UR）”等赁贷住宅提供给中产者，有明确的分级。
存量低门槛宽 台湾社宅供不应求
然而，洛书指出，台湾是非常特殊的案例，迟滞21世纪才开始兴办社宅，因此社宅存量极低，截至去（2020）年6月，直接兴建量仅占住宅总量约0.18%，即便加上包租代管也只有0.28%，但政府要照顾的对象却非常广，将入住标准设定为家庭年所得50分位以下，几乎与荷兰、法国的标准相同，而这些国家的社宅存量却占其住宅总数多达30~40%。
另一方面，洛书表示，在健全的市场中，政府会提供社宅接住掉出市场外的人，但在台湾高房价、资讯不透明、租屋黑市、租屋没保障等扭曲的购、租屋市场下，使社宅显得“很划算”，即便社宅租金昂贵，仍然供不应求，因此申请户数多不代表租金定价就没问题；以354户的明伦社宅为例，3,597个申请户中有87.4%为一般户，排挤了弱势居住空间。
此外，台湾设置独特的“30%弱势入住保障比例”，但实际上通常最多只有30%的弱势入住。根据卫服部2015年统计，在《住宅法》保障的12种弱势且无自有住宅者中，全国社宅需求量共有24万8,067户，若以30%的保障名额计算，总共需要82.6万户的存量，至少要完成5次“8年20万户计划”才能满足需求；且随着人口高龄化，弱势比例恐会继续增加。
租金应可负担 市价打折易受行情波动
基于优先照顾弱势的目标，洛书表示，租金要设定能让弱势者“住得起”，而国际公认的定价原则为“可负担租金”，不能超过租屋者所得一定比例，理想为3成。虽然实务上各国定价会因地制宜，但基本上都是符合“低于市场”与“差额租金”等2大原则，越弱势者受到政府的补助就越多；同样的社宅，所得越低者负担的租金就越低。
以日本租金公式为例，中央政府除了考量取决于家庭收入的“租金基础额”外，还有区位、屋龄、面积等住宅状况系数，再乘上由地方政府认定的便利性系数，依负担能力弹性调整，平均为市场租金的1/3。另外，入住门槛为收入等级25分位；25~40%者虽然收入较高，但仍考量高龄、障碍、育儿等特殊因素而开放；40%以上者则调高租金并要求迁出。
然而，台湾却是以“市场行情价”作为租金定价基准，虽然以市场租金7折至85折出租、优先户再另享折扣，但洛书指出，相对其他国家而言对弱势者来说仍相当昂贵，且租金会随着市场行情波动，甚至沦为各地喊价的模式。以2019年的台北市行天宫站、万隆站、敦煌社宅为例，涨幅最高的万隆社宅三房型竟调涨了24%。
应订定“可负担基准” 以“成本租金”定价
洛书指出，《住宅法》虽规定主管机关要订定分级收费基准，但目前除台北市、桃园市少数社宅外，皆以“打折”为优惠模式，而内政部日前声称早已设定“一般户8折、特殊户64折”的标准也未见于任何明文规范；且各县市的租屋市场价格不同，却都以相同折数计算。
因此，洛书建议，政府应订定“可负担基准”，所得分位越高负担的租金就越高，但仍会低于市场租金；并采取“成本租金”的概念定价，使实际平均租金略低于成本租金，也就是政府不但用成本出租，还会额外补贴一点租金。◇
责任编辑：玉珍
