2020疫情对纽约租赁与房市的影响

纽约商业租户的辛酸:未开业先赔40万

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【大纪元2021年03月15日讯】(大纪元记者林宜君纽约报导)前年12月,IRIS烘焙坊负责人林庆甫(Sam Lin)原定在曼哈顿中城第6大道开设面包店,房租押金已经付完,预计当年7月开幕。不料在等待装修与台湾订制的烘焙器具运至美国的期间,疫情提前一步来到纽约市。考虑到疫情的不确定性,林庆甫果断提前认赔出场,未开业就先赔40万。

感恩节在疫情冲击下,百思买、目标百货、梅西百货一改过去傍晚就拉开“黑五”序幕的传统,当天不开门。图为2020年11月26日,法拉盛天景豪苑购物中心大门紧闭。
感恩节在疫情冲击下,百思买、目标百货、梅西百货一改过去傍晚就拉开“黑五”序幕的传统,当天不开门。图为2020年11月26日,法拉盛天景豪苑购物中心大门紧闭。(林丹/大纪元)

林庆甫表示,开店通常要观察三、五年,但是他当时想了很多,考虑到曼哈顿因为纽约暂停关闭非必要行业到办公室上班,人潮锐减,开幕后也不会有顾客上门,即使房东释出善意挽留,他仍决定在投入更多资金完成装修前收手。

林庆甫说:“当时预计布莱恩公园(Brian Park)周围商圈,一、两年以内,还不能恢复我在2019年租下店面时的人潮,所以当机立断,认赔出场。”他指出过去当地上班族会在中午外出用餐,但如今人潮不复存在。

现在看来,是否还觉得当初的决定是正确的,他说:“当然,不然我到现在每个月都赔不完。”

日前,纽约州长库默签署了《COVID-19保护小企业法案》(COVID-19 Protect Our Small Business Action),及延长禁止驱逐租户令至5月1日。不过,林庆甫认为对他这种乖乖缴房租的商业租户来说,影响不大,“但是存心赖账的租户就可以利用这条法律,继续欠租到5月1日”。

“景气还没恢复,但有好转,所以我觉得完全不缴租也不对,”林庆甫说,“虽然我是租户,但也能理解房东的心情,加上联邦PPP贷款的40%可以用来弥补租金水电等等,所以房租方面没有太大问题。”

林庆甫按法律规定全额缴税经营企业,危机中反而因为全额报薪资税得以申请较多PPP贷款缴房租及支付员工薪资,“在法拉盛执业多年的会计师说我是他经手的上千企业客户中,唯一这样经营的。”

除了报税习惯影响联邦PPP纾困贷款金额,林庆甫作为资深商业租户,疫情还带给他深刻体悟:“签商业合同时,不要签‘个人担保’(personal guaranty),个人财产有可能被查封;建议用‘好人担保’(good guy guaranty),且一定要有‘脱逃条款’。”

他表示,商业租约一般是需要公司跟个人担保(或好人担保)签合同,且因为他是老板,所以也会做个人担保让房东放心,以免房东认为公司一旦倒闭,房租追不回来。“好人担保”应用在租赁合约中,就是可以先提前若干时间告知房东无能力负担租金,比如提前6个月告诉房东,期限到了,担保人就可以脱身。

不过,林庆甫表示自己虽然有许多与各种族裔房东交手的经验,但是商业合约的复杂性高,最终仍需要专业执照律师的协助,才能避免看不清的风险,“就算是只有两页的租约,都应该有专业律师在场确认”。◇

2020疫情对纽约租赁与房市的影响系列文章:

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责任编辑:李悦

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