CCL微跌待突破 新界区楼价靠稳

【楼市动向】廿年来预算案的巨大转变

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【大纪元2021年02月26日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报176.11,按周微跌0.24%。分区指数个别发展,港岛及九龙区分别下跌1.82%及1.08%,新界东及新界西分别回升0.51%及1.6%。其余领先指数继续窄幅上落,大型单位微升0.06%,中小型单位及大型屋苑分别回调0.29%及0.4%。中原经纪人指数连升九周,最新报66.9,按周再升0.58个百分点。

钦点“黄绿医生”害人

二手楼价指数继续在176水平反复,但代理人情绪指数及银行股价指数均处于中度扩张水平,意味楼价短期向好。一手楼在新春假期后保持强势,九龙东Grande Monaco本周开售,发展商加推50个单位,平均呎价达2.47万。买家赶着于经济复苏前入市,二手楼成交亦持续反弹,上周未地产代理统计十大屋苑成交量创8年新高。疫苗抵港,市场憧憬经济重启,利好有奢侈品特征的私人楼宇市场,楼价短中期难以下跌。长实投得启德跑道区最后一幅住宅地皮,单是楼面呎价达1.56万,预料落成呎价3万以上,这些供应与绝大部分港人无关。资助房屋板块继续以压缩空间体现以量为策。新一期钻石山绿置居图则曝光,最细单位只有150呎。之前柴湾绿置居滞销,政府不但未有检讨,还继续推纳米单位,重蹈覆辙,浪费资助房屋资源。

另外,第四波疫情扰攘了三个多月仍然反反复复,更成为林郑向中共述职视像会议的痛点。政府随即药石乱投,动用巨量人力物力封区封楼,某些地方强检后不足数日又再强检,但效果不彰,整体封区确诊个案比全民自愿检测比率还低。封区后未有解决环境问题,其他人等自由进入该区,平均近两成单位无人应们,根本未能有效截断传播链。当有人批评政府行动劳民伤财,支持政府人士没有协助政府改善施政,还反问有否更好建议?笔者打个比喻,“黄绿医生”未有对症下药不断拖延医治,病情恶化,当病人抱怨未能有效治疗,还遭反问有否更好的建议?荒唐逻辑莫过于此。从始至终“黄绿医生”根本不符资格。当某些国家已告诉民众生活正常化路线图,那些药石乱投鼠目寸光者是否该被问责?特区可悲之处就是“黄绿医生”在极权肯定下胡作非为,港人连基本选择权都没有,特区怎不被害至病入膏肓?

税基狭窄依赖卖地

特区经济因“反送中”政治风波及武汉肺炎陷入萧条,失业率飙至7%,产业过分集中,两成人口活在贫穷线下,如何刺激经济如何纾困,财政预算案举足轻重。各国亦不敢怠慢,迅速推出大规模刺激经济方案。一如以往政府邀请市民踊跃发表意见,宣传片还以“亚茂整饼”自我幽默一番。相信政府今年收到的意见极多,但咨询从来都是门面功夫,政府根本不屑一顾。财政司司长陈茂波早已表明要“睇𩠌食饭”选择有限。事实上,特区政府多年来“有𩠌唔愿煮”。

政府仍坐拥近九千亿盈余,两千多亿未来基金,八百多亿房屋储备金,各种发展基金以千亿计,外汇储备基金四万亿,钱多的是,若用得其所,大有可为。可是新一份赤字破纪录的财政预算案,各种惠民措施缩水,连大多政党支持的失业援助基金都不愿承担,令市民尤其是中产大失所望之余,亦未见如何令特区经济走出困局。反之增加股票印花税却令恒指应声急跌近千点。

特区的所谓理财新哲学,就是忽然盈余破纪录,忽然赤字破纪录,原因是税基极之狭窄,且过分依赖卖地收入及物业相关的印花税。笔者早于16年在本栏撰文,指特区扩阔税基刻不容缓,且要趁经济好景提出交换条件,同时完善税务结构作为调控楼市手段。多年来政府不但安于现状,就连已到手的一手空置税条例草案都主动撤回,放弃重要调控手段。如今经济不景,更没有条件提出任何税制改革,财爷亦表明不会进行任何税制检讨。

政府预期入不敷支持续五年,受制于基本法量入为出的条文,政府必然从最容易取得收入的途径下手,就是维持高楼价高地价,改划并增加地皮价值,推出贵重地皮招标。财政预算案亦露出眉目,政府有意把四幅启德商业地改划成豪宅项目。政府不硬着头皮改革税制,减低对土地房屋相关收入的倚赖,楼价又怎会回到合理可负担水平?

从主动承担到不负责任

今年预算案内的土地及房屋政策令文详细分析。先谈谈预算案的大趋势及转变。房屋问题乃民生问题的“重中之重”,预算案应协助解决三大问题,包括楼价过高置业困难,高负公屋轮候时间过长,租金支出蚕食中下阶层收入。一年的财政预算案难以发挥效用。但连续数年累积的效果应可显现。到底过去数年来的财政预算案在房屋问题上做了什么?总括来说就是卖地及“派糖”,替业主宽免差饷,公屋住户减免租金。

16年至18年政府推出土地总和可建8.6万伙,可是18至20年一手成交只得5.2万个,政府与发展商一同放软手脚。最大置业的“帮助”就是在政府声称没有任何放宽调控措施的空间之下忽然放宽按揭保险,鼓励上车人士高价入市,还要交付高额按揭保险费,政府在财政上却不花一毫。公屋轮候时间上升至5.7年,政府束手无策,慷纳税人之慨花80亿发放资助。笔者特意找回97及98年度的财政预算案,看看土地及房屋政策上有什么明显分别。97年预算案指该年落成单位6.3万伙,未来五年将推出327公顷及262公顷公共房屋及私人土地。

为了协助市民置业,提高印花税税阶减低印花税支出。98年预算案设定明确目标,十年内达致七成住户拥有自置居所,承诺将公营房屋轮候时间由6.5年缩减至3年,又开辟按揭利息开支扣税新项目。读者马上可看到20年来方向的巨大转变。政权移交之初,土地及房屋政策有明确目标,敢于承担,敢于改变,对于市民需要有针对性措施,有实质协助有需要人士置业,卖地有短中期透明度及延续性。这几年来,政府没有实质措施协助市民上车换楼,印花税阶没有与时并进,调控措施令换楼困难,土地供应以一年为基础,地皮供应与实际供应不符,置业主导却不设立任何指标,资助房屋不承担责任,并以纳税人金钱弥补自身策略及执行失误。

为何有如此根本的改变?政权移交之初,一国两制港人治港高度自治可算是蜜月期,财政预算案还可以民为先,急市民所急。近几年来中共全面插手特区事务,有系统地摧毁特区经济体系所依赖的“四大支柱”,即法治精神、公平竞争环境、廉洁政府、资讯自由流通。经济体系化作政治武器,以国家发展为名,服务中共利益为实,不得对市民作长远承担,财政预算案当然如是反映。◇

责任编辑:陈玟绮

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