CCL处176水平徘徊 分区楼价个别发展

【楼市动向】拆解预算案的托市手法

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【大纪元2021年03月05日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报176.58,按周微升0.27%。分区指数个别发展,港岛及新界西分别下跌0.6%及0.09%,九龙及新界东分别上升2.64%及0.76%。其余领先指数亦互有升跌,大型单位回落1.6%,中小型单位及大型屋苑分别回升0.63%及0.81%。中原经纪人指数连升十周,最新报68.31,按周再升1.41个百分点。

自保以应对无能政府

财政预算案没有针对楼市措施,发展商继续以挤牙膏式销售。Grande Monaco首轮上周售出九成,次轮加推68伙,暂收千多票。二月份二手住宅未受新年假期影响,成交宗数较一月份再升15%。特区经历反送中及疫情双重打击,证明住宅最保值,地产商积极改划地皮。最近长实就成功将两幅酒店用地改划作住宅,涉及近6千伙。

发展商钟情改划,一来可大幅增加土地价值,二来改划成功可自主发展项目,不受公私合营各种掣肘,所以发展商宁愿与城规会周旋。政府吹嘘公私合营土地共享计划,至今没有接获申请,大众不要指望土地共享计划的供应。另外,中共加紧破坏特区各种制度,务求特区以最高效率服务中共政权,除了正准备阉割选举制度,金融业继续被污染。

恒指被中共企业占据八成比重,已经不代表香港经济,本周再公布巨大改革,目标增至100只成分股,目的就是纳入更多刚上市没有业绩又或估值超高的中共企业,强迫指数追踪基金、强积金及机构投资者等购买。中共企业大举染指特区金融业,特区政府积极配合,近年渗进人寿保险业。人寿保险是极长期业务,却沦为中共企业炒卖牌照对象。

先前有九鼎集团收购富通保险然后转售给新创建集团获取巨利。再来泰禾集团高价收购大新人寿保险,近日资金錬断缆,已经被勒令停止接受新生意。特区并无保险保障制度,若保险公司破产或亏空,长期寿险合约可变废纸。特区监管机构批准劣质收购交易,监管中立性及能力成疑,发生重大金融事故只是迟早的问题,届时政府会不会照顾市民利益,看官自己判断。笔者只能奉劝港人及早准备应对。

荒唐预算案远离民意

上周政府发表新一份财政预算案,劣评如潮。政府坐拥9千亿盈余,数千亿各种基金,4万亿外汇储备,居然称财政状况严峻要“睇𩠌食饭”。市民经济状况较去年更严峻,政府居然减少资助,经济衰退还加税“扑水”,却又主动撤回已经到手的一手空置税条例,令货尾盘累积至1.2万伙。整份预算案言行不一,缺乏针对性,力度不足,应使不使,不应使则乱使,这就是政府所谓“理财新哲学”。面对赤字,政府节流无可厚非,但警队拨款却增加51亿添资源购装备,毫无透明度的共党维稳费盛惠80亿。

土地房屋乃“重中之重”,应付未来供应充满挑战,理应增加资源,政府一刀切冻结编制压缩所有部门经常性开支,可见政府“重中之重”根本是打压市民。政府务求令中产加速向下流,退税上限减半,供楼者差饷回赠缩水,有车一族即时加牌费三成。疫情对基层打击最深,政府却停止公屋代缴租金,综缓“双粮”减半。政府停派现金,取而代之是分五期发放千元的电子消费券,年老体弱行动不便没有智能设备者随时“得过睇字”,还趁机壮大红色企业的电子支付平台。

基本经济学指消费来自对未来的信心,中共全面染指特区市务,市民对未来的信心跌至破纪录新低,电子消费券只会取代现有生活消费,对刺激消费有限。政府不理社会强烈要求设立失业保障基金,反之却推出借贷计划。政府一直宣传“还得到先好借”,当其他国家提供清晰重启经济的路线图,刺激经济的强力方案,政府无可奉告,商经局局长邱腾华更指经济复苏存在隐忧,如此环境却鼓励增加借贷,等同设置陷阱。港大民调显示,这份财政预算案评分是有记录以来最差。民调的目的原本是协助政府改善施政,但民调已经失去意义,因为特区官员只需向中共交代,不用对市民负责。这份预算案亦必事前获得中共“充分肯定”,立法会早已成为被中共阉割的中涓,再荒唐的财政预算案必获通过及致谢。

托市才是政策目标

多年来财政预算没有解决税基狭窄问题,如今经济下行更没有条件进行改革,令政府倚赖金融及房地产。政府预期财政三大收入是利得税1,267亿,其次是土地相关的976亿,继而是股票印花税920亿。利得税的最大贡献者又是来自地产商及金融业。金融市场较难操控,政府最可控的就是楼价。为了保住收入,政府各项土地房屋的预算案就是延迟供应,提高土地价值,调控放软手脚,大量投入基建,务求达致托市的目的。

私人供应方面,政府将推15幅土地但只有6千伙,供应创11年新低。当中青山公路一幅地已占1,900伙,即其他地皮平均供应不足3百伙。即以蚊型地及豪宅地为主,这些地皮鼓励发展商供应最佳回报的纳米楼及超级豪宅,单位数目少可制造抢购,鼓励招标。政府推零碎土地分散供应,不是刻意延迟供应就是土地储备已近耗尽,两者都支持楼价。三个铁路项目预期供应4千伙,一来铁路盘不会便宜,二来有两幅还未完成改划,供应时间存在变数。

私人发展项目3,300伙,估算方式只是按照过去十年的平均值,并不是按照审批进度估算,可信性低。市建局的3,200伙属市区新楼,估计呎价2万起。另外,政府声称未来五年提供10万伙资助房屋,往后五年更要供应20万伙,但自长策推出以来,政府承诺的资助房屋比例从未达标,本应增加资源政府却冇差别冻结编制压缩开支,加上部分公务员因“效忠宣誓”流失,难以令市民相信政府有能力达标。

为了增加土地价值政府使出两招,一是改划。启德住宅地有价有市,区内最后一幅住宅地楼面呎价达1.5万,政府即研究改划五幅启德商用地作豪宅。二是投入基建,政府投资基建年年过千亿,但未能适时配以大量供应,将进一步推高地价楼价。未来数年政府出现财赤,政府却继续推“明日大屿”,并声称预计工程需要6,200亿。政府对可行性充满信心,信心当然是来自各种托市招数,务求地皮价格高企,填海卖地回报甚丰,令反对者无话可说。

一年预算案未能充分发挥效力,但多份预算案累积的结果就非同小可。预算案发表之时,刚巧有两份“成绩表”出台。一是特区连续11年成为全球楼价最难负担的城市,平均楼价负担达收入的20.7年。另一是自置居所研究报告,特区楼价于15年间飙升近4倍,自置居所比率下跌至49.8%,创20年新低。两份报告完美总结过去多年财政预算案所推动的结果。十多年来财政预算案增加港人之痛,新一份预算案评分再破底,试问市民还可对这个政府有什么寄望?◇

责任编辑:陈玟绮

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