【大纪元2021年03月18日讯】（记者李扪心综合报导）
资本收益持续扩大 投资者可套取可观现金
Corelogic的最新数据显示，今年第一季度房主卖房所得资本收益的中间值为30万元，比去年第四季度净增长了2.4万元，去年的最后一个季度，全国转售房屋收益的中位数为27.6万元；而这个数额，与房价创记录高峰的2020年第一季度的23.3万元相比，也已经有了显着的增长，净增长了4.3万元。
其中，去年第四季度，房地产投资者在出售房屋时获得的收益略高一些，平均每笔交易净收益为28.2万元，而自住者卖房的收益则稍低，为27万元。两个群体在买房时获得的正收益的比率，分别为98.2％和98.7％，显示只有很小比例（分别为1.8%和1.3%）的卖房者亏损，并且两个群体的差距也非常小。
Corelogic的经济学家凯尔文‧戴维森（Kelvin Davidson）说，投资者和自住房者盈利比率的差距小，“这表明，这是实实在在的房地产市场热。每个人都是赢家，无论你是投资者还是自住房拥有者，无论你拥有哪种房产，也无论你住在哪里。”
他说，这次的房地产热与历史上不同。在2011年，曾经有超过20％的投资者在卖房时亏损。
戴维森说，对大多数自住者来说，除非他们换到小一些的房子，否则他们下次在买房时，就会“回收”卖房时所获得的收益，并没有得到实质的现金收益；
但是投资者们则不同，他们可以选择趁机套现。“这对于投资者们来说，可能会是一笔数额非常可观的意外之财。这是投资者和自住房者的不同”，他说。
专家：下半年可能会发生变化
但是戴维森说，预计今年下半年情况会发生变化。银行似乎越来越有可能会开始限制投资者的只付利息类贷款。政府可能会在未来几周内发布新的住房政策。
“对于投资者来说，游戏似乎正在改变。”他说。
他表示，最近购买房产者，许多都是只有一两套投资物业的小投资者。他们是可能会受到政策变化影响的那类投资者。绿党建议，投资者必须将现金作为其抵押金的一部分，不能只用他们拥有的其他房产作抵押来获得贷款。
ASB首席经济学家尼克‧塔夫利（Nick Tuffley）也表示，接下来针对投资者会发生什么，这取决于未来几周政府发布的政策。新政策可能会让投资者贷款更难。
但他说，目前新房的建设和供应仍然存在问题。“直到2025年，我们才可能克服已经累积下的供应短缺问题。所以即使政府采取了其他措施，这种供应短缺问题仍然可能会让（转卖房产的）资本收益具有吸引力。”
他说，鉴于给建筑商和开发商的激励措施也很重要，能够抑制当前高房价的“一线希望”，是地方政府大幅增加建房许可的签发。
首次购房者贷款占比逐月减少
由于数据泄露问题而导致迟发的储备银行数据显示，今年1月份，新西兰各个商业银行总共借出了63.6亿元的房屋贷款，这比2020年1月的47.14亿元，高出了16.46亿元，涨幅接近35％。
其中，投资者所占的份额，与前一个月相比有所上涨。1月份，投资者向银行借入了16.51亿元，占银行出借贷款总额的近26％。这个比例略高于投资者在去年12月所占的25.4％的贷款比率。
但是，在投资者贷款份额上升的同时，首次购房者贷款所占的份额却在持续下降。
1月份，首次购房者的贷款额刚刚超过10亿元，占银行总出借额的16.2％，比投资者贷款额的占比低了将近10个百分点，也低于去年12月份这个群体贷款占比的17.5％。
近几个月来，随着投资者贷款额的再次增加，首次购房者贷款的份额则在逐月下降。
2020年7月，首次购房者借入了13.44亿元，占到当月银行出借贷款总额的20.4％，创历史最高；但自那以后，首次购房者的贷款份额就在一直下降，到8月下降到19.8％，9月又继续下降到19％，10月下降到17.9％，11月再次下降至17.2％。到了去年12月份，首次购房者的贷款份额才有所回升，但在今年1月又再次回落，只占到16.2%，比7个月前的贷款占比净下降了4.2%。
从2020年5月1日起，储备银行为应对瘟疫暂时取消了限贷令的限制。但面对封锁重开后房价的飙涨，它在去年11月份又宣布将重新引入限贷令。投资者们恰恰是利用了中间的空档大量贷款买房。
尽管限贷令是在今年3月1日正式重启的，（首次购房者要付20%的抵押金，而投资者则要求预付30％的押金，而且从5月1日起投资者押金的比例还会增加到40％），但许多商业银行早在去年11月就已经开始实质上实施限贷令，而且令投资者的高比率（贷款额与房价比率）贷款逐渐减少。
储备银行的统计数据显示，1月份，在投资者借入的16.51亿元中，有4.69亿元属于高比率贷款，占1月份投资者总借贷额的28.4％。
相比之下，去年12月和11月，投资者高比率借贷占其贷款总额的比例分别为33.5％和37.6％。而在去年10月份、在储备银行宣布重新引入限贷令之前，高达39.2％的投资者的贷款，属于高比率贷款。◇
责任编辑：筱康
