【大纪元2021年03月15日讯】（大纪元记者林宜君纽约报导）纽约人因疫情失去工作而付不出租金，所幸还有纽约州长的禁止驱逐租户令保护，不至于没有地方落脚。当租户在特殊时期受到法律保障，而房东在背有财产税和贷款等压力下，又遇到房屋法庭关闭，便可能采取不寻常的法律途径解决问题。
林维洋（Andy Lin）初至纽约时，因为有感纽约市租房问题重重，因此在脸书开设社团“纽约房子填空选择题之大家来解答”，提供开放平台让同样为纽约租赁、买卖苦恼的人参与互相讨论，至今已有上万成员加入社团。
疫情来袭时，林维洋表示，包括自己在内，其实多数租户关心的都是房租问题。林维洋说：“曼哈顿的房东比较特别，他们宁愿送你几个月免缴房租，也不愿意降房租。”对此，法路通律师楼合伙人蔡璧徽律师指出，其实房东也可能因为两个原因难以降租，一是因为公寓为租金管制房，二是贷方不愿意让房东降租。
蔡璧徽律师表示，租金管制房因为租金涨幅受到限制，因此一旦调降房租，过后就很难再回调到市场价。至于贷方因为是将钱借出去的一方，具有“议价力量”（bargaining power）的优势，为了确保借贷人有还钱的能力，会要求了解借贷人的现金流，因此贷款合约可能会要求了解房东的“租册”（rent roll），掌握房东每月所收租金的流向，这样一来，房东就难随意调降租金。
但是，蔡璧徽也表示，通常是“投资房的房东”（commercial landlord）才会被贷方要求看租册，“投资房”并不只是商业用的办公楼，也指5家庭以上的公寓楼房型。
由于纽约州长库默在去年颁布“禁止驱逐租户令”，且已经延长到今年5月1日才到期。这段期间，商业租户可以疫情重创经营为由，不受房东驱逐。
但是，房东仍有财产税（property tax）、维修费、贷款等压力，而在房屋法庭（housing court）半关闭或者积案甚多的情况下，仍有财力的房东如果还是想透过诉讼捍卫权益，在这种非常时期就会以非常之道解决：向高等法院（Supreme Court）对租户提出诉讼。
“跟房屋法庭不同的是，高等法院在时间和金钱方面，有很高的不确定性，从几千美金到数万不等，处理诉讼的程序也复杂得多，所以过去一般都是在房屋法庭走法律程序，”蔡璧徽说，“但是，今年因为疫情影响，房屋法庭没开又有驱赶暂停令（禁止驱逐租户令），除了商业房东外，连一般住宅的房东也会愿意花钱到高等法院打官司，因为他们可能是被欠数月甚至一年的租金。”
不过，房东砸钱到高等法院打官司，并不代表胜算概率就会比较高。蔡璧徽说：“房东一开始都只想赢得官司，但其实房屋租赁的诉讼有九成都是以和解落幕。”
蔡璧徽表示，即使房东打官司的胜诉概率高，但如果得拖上几年时间才赢得诉讼，则房东在时间和金钱上不见得是赢家，因此律师虽然也会想赢得诉讼，但最终仍会以为客户争取最大利益为考量。她另指出，因为这次疫情对房东的冲击很大，所以她代理房东到高等法院打房屋诉讼的官司件数，达到历史新高。◇
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责任编辑：李悦
