CCL结束三连升 新界西创32周新高

【楼市动向】差饷改革应循什么方向?

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【大纪元2021年03月26日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报178.59,按周下跌0.17%。分区指数个别发展,港岛及新界东分别下跌2.28%及0.36%,九龙及新界西分别再升0.06%及2.11%。其余领先指数全线回软,大型单位、中小型单位及大型屋苑分别下跌0.82%、0.04%及0.17%。中原经纪人指数结束12连升,最新报69.73,按周下跌1.07个百分点。

移民潮正式启动

整体二手楼价稍为回软,但新界西楼价则创32周高位,主要受惠于屯门基建开通。一手楼暂未有大型新盘开售,过去周末成交回落。太古地产位于湾仔的单幢楼开售,首批30伙,最细431尺单位入场费盛惠1,551万,这些供应与绝大部分港人无关。经一轮追货后二手买家亦开始观望,入市步伐稍稍放缓。

另外,中美于阿拉斯加进行高层对话,中共官员于中共体制下人性彻底扭曲,用十多分钟大幅超时谩骂,言词狂傲,不可一世。美国国务卿回应不卑不亢,坦白承认美国有犯错,但一直以坦率公开透明的态度面对问题,而不是忽略及假装问题不存在。回应一针见血,砸破中共的诡辩手段,就是从不承认自身责任,不去辩论问题核心,而是挑起对方问题转移视线。

中共官员肆意破坏中国人的形象,他们的行为绝不代表中华文化,更不代表中国人。中共破坏普世价值,最终必遭世人唾弃。中共为了自身利益,炒作港独、外国势力干预,不惜破坏中英联合声明,在港实施共党安全法,又将阉割特区选举制度扭曲成“优化”,令“忠诚废物”治港。特区赖以成功的基石全毁,既得利益者将横行无忌。无法接受中共意识形态及行为的唯有选择离开,特区新一轮移民潮正式展开。

香港民意研究所上周五发表调查报告,指有21%港人有意永久离港,69%没有计划离开但当中42%指若果情况再变差,将会考虑移民。英国提供的BNO入籍途径一个月已接获2.7万份申请。去年已有1.08万人移民台湾,今年预期申请持续增长。正如笔者年初预测,今年楼市的最大压力来自移民潮,将令住宅需求减退供应增加,抵销零利率、经济重启、大陆买家再次入市等推高楼价的因素,令楼价徘徊于高位。

税制改革只闻楼梯响

特区贫富悬殊世界名列前茅,产业集中令政府收入倚重金融地产,税务制度是应对上述两大问题的有效手段。政府一直以简单税制,狭窄的税基及低税率作招徕,但外国经验已经证明公平环境及政策扶持才是吸引投资及人才的关键,较复杂的税制并不一定影响竞争力。税务改革在政权移交之初已经提出,政府不断研究又不断拖延,廿多年过去,一筹莫展。

税务改革的最好时机应是趁经济好景时好景时进行,并提出各种交换条件。如今经济前景悲观,陈茂波已表明不适宜作税务改革,令狭窄税基及财富分配不均无限延续。税务基制不能改,政府便提出微调,以减低批评的压力。今年财政预算案提出研究优化差饷,大方向包括自住于非自住收取差异化差饷,自住物业提供恒常宽减,以物业价值收取累进差饷,厘清差饷缴付法律责任人为业主等。去年差饷收入近200亿元,占政府总收入的4.4%,只是两幅启德住宅用地的价格,但若制度设计适当,可以发挥平衡市场的效用,改善市场机制失衡的情况。

虽然政府没有表明,但面对千亿财赤,利用优化差饷从中增加收入,亦不足为奇。多年来政府就以最简单的方式,不管住宅性质价值,或一收取租值的百分比作差饷地租。但时移世易,简单未必切合需要。坊间多次批评差饷制度未够精准,未有配合房屋政策,未有协助有需要人士。尤其是近年财政预算案,均以退差饷方式所谓纾困,可是退款落入业主手中,既不能惠及基层租客,却令大业主、投资者,大地产商得益,令富者越富。当然市场上亦有反对将差饷复杂化的声音,主要理由是执行上有困难成本亦高。但事实上,外国早已有各种不同差饷实施经验,反对理由并不充份。因应财政预算案,房委会由下月开始的四个季度差饷宽免转归租户,做法正确,亦早应如此实行。

检讨差饷五大方向

任何改革必须定立明确方向。笔者认为差饷改革应循以下五大原则进行。其一,充份体现置业自用主导。差饷应对真正用家进行宽减。政府需要撤回首次置业就是用家的错误假设,而按照住宅的实际用途收取差饷地租。对于非自置自用住宅,应当按基准收取。对于拥有多个自置自用的住宅,只能选定一作为常住而获得寛减。

其二,有能力者多付。宽减应设上限,对于大多数市民自置自用的应该处于零或低税阶,然后按市价租金而累进。而且应该按照实际持有人的持有总租值计算,避免利用持有大量租值较低的单位已被开较高压差饷。

其三,以不同持有者实施不同的征收累进率。持有者基本上可分为分为本地居民,非本地居民及公司持有。政府可因应实际情况调整税率以达致调控市场的目的。

其四,按照使用状况分作占用或非占用,为了鼓励善用房屋资源,除非有特殊理由,非占用可按情况收取额外差饷。先前政府主动放弃已经到手的一手空置税,完全是错误的决定。即使政府认为无必要收取,亦应让法例通过,收取零税率,以备需要时更改税率,让实际供应尽快推出市场。

其五,应协助达致长远愿景。政府已经设定2050年达致碳中和,政府可考虑因应大厦环保设施评级收取差异化差饷,鼓励大厦实施环保措施及取得评级。

上述改革并不一定要同时全部实施,但应该争取在机制在反映,需要时只需修改参数便可适时配合政策及调控。在执行上,差饷的收取方法是按照租值的百分比收取,若因改革而令某部分业主差饷大幅增加,租值便成为焦点,政府必须加强租值的评估机制,避免陷入争拗。再有,差饷亦应顺便正名,现时叫法已经过时,亦不能反映收取的目的。

面对长期供求失衡,楼价极度超越负担能力,差饷及地租早应改革,成为土地房屋政策调控措施的一部分,为协助达致愿景提供诱因,外国亦有足够经验作参考。怕就怕在特区政府在民生政策上从来流于形式,犹如“重中之重”,官员漠视民意,政策方向不清,指标不明,议而不决,决而不行,行而不力,不但未能带来整体效益,还进一步扭曲市场,最后沦为中共式的所谓“优化”。◇

责任编辑:陈玟绮

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